ביטול מס רכישה של 4% - מה צריך לדעת כבעלים או כקונה פוטנציאלי של נדל״ן בצ׳כיה?

השינוי שנדון זמן רב בדיני מיסוי מקרקעין בצ׳כיה אושר סופית – ביטול של מס הרכישה של 4%. המאמר הזה כולל מידע שחשוב לדעת על הנושא כבעלים, או כקונה פוטנציאלי של נכסים בצ׳כיה.

התפתחות מיסוי המקרקעין בצ׳כיה 

המיסוי הזה נחשב לשנוי במחלוקת מאז שנכנס לתוקף בשנת 2014. אולי זו גם הסיבה שהחוק עבר מספר התפתחויות בשנים האחרונות, ולבסוף בוטל. ראשית, בואו נסכם בקצרה את השתלשלות העניינים בנוגע לחוק הזה.

עד לסוף 2013, המס הנהוג היה בשיעור של 3% שווי המקרקעין שהועבר. עד 2014, המס שולם על ידי המוכר (מעביר הנכס), שקיבל כסף עבור המכירה, והקונה (הרוכש) היה אך ורק בתפקיד עָרֵב. היוצאים מן הכלל היחידים לחוק היו מכירות פומביות, חדלות פירעון או מכירות אחרות המבוססות על החלטות בית משפט (או הוצאה לפועל) שבהן מס העברת הנכס שולם על ידי הקונה.

החל מה-1 בינואר 2014, שונה שמו של מס העברת המקרקעין, ל״מס רכישת המקרקעין״. חוק המיסים נתן אפשרות לצדדים השונים בחוזה להחליט למשל שהקונה יהיה זה שמשלם את המס גם במכירה רגילה. כך היה במידה והמוכר והקונה הסכימו במפורש על עובדה זו בחוזה הרכישה. במידה ומשלם המס היה המוכר, אז הקונה נותר העָרֵב.

בסופו של דבר, החל מה-1 בנובמבר 2016, הרוכש הפך לנישום (משלם המס) בכל סוגי מכירות הנדל״ן וסכום המס נותר כארבעה אחוזים משווי הנדל״ן שהועבר. הערבות מהצד השני בוטלה. לעלויות הרכישה הנוספות בסך 4% משווי הנכס הייתה השפעה משמעותית על כספי הקונים באותה תקופה, במיוחד בעסקאות נדל״ן גדולות יותר. השנים 2016 עד 2019 היו שנים של צמיחה מתפרצת במחירי הנדל״ן בצ׳כיה, ולקונים לא הייתה ברירה אלא להסכים למס החדש כחלק מעלות רכישה נוספת.

חקיקה חדשה בשנת 2020

הכל השתנה בספטמבר 2020, מכיוון שמס הרכישה בסך 4% בוטל לאחר דיונים ארוכים בפרלמנט הצ׳כי לגבי הצורה הסופית של החקיקה החדשה. אבל יש גם מידע חשוב נוסף שיש לדעת, מכיוון שישנם שינויים חשובים אחרים בחוקי מיסוי המקרקעין בצ׳כיה שקשורים לחקיקה החדשה.

ראשית, ובאופן די נדיר, לחוק ישנה השפעה כביכול רטרואקטיבית (כלומר, הוא מסדיר גם אירועי עבר). ביטול המס חל על כל משלמי המסים שנדרשו לשלם ב-31 למרץ 2020 או לאחר מכן. קבוצה זו כוללת גם את כל רכישות הנדל״ן שבגינן בוצע רישום זכות הבעלות בקָדַסְטֶר של המקרקעין החל מה-1.12.19 ואילך. במקרה כזה, גם אם קיבלתם דרישה לתשלום מס, אין צורך להגיש החזר מס.

החקיקה החדשה כוללת בתוכה גם שינויים מהותיים אחרים – לדוגמה, תקופת הפטור ממס הכנסה במקרה של מכירה חוזרת של נדל״ן תעמוד על עשר שנים החל משנת 2001 (כרגע מדובר בחמש שנים). כך לדוגמה, אם תרכשו דירה בשנת 2021 ותמכרו אותה שוב לפני שנת 2031, תהיה לכם חובת מס הכנסה ממכירה זו (בסיס מס ההכנסה במקרה זה מחושב מההפרש בין מחיר הרכישה למחיר המכירה שלכם).

האם תהיה תגובה של מחירי הנדל״ן בצ׳כיה לביטול מס הרכישה?

"ברור שהקונים יוכלו לקנות בצורה טובה יותר, וזה יבוא לידי ביטוי ויבלוט במיוחד במכירות של בתים או דירות יקרות יותר", טוען סוכן הנדל״ן יאן גריגר מרימקס בפראג. "לדוגמא, במחיר של 10 מיליון קורונה צ׳כית, הקונה יצטרך לשלם את מס בשיעור 4% שהוא 400,000 קורונה צ׳כית. כעת, במקום המס הנה, הקונה יוכל לקנות למשל יחידת מטבח חדשה או ציד משלים לדירה".

חשוב לזכור שביטול המס בסך 4% לא משפיע ישירות על מחירי הדירות בפרויקטים חדשים למגורים, מכיוון שמכירה ראשונה של דירה חדשה בפרויקט או בית חדש הייתה גם ככה פטורה תמיד ממס רכישה זה. המס הזה גם לא שולם במקרה של העברת דירות שיתופיות.

אנו מניחים שכעת הרוכשים יכולים ליהנות משילוב של שתי הטבות, למקרה והם רוכשים נדל״ן עד סוף השנה, מכיוון ש:

  1. לנדל״ן שנרכש לפני סוף 2020, תקופת הפטור ממס הכנסה נותרה עדיין חמש שנים בלבד. 10 שנות פטור יחולו רק על נדל״ן שנרכש מה-1.1.2021 ואילך).
  2. חובת תשלום מס רכישת מקרקעין בוטלה כפי שתואר לעיל.

לעדכונים שוטפים על הקורונה בפראג.