העלייה במחירי הנדל"ן בפראג בשנים 2017-2018

מגדל בפראג

נתונים ממקורות שונים מראים שבהתאם לציפיות מחירי הנדל"ן בפראג רק עולים ושהמצב לא צפוי להשתנות. התחזיות היו שב-2017 תירשם עלייה של 10% וב-2018 של 7.5%, אבל כמובן שהמציאות עולה על כל דמיון: בשנת 2017 עליות המחירים היו 13.3% - העלייה הגבוהה ביותר במדינות האיחוד האירופי. 

הגרף הבא (מקור) מראה את השנויים במחירים של דירות חדשות ב-2013-2017 לאחר הורדת מקרי קיצון, כלומר 5% מסך הדירות הזולות והיקרות.

הגרף הבא (מקור) מראה את השנויים במחירים של דירות חדשות ב-2013-2017 לאחר הורדת מקרי קיצון, כלומר 5% מסך הדירות הזולות והיקרות.

מחקר נוסף מראה שבשנים 2014-2018 מחירי הנדל"ן בפראג עלו ב-59.3%, כך שמגמת העליות נמשכת (מקור).

מחקר נוסף שבשנים 2014-2018 מחירי הנדל"ן בפראג עלו ב-59.3%, כך שמגמת העליות נמשכת (מקור)


מה המשמעות מבחינת מחיר למ"ר?

בשנת 2016 מחירי הדירות החדשות בפראג שברו את שיאי כל הזמנים – 60,000 קרונות צ'כיות למ"ר, אבל שיא זה נשבר ב-2017 שבה המחיר הממוצע למ"ר בפראג לכל סוגי הדירות (חדשות ויד 2) היה 65,000 קרונות. בשנה זו הרבעים הפופולריים להשקעה בעיר היו פראג 1, פראג 2 ופראג 6. המשמעות היא שמחירה של דירת 60 מ"ר למשל (הגודל הממוצע לדירה בפראג) עלה בעשרות אחוזים רק בשנת 2017. הגרף הבא מוכיח זאת (מקור).

המשמעות היא שמחירה של דירת 60 מ"ר למשל (הגודל הממוצע לדירה בפראג) עלה בעשרות אחוזים רק בשנת 2017. הגרף הבא מוכיח זאת: (מקור)

ב-2018 המחיר הממוצע של דירה חדשה בפראג עלה ב-18.6% ליותר מ-101,061 קרונות צ'כיות למ"ר. בנוסף, המגבלות שהושתו החל מיוני 2018 בתחום המשכנתאות הופכות את רכישת הדירה לחלום בלתי אפשרי עבור צ'כים רבים.

המשמעות היא שרמת החיים בפראג ממשיכה לעלות וקוני הדירות נאלצים להתפשר, הן מבחינת מיקום והן מבחינת גודל הדירה כדי ליהנות מדיור בר-השגה. דיור זול הוא כמעט ואינו נגיש, כלומר דיור ברמה של פחות מ-60,000 קרונות צ'כיות למ"ר.

עליית המחירים למ"ר ברובע פראג 1 

עליית מחירים בפראג 1- 2018

המשמעות היא שדירת 50 מ"ר שעלתה ב-1.2017 6,750,000 קרונות צ'כיות עולה כיום 7,650,000 קרונות. 

עליית המחירים למ"ר ברובע פראג 2 

עליית מחירים בפראג 2- 2018

המשמעות היא שדירת 50 מ"ר שעלתה ב-1.2017 4,820,500 קרונות צ'כיות עולה כיום 6,075,000 קרונות.

עליית המחירים למ"ר ברובע פראג 3 

עליית מחירים בפראג 3- 2018כאן דירת 50 מ"ר שעלתה ב-1.2017 כ-4,125,000 קרונות צ'כיות עולה כיום כ-4,825,000

עליית המחירים למ"ר ברובע פראג 9 

עליית מחירים בפראג 9- 2018

המשמעות היא שדירת 50 מ"ר שנמכרה ב-1.2017 בכ-2,950,000 קרונות צ'כיות עולה היום 3,910,000 קרונות.

מצוקת הדיור בפראג גוברת

בכל שנת 2018 נמסרו בפראג 5000 דירות חדשות – ירידה של 9% לעומת 2017. זו הייתה הרמה הנמוכה ביותר מאז 2012 וירידה של כ-30% לעומת שנת השיא 2015. רוב הדירות שנמסרו היו בפראג 5 (23%), פראג 9 (20%) ופראג 10(17%). הרמה הנמוכה ביותר של מסירת דירות חדשות נרשמה בפראג 6 – 2% בלבד. רמה זו צפויה לרדת עוד ב-2019 לרמה של 4600 דירות חדשות.

הקבלנים טוענים שכמו תמיד חלק מהבעיה נעוץ בעובדה שלא ניתנים היתרי בנייה חדשים – מה שמונע מהם לענות על הביקוש ההולך וגובר לדירות חדשות בפראג. סיבות נוספות הן ההנחיות החדשות בתחום המשכנתאות ועליית הריבית.

המשמעות היא שדירות קטנות אמנם יותר יקרות למ"ר, אך הן זולות יותר מדירות גדולות. הדירות היקרות ביותר הן דירות בפריסה של 1+KK בעלות ממוצעת של 120,000 קרונות למ"ר. אחריהן בטבלת המחיר נמצאות דירות בפריסה 3+KK שנמכרו בממוצע ב-92,000 קרונות צ'כיות למ"ר. כ-70% מהדירות בפראג נמכרו במחיר שגבוה מ-90,000 קרונות צ'כיות למ"ר.

לכן לא פלא שהיקף עסקאות הנדל"ן בפראג ירד בשליש בשנת 2018 - 60 מיליארד דולר בלבד. כ-60% מהמשקיעים הם מקומיים וכ-20% מהם גרמנים שזיהו את פוטנציאל ההשקעה מעבר לגבול. כלומר, רכישת דירות בפראג לצורך קבלת תשואה נאה מדמי השכירות.

מחירי השכירות בפראג ממשיכים לעלות

בפראג נרשמה עלייה ממוצעת של 2.5% בשנה במחירי השכירות למחיר של 6300 קרונות למ"ר. עם זאת, יחסית לערי אירופה האחרות הצמיחה במחיר השכירויות בפראג הייתה הנמוכה ביותר השנה. רק בוורשה נרשמה עליה גבוהה יותר – 4.3%.

פראג הייתה חמישית בסקר של חברת KPMG שבדק את מחירי השכירויות באירופה: במקום הראשון היו ערי גרמניה (מינכן וברלין במחירים של 11,345 ו-10,142 קרונות צ'כיות למ"ר בהתאמה), וינה (7913 קרונות למ"ר) וורשה (7376 קרונות צ'כיות למ"ר).

חשוב לציין שאמנם מינכן הייתה במקום הראשון במחיר השכירות למ"ר, אך גם בה נרשמה עליית המחירים השנתית הנמוכה ביותר -2.5% ממש כמו בפראג – מה שמעמיד את בירת צ'כיה במקום טוב בראש הטבלה.

נדל"ן בפראג מעניין אתכם? צרו איתנו קשר ונשמח לעזור לכם למצוא השקעה נהדרת בעיר היפהפיה הזו.