מציאת שוכר לנכס נדל"ן או דירה בצ'כיה - כללי עשה ואל תעשה בבחירת הדייר

איך למצוא את השוכרים האידיאלים עבור הנכס שלכם בצ'כיה?

שוכר אידיאלי הוא זה שמשלם את שכר הדירה כראוי ובמועד, מתייחס לנכס בזהירות ולא נכנס לסכסוכים עם השכנים. אתם עשויים לחשוב שמספיק לכתוב עבורו חוזה שכירות בסיסי ואם השוכר לא יצליח לעמוד בתנאים שכתובים בו, תמיד תוכלו לסיים את החוזה איתו ולמצוא שוכר אחר אבל זו טעות. לפי מערכת המשפט הצ'כית זה פשוט אסור. הקודקס של המשפט האזרחי בצ'כיה (Občanského zákoníku) בעניינים מהותיים רבים הוא לטובת הדיירים, ולכן אל לכם להמעיט בחשיבות בחירת הדייר האידיאלי. הנה כמה דוגמאות לכך.

ניתן לסיים את החוזה עם השוכר רק אם הוא חייב למשכירים סכום של לפחות 3 חודשי שכירות. אז יש לדייר 30 יום נוספים למסור את הנכס ורק אם הוא לא עושה זאת אפשר לפנות לבית המשפט ולקבל אישור להוצאת הדייר. המשפט צפוי להיערך כשישה חודשים, אבל הודות להסתייגויות ולערעורים שיכול להגיש העו"ד של הדייר, התביעה יכולה להימשך שנים...

המשמעות היא שכל סעיף בחוזה מבוטל כי הוא מנוגד לקוד האזרחי שבא לטובת הדייר. למעשה, במערכת היחסים עם השוכרים אנחנו כבעלי הנכס נמצאים כשידינו על התחתונה, כך שההגנה הטובה ביותר נגד דיירים לא הולמים היא למנוע אפשרות כזאת מראש ע"י מציאת דיירים מתאימים.

לאור הניסיון הרב שלנו בניהול נכסים בצ'כיה אנחנו יודעים היום להגדיר חמישה מאפיינים לשוכרים שכדאי לשים אליהם לב עוד בפגישה הראשונה עם המועמד הפוטנציאלי. אפשר לטעון ושבצדק ששיטה זו יכולה לסנן גם שוכרים פוטנציאליים טובים, אבל אנחנו מאמינים שלאנשים הוגנים אין מה להסתיר. כשלוקחים בחשבון שבעיות עתידיות עם דיירים עולות לכם בכסף, באנרגיה ובזמן, עדיף להיזהר מאשר להצטער ולהקדים תרופה למכה.

סימן ראשון – סולידיות

מכל המאפיינים של הדייר העתידי האידיאלי סולידיות היא המאפיין הסובייקטיבי מכולם. כל אחד מאיתנו שופט את האחר בצורה קצת אחרת ומבחין בו בתכונות שונות. אף על פי כן ננסה לתאר את התכונות האוניברסליות הנדרשות משוכר פוטנציאלי.

הכל מתחיל בקשר הראשון שנוצר עם הדייר הפוטנציאלי, בין אם מדובר בדוא"ל או בשיחת טלפון. במקרה של תקשורת בדוא"ל, סימן של סולידיות הוא אופן הפנייה אליכם בתחילת המכתב: "שלום" או "אדון נכבד".

בהמשך המייל יש לשים לב אם המכתבים מופרדים בפסיקים כנדרש, אם יש שגיאות הקלדה ושגיאות כתיב ואם השוכר חתם על המכתב בשמו המלא והשאיר אמצעים ליצירת קשר. אחד המאפיינים שמעידים על הרצינות של הדייר הפוטנציאלי הוא כתובת המייל שבה הוא עושה שימוש. למשל, אם כתובת המייל כוללת את שמו זה בסדר, אבל אם היא כוללת אותיות ומספרים שאינם קשורים זה לזה (למשל rxw0362y@email.cz) או שם חיבה מוזר זה צריך לעורר חשד.

אותו הדבר בשיחת טלפון – מועמד רציני יציג את עצמו בתחילת השיחה, יספר על הסיבות שבגינן הוא יוצר קשר ויבקש פרטים על הנכס ואפילו ירצה לתאם סיור. אם המטלפן יוצר קשר בזמנים לא הולמים (למשל בסוף השבוע או מוקדם מאוד בבוקר) במקום לשלוח סמס או מייל – יש בכך אלמנט נוסף שאמור להדליק נורה אדומה.

בנוסף, אם הלקוח מתקשה כבר בהתחלה להציג ערבויות, מבקש הפחתה אפשרית בתשלום החשבונות או הערבות – יש בכך כדי להצביע שיש לו תקציב מוגבל או בעיות כלכליות, כך שכל אירוע לא צפוי יכול לגרום לאי-תשלום של דמי השכירות.

לאנשים מסוג זה יש סיכוי גבוה לעזוב את הדירה המושכרת ללא הודעה מוקדמת, בעיקר כדי להימנע מקונפליקט עם בעלי הנכס. לעומתם, שוכרים סולידיים יספקו הודעה מוקדמת של לפחות שבועיים מראש לפני שירצו לעזוב את הדירה.

אלמנט נוסף שמעיד על סולידיות הוא הסיור בדירה. שוכרים פוטנציאליים סולידיים יגיעו בזמן או יקדימו ובמקרה של איחור – יודיעו על כך מראש. הם בטח לא יתקשרו או ישלחו הודעה 5 דקות אחרי השעה הנקובה שהם "כבר מגיעים" או מבטלים. אם זה קורה צפו לתרחיש דומה גם בעת תשלום שכר הדירה. כאן זה לא ישראל, זו צ'כיה והאיחורים הקטנים שבישראל נתפסים כמובנים מאליהם כאן הם לא מקובלים בלשון המעטה.

עם זאת, אל תלכו שולל אחרי המראה. מועמד סולידי אמנם צריך להיראות בהתאם ולהיות לבוש ומטופח כראוי, אבל כבר קרו לנו מקרים של מועמדים שנראים ייצוגיים מאוד אבל שהתגלו כבעייתיים ולהיפך. לכן, אסור להתרשם לטובה ממראה מרשים ובו בזמן לא להתרשם לרעה ממראה לא מייצג. יש להתמקד באלמנטים נוספים.

שוכרים פוטנציאליים טובים בד"כ מגיבים בקצרה ובדייקנות על השאלות, אבל מועמדים בעייתיים אוהבים לתת תשובות ארוכות יותר כדי להתפאר ולנסות להיראות באור חיובי. 

סימן שני – הסיבה הנכונה

אם הסיבות למעבר הדירות מעידים על חשיבה בוגרת ותכנון מדוקדק – מדובר במועמד יציב שמנהל את חייו מתוך מחשבה תחילה. במקרה כזה, סביר להניח שהוא גם חישב היטב את כוונתו לעבור דירה, שהוא שולט על הוצאותיו ויש לו הכנסה מספקת בכדי לשלם את שכר הדירה.

לכן, סביר להניח שאדם כזה יישאר בנכס זמן ארוך מסיבה אחת – אדם שהוא מיושב בדעתו מעוניין במקום קבוע ומתכנן את צעדיו כדי להימנע ממעברי דירה תכופים. זה כמובן קשור גם לנקודה הקודמת כי מועמד איתן מחשב את פעולותיו מראש ולא ממהר לעבור דירה מלכתחילה.

אנחנו מעדיפים את מי שמחפש דירה מסיבות חיוביות, למשל:

  • רילוקיישן (נפוץ מאוד בפראג).
  • מעבר למגורים משותפים עם בן/בת זוג. אם כי במידה וזהו זוג צעיר או בזוג שנמצא יחד פחות משנה יש להיזהר – מדובר בזוגיות שיכולה להתפרק, כך שרק אחד מבני הזוג יוכל לשלם שכ"ד.
  • הרחבת המשפחה ומעבר לדירה גדולה יותר.
  • שיפור דיור ומעבר מנכס באיכות נמוכה לנכס טוב יותר.
כדאי להיזהר ממי שמחפש לעבור דירה מסיבות שליליות, למשל:
  • גירושין – אלמנט שהופך את המצב הכלכלי של בני הזוג לנמוך יותר ולבלתי יציב, מה שיכול לגרום לדחייה בתשלומי השכירות.
  • הפסקה פתאומית של עבודה או של שכירות במקום מגורים אחר.
  • מעבר לדירה חדשה כי את הקודמת הבעלים רוצה למכור בדחיפות. הרבה פעמים הסיבה לכך היא לרוב אי תשלום שכ"ד, מה שגרם לבעל הדירה למכור את הנכס כדי להחזיר את החובות.

סימן שלישי – עבודה יציבה

סימן נוסף שמאפיין דייר איכותי הוא ותק במקצוע ויציבות תעסוקתית. אלמנט זה מוכיח על אישיות יציבה, מה שמעלה את הסיכוי לשהייה בנכס במשך תקופה ארוכה בלי בעיות. לעומתם, קיים סיכון בדיירים שמחליפים מעסיקים שנה אחרי שנה, בדיירים שמחליפים תחומי עיסוק ובדיירים שעוסקים בתחומיים שאין בהם הכנסה סדירה, למשל יזמים מתחילים, עצמאיים וכו'.

למרות שאנחנו לא רוצים לשפוט אנשים ע"פ הבחירות המקצועיות שלהם, הנסיון שלנו מלמד שיש מקצועות שמעלים את הסיכון לדיירים בעייתיים, למשל מלצרים, נהגים, עובדים לא מיומנים ויזמים מתחילים.

מצד שני אנחנו מאמינים שבכל מקצוע יש גם אנשים הגונים, כך שאנחנו ממליצים לחשב את זה כחלק מההערכה הכללית של הפונה. לכן, תמיד כדאי לשלב שכל ישר בסעיף המקצוע ולהעריך את ההוצאות וההכנסות של הדייר הפוטנציאלי.

למשל, אם ביקשתם שכ"ד של 14,000 קרונות צ'כיות בחודש והעלויות הנלוות הן 2000 קרונות נוספות – סביר להניח ששכיר שמועסק במשרה אדמיניסטרטיבית לא יוכל לעמוד בכך. אמנם המשכורות ההתחלתיות הן כ-30,000 קרונות צ'כיות, אבל הנטו הוא כ-22,000 בלבד. המשמעות היא שלדייר יישאר תקציב של כ-6000 קרונות צ'כיות לאוכל, בגדים, בידור ותשלומים בעבור טלפון.

במקרה כזה די במקרר מקולקל או בהוצאה בלתי צפויה אחרת, כך שהשוכר נכנס לסחרור כלכלי בכל הקשור לתשלום שכר הדירה. זה יכול לקרות לכל אחד, כולל אנשים סולידיים ונורמטיביים שאינם בעייתיים ושאינם משאירים אחריהם חובות בד"כ.

סימן רביעי – ההיסטוריה של הדייר בתחום ההשכרה

אם השוכר הפוטנציאלי גר בדירה שכורה כרגע, רוב הסיכויים שהוא ישכפל את היחסים בינו ובין בעל הנכס גם בשכירות הבאה שלו. לכן עלינו לגלות שני דברים חשובים אודותיו:
  1. משך הזמן שהוא גר במסגרת חוזה השכירות הנוכחי. במידה ומדובר בתקופת שכירות קצרה (שנה ומטה) – יש סיכוי שהייתה בעיה כלשהי. לכן מומלץ להעדיף דייר שמתגורר במסגרת חוזה שכירות רב-שנתי, מה שמעלה את אמינותו כשוכר.
  2. המלצות מבעל הבית הקודם כדי לוודא שני דברים: שיחסי השוכר משכיר היו ראויים ושהשוכר הזה מתאים עבורנו. אדם אמין יהיה מוכן למסור באופן מיידי את פרטי בעל הנכס הנוכחי, אבל מועמד בעייתי לרוב יימנע מכך. למשל, יטען שאין לו קשר איתו, טוען שבעל הנכס בחופשה ולכן לא עונה ואפילו עונה בכעס בסגנון "איך אתה מעז? אתה לא מאמין לי? אתה רוצה לבדוק אותי או משהו?". אין צורך להילחץ אלא לזכור דבר אחד – למועמד הגון אין מה להסתיר.

סימן חמישי – רישום נקי

ברגע שהשוכר הפוטנציאלי עבר בהצלחה את הבירורים הקודמים, נראה מתאים ומגלה עניין בנכס – יש לבדוק אותו ברישומי החייבים. כל שנדרש לעשות הוא לברר את שמו ותאריך הלידה שלו. גם כאן כמה מועמדים נופלים מכיוון שהם מודעים לכך ששמם מופיע שם.

המערכת המשפטית המדויקת והמשתלמת ביותר היא Sokordia iSpis. תמורת 32 קרונות בלבד בכרטיס אשראי, המערכת תתן לכם את הנתונים הבאים:

Centrální evidence exekucí (מרשם האכיפה המרכזי של צ'כיה)

רשימת כל האנשים והיישויות המשפטיות שמתוחזקת, מופעלת ומנוהלת ע"י לשכת ההוצאה לפועל של צ'כיה. גם אם למועמד הפוטנציאלי יש רק רשומה שלילית אחת, מומלץ שלא להשכיר לו את הנכס ולהתעלם מההסברים שלו. זה אולי לא נעים אבל מניסיון למדנו שאסור להתפשר.

ISIR

מרשם חדלות פירעון בו נרשמים הליכי חדלות פירעון. אם מישהו הגיש עתירת חדלות פירעון או עובר תהליך של מחיקת חובות, אנחנו יכולים למצוא אותו כאן. שוב, במקרה כזה לא מומלץ להתקשר חוזית עם אדם שמופיע ברשימה זו.

הופעה ב-ČUZK (המשרד צ'כי למדידות ומיפוי)

בפנקס זה תוכלו לגלות האם המועמד להשכרה מחזיק בבעלות על נכסים. אם הוא הבעלים של נכס שאין עליו עיקולים או חובות, נוכל לחתום על הסכם שכירות במצפון רגוע יותר. אם השוכר לא יצליח למלא את התחייבויותיו, נוכל להבטיח את קבלתנו במהלך הליכי ההוצאה לפועל.

Digitální stopa (מעקב דיגיטלי)

למרות שבדיקה זו אינה הכרחית, היא לפעמים יכולה לעזור לנו לאמת את הדיוק של הנתונים שמספק השוכר הפוטנציאלי. בימינו שכמעט כולם באינטרנט הזינו את שמם, את הדוא"ל או הטלפון שלהם באיזה אתר, די בכך כדי למצוא מידע נוסף אודותיהם. בדרך כלל ניתן למצוא את המידע הרב ביותר בפרופילים של רשתות חברתיות, שם אנו מגלים כיצד אדם חי, אילו חברים יש לו או אילו תחומי עניין יש לו. ניתן להשתמש בלינדקאין כדי לאמת את קורות החיים שלו, מחקרים, תחומי עניין וכדומה. בחינה באינטרנט תמחיש את התמונה הכוללת של המועמד וגם תעזור לנו לאמת את המידע שנמסר על ידו.

בחירה בניהול נכסים על פני ניהול עצמי

אם אתם חיים בישראל ומחזיקים נכס בפראג אתם בטח מודעים למורכבות הכרוכה בניהול נכס מעבר לים. אמנם במאמר זה נגענו בדברים חשובים אבל הם קשורים רק לאספקט של בחירת דייר מתאים. התמונה הכללית של ניהול נכס בשלט רחוק היא מורכבת הרבה יותר כי היא כוללת גם אספקטים שונים של יחסי שוכר משכיר כמו טיפול בתקלות שוטפות, פינוי ומציאת דיירים חדשים בעת עזיבה.

אנחנו מנהלים בצ'כיה מעל 100 נכסים נכון להיום (2019). נשמח להציע לכם את השירותים שלנו, לחסוך לכם כסף ועוגמות נפש אפשריות. צרו איתנו קשר.