עליית מחירי הדירות בפראג מביאה כעת לעלייה במחירי השכירות

העלייה החדה במחירי הדירות בערים הגדולות בצ'כיה בשנים האחרונות (בשילוב עם החמרת התנאים לקבלת משכנתא) הובילו יותר אנשים למגורים בשכירות. מחקר שערכה חברת הייעוץ KPMG מצא שמספר הדירות הפנויות להשכרה צנח בשליש תוך שנתיים בלבד. אחת ההשלכות של עובדה זו היא עלייה במחירי השכירויות. 

בחמש השנים האחרונות מחירי הדירות החדשות בפראג עלו ב-80 אחוז – מה שהוביל לעלייה של 42 אחוז במחירי השכירויות, מתוך זה עלייה של 10% בחצי השנה האחרונה בלבד, קצב הצמיחה השנתי הממוצע הוא 7.3%. הצפי הוא שהאחרונים צפויים לעלות עוד יותר כתוצאה מירידת ההיצע. מתווכי הדירות טוענים שמגמה זו נובעת מירידה במספר הדירות החדשות שהושלמו ויצאו לשוק. למשל, ברבעון השני של שנת 2019 מכירת הדירות החדשות ירדה ב-16 אחוז בפראג בלבד, מה שהביא לכך שבספטמבר 2019 מחירי הדירות עלו ב-11.5% וברבעון ה-3 של 2019 ב-4.6% (713,107 קרונות צ'כיות לדירה ממוצעת). אבל פראג לא לבד והמגמה זהה בכל הערים הגדולות ברחבי צ'כיה: ברנו, אוסטרבה, אולומוץ, צ'סקי בודחוביצה ופילזן. במקומות אלו דמי השכירות עלו במהירות לפני שלוש שנים, בעיקר על רקע העלייה במחירי הנכסים. לפני כן דמי השכירות קפאו על שמריהם במשך יותר מחצי עשור.

סקר של חברת דלויט בדק ומצא ששכר הדירה בפראג עלה בכמעט 50% מאז 2014. שכר הדירה הממוצע בשנת 2014 היה 94 קרונות צ'כיות למ"ר וכיום הוא 307 מ"ר, כך שדמי השכירות לדירה ממוצעת בגודל 60 מ"ר בעיר הוא כ-18,500 קרונות צ'כיות לחודש. 

המשמעות היא שאנשים החיים בפאתי פראג משלמים כיום את אותו שכ"ד ששילמו אנשים במרכז העיר לפני 5 שנים. שכונות במרכז העיר כמו יוזפוב, Malá Strana, Staré Město ו-Nové Město הן היקרות ביותר מבחינת שכ"ד. המחיר הממוצע בהם הוא 400 קרונות צ'כיות לחודש למטר.

שכר הדירה בשכונות פרבריות כמו Šeberov, Benice או Kolovraty נמוך בכ-50% מכך. למעשה, העלייה במחירי שכר הדירה משפיעה באופן משמעותי על כל פראג, כולל במקומות שבהם הבנייה החדשה כמעט ואינה קיימת. הבדיקה העלתה ומצאה שהגורם המשפיע ביותר על גובה שכר הדירה הוא הקרבה לתחנת מטרו. על פי הניתוח של חברת דלויט מחירי השכירות באזורים השונים בפראג מושפעים ממספר גורמים, למשל זמינות מקום העבודה או פארקים.

אלמנט נוסף שתורם לעלייה הוא רכישת נכסים לצורך השכרתם לטווח קצר באמצעות פלטפורמות שונות (Airbnb ואחרות). באופן הזה בעלי הדירה נהנים מהכנסות גבוהות יותר מאשר השכרה לטווח ארוך.

ההערכה היא שכשליש מהנכסים החדשים שנרכשו בשנים 2016-7 היו למטרות השקעה בסגנון זה – מה שהופך את מלאי הדירות להשכרה לקטן עוד יותר, בעיקר בבירת צ'כיה, פראג.

אמנם המשקיעים בנכסים מסוג זה מעדיפים דירות בגודל של מקסימום 50 מ"ר, אבל הביקוש לכלל הנכסים שעומדים להשכרה זינק כולל דירות גדולות יותר.  

הרשויות בערים השונות ברחבי צ'כיה חוששים שמגמה זו תדיר אנשים מקניית ומשכירת דירות, כולל אנשים במקצועות חיוניים כמו הוראה, שירותי בריאות, משטרה, שירותי כבאות ועוד. אחד הפתרונות הוא השקעה בדיור עירוני. בברנו למשל העירייה צפויה לבנות או לשפץ יותר מ-2000 דירות בחמש השנים הקרובות. פרויקטים דומים צפויים להיבנות גם בברנו ובאוסטרבה.

מעוניינים לקפוץ על רכבת הנדל"ן הדוהרת של צ'כיה? אנחנו פה כבר מעל עשור.