סמנכ”ל השיווק שלנו מתארח בפודקאסט “נדל”ן ללא גבולות” ומציג טיפים מעשיים להשקעה בנדל”ן בצ’כיה

בינואר 2019 התארח מר שאולי כהן, סמנכ”ל השיווק של חברת Conbiz בפודקאסט “נדל”ן ללא גבולות” העוסק בהשקעות נדל”ן בחו”ל. המראיינים ששוחחו איתו על השקעות נדל”ן בצ’כיה היו מר מקס פרידמן וסמדר חייק גנון ואת הפודקאסט תוכלו לשמוע כאן.

למי מכם שמעדיף לקרוא את הדברים החשובים שנאמרו בראיון, הבאנו כאן את תמלול הראיון. קריאה נעימה ומפרה.

מקס: היי לכולם כאן מקס פרידמן וסמדר חייק-גנון ואתם מאזינים לנדל”ן ללא גבולות – פודקאסט בנושא השקעות נדל”ן בחו”ל. היום איתנו שאולי כהן מחברת Conbiz שעוסקת בנדל”ן ברחבי צ’כיה ובעיקר בעיר הבירה שלה פראג. לקונביז יש שני משרדים. האחד בארץ אותו מוביל שאולי והשני בפראג אותו מנהל עמוס אוזן, מנכ”ל החברה שגם גר בפראג למעלה מעשר שנים יחד עם משפחתו.

בשנת 2009 עמוס עבר לגור בפראג ועבד בשגרירות הישראלית בצ’כיה. שם הוא זיהה שאין בעצם פתרונות טובים למשקיעים המעוניינים להיכנס להשקעות במדינה וכך חברת Conbiz הוקמה. אגב, במקור היא הוקמה כחברת ייעוץ ופיתוח עסקי. קונביז זה למעשה ראשי תיבות של Consulting Business. מה שקרה זה שבתחילת הדרך שאולי ועמוס קנו נדל”ן לעצמם. עם הזמן הלקוחות הצטרפו להשקעות והשאר כבר היסטוריה. החברה ביצעה סוג של “Pivot” ועברה לעסוק בעיקר בהשקעות נדל”ן במדינה.

מקס: מאוד מאוד מרשים שאולי. אז קודם כל המון המון תודה שבאת וזהו נראה לי שנתחיל. ניגש ישר ולעניין.

סמדר: אז שאולי קודם כל שלום

שאולי: אהלן.

סמדר: נשמח אם תספר לנו קצת רקע על הנדל”ן בצ’כיה, למשל שכונות, סוגי נכסים, מחירים ומהו הביקוש?

שאולי: טוב אז ככה בגדול אפשר לחלק את צ’כיה, אני לפחות מחלק אותה לשני חלקים: החלק הראשון זו פראג. גרים בפראג ובסביבותיה משהו כמו שליש מתושבי המדינה וכל השאר זה ערים קטנות וערים בינוניות אבל By far פראג זו העיר הכי גדולה ומשמעותית והמרכז העסקי של צ’כיה.

פראג היא מאוד מאוד מיוחדת. היא מרכז עסקי ותיירותי מאוד גדול של המדינה. התשתית התשתיות בה מפותחות. ממש מערב אירופה. מערכת מוניציפאלית מאוד דומה למערב אירופה. אחוז מאוד גבוה של דוברי אנגלית ורמות השכר שם הם גבוהות בטח ובטח בהשוואה לשאר צ’כיה.

פראג עצמה, אנחנו מחלקים אותה ל-3 חלקים: יש את העיר העתיקה – האזור התיירותי. כמעט – 99% מכל מי שהגיע לצ’כיה ביקר שם. זה משהו שמזכיר קצת את העיר העתיקה בירושלים. כמה קילומטרים רבועים של בתים עתיקים ורחובות ציוריים ויפים.

והשכונות מסביב. משהו בוא נגיד שכונות ברדיוס של עד 20 דקות נסיעה בתחבורה ציבורית ממרכז העיר העתיקה. אגב, התשתית התחבורתית, התחבורה הציבורית בפראג היא מאוד מאוד מפותחת. לרוב מתושבי פראג אין בכלל כמו בתל אביב אין רכבים, אין רכבים. כולם נוסעים בתחבורה ציבורית. תחבורה ציבורית כוללת מטרו, כוללת חשמליות ואפילו מעבורות. לא מעבורות, ספינות על הנהר מקצה לקצה.

סמדר: הן מחברות גם את השכונות מסביב לתוך פראג או שזה רק ממש בחלק התיירותי?

שאולי: לא. לא רק בחלק התיירותי. לאורך הנהר יש כל מיני נקודות של יציאה של מעבורות או ספינות שמעבירות אנשים מצד אחד לצד שני.

סמדר: או. קיי

שאולי: בחלק השלישי זה בעצם זה כל היתר. הפאתים של פראג, יש מסביב לפראג שכונות יוקרה, יש גם אזורים פחות טובים. מבחינת מחירים אז אזור הנדל”ן הכי הכי יקר בצ’כיה כולה אפשר להגיד זו העיר העתיקה של פראג. דירות לצורך הדוגמה שם, ניקח דירה של 50 מ”ר, עולה באזור מיליון מאה שקל מיליון מאתיים שקל. באזור של 20 דקות נסיעה משם בשכונות מגורים הטובות של העיר דירות יעלו בערך 600,000 שקל. אפשר למצוא גם דברים זולים יותר אבל לרוב זה בא עם תג מחיר מסוים כמו מרחק גדול יותר ממרכז העיר ואוכלוסייה אולי פחות נוחה למשקיעים.

סמדר: או. קיי.

שאולי: אנחנו מתמקדים בעיקר בשני מישורים עיקריים: הראשון זה דירות קטנות 30-40 מטר, 50 מטר בין אם הן נמצאות במרכז העיר בעיר העתיקה ובין אם הן נמצאות בשכונות המגורים הטובות של העיר. וצורה שנייה שבה אנחנו מתמקדים היא בניינים. אפשר היום למצוא מציאות מאוד מאוד יפות בדמות בניינים שלא עברו פרצלציה בטאבו ואז לרכוש אותם, לעשות שיפוץ או הרחבות.

מקס: אתה יכול טיפה להסביר מה זה פרצלציה?

שאולי: כן.

מקס: לטובת מי שמאזין.

שאולי: כשאני היום קונה דירה בבניין אז הבניין כולו עבר איזשהו תהליך מול הטאבו שבו הוא חולק לתתי חלקות. תתי יחידות. בפראג לדוגמה יש עדיין בניינים שהטאבו לא מכיר את החלוקה שלהם. זאת אומרת בטאבו מופיע בניין 700 מטר. כל הבניין מקשה אחת. ומה שעושים הרבה מאוד פעמים כדי למכור אותו לכמה וכמה משפחות מחלקים אותו בטאבו ואז ניתן למכור יחידה יחידה.

מקס: בעצם כל יחידה זו דירה.

שאולי: כל יחידה זו דירה. כן.

סמדר: מעודדים שם את החלוקה, את הפרצלציה בעצם?

שאולי: אני לא יודע אם אפשר לקרוא לזה מעודדים אבל זה פשוט תהליך בירוקרטי שצריך לעבור אותו. גם היום קבלן בארץ שקונה שטח ועליו בונה בניין צריך לעבור את התהליך של פרצלציה בסופו של דבר.

סמדר: השאלה אם רואים בזה איזה שהיא בעיה שאתה עוזר להם לפתור אותה או שלא אכפת להם? 

שאולי: אני לא מכיר מצד אחד קשיים שם מצד שני עידוד.

סמדר: כן. אוקיי.

מקס: או.קיי. דיברנו על זה שבעיר העתיקה יותר משתלם להשכיר לטווח קצר לתיירים בעצם ובשכונות מסביב זה יותר אטרקטיבי השכרות לטווח ארוך. אז רציתי קצת לשאול מה המדיניות של הממשל הצ’כי לגבי בכלל דירות Airbnb שאנחנו רואים יותר ויותר כתבות ויותר ויותר מדינות שמתחילות לאסור את התופעה הזו.

שאולי: נכון להיום Airbnb חוקי בצ’כיה. יש אפילו שני פורטלים של העירייה שמאפשרים לבעלי הדירות לרשום את הדירות האלה כיחידות להשכרה לתיירים. יחידות נופש כאלה. אני לא יודע מה יהיה בעוד כמה שנים, אבל זה לא משהו שמדברים עליו כל היום.

מקס: הם עושים את זה בצורה שונה או שזה כמו הכנסה משכירות?

שאולי: יש כזה מסלול מס מסוים עדיין ברמה שזה אטרקטיבי ומעניין.

מקס: הבנתי.

סמדר: ואת הניהול של ה-Airbnb בעצם עושים חברות מקומיות או שזה… ?

שאולי: את הניהול של ה-Airbnb עושות חברות מקומיות לרוב הן מתמקדות ב-Airbnb ובתיירות. העלות שלהן בסדר גודל של 20 אחוז מההכנסות.

מודל נוסף זה, אפשר להשכיר את הדירות האלה לחברות Airbnb כאלה תמורת Fix price קבוע. נמוך יותר ממה שהייתי מקבל אם הייתי משכיר אותם לתיירים באופן עצמאי או דרך אותן חברות. הן עושות שכירות משנה לתיירים.

סמדר: ראש שקט יותר…

שאולי: ראש שקט יותר. כן, כן.

מקס: זה מודל שהוא די נפוץ בכל הקשור לתיירות שבאמת איזה חברה מגיעה ואומרת לך “שאולי, כמה אתה רוצה על הדירה חודשית?” נגיד אתה אומר 500 דולר ואז הם סוגרים איתך חוזה ואתה מקבל את ה-500 דולר כל חודש והם הולכים ומשכירים את זה לתיירים ובעצם הרווח שלהם זה הטווח הזה בין השכירות שהם משלמים לך למה שהם מרוויחים מהתיירים.

שאולי: לרוב לרוב אלה הן גם שכירויות שהן ארוכות יותר משנה. או.קיי. שנתיים ומעלה. חוזים נחתמים וזה מאוד מאוד נוח.

סמדר: עם חברת תיירות:

שאולי: עם חברת תיירות.

סמדר: או.קיי.

שאולי: כן.

מקס: יש איזה משהו מעניין שאמרת בתחקיר לגבי דירות שמתקבלות מהקבלן. שמגיעות ללא מטבח ואז בעצם נוצר מצב שלפעמים מוכרים לך דירה והמוכרים גם לוקח את המטבח כי הוא זה שהביא אותו.

שאולי: או. קיי. אז אני אחדד. כשמקבלים בפראג בצ’כיה דירות מהקבלן המסירה היא כולל גמר אבל ללא מטבח. ובדירות יד שנייה בעיקר בעיקר אם קונים דירת יד שנייה שהיא עברה שיפוץ לאחרונה או מה שנקרא מרוהטת בצורה מאוד מאוד יפה צריך לשים לב שהמטבח נשאר. כן, שלא יהיו הפתעות.

מקס : הבנתי. כלומר זה משהו שכדאי לבדוק מראש עם המוכר?

שאולי: כדאי כדאי.

מקס: “האם המטבח נשאר או לא?”

שאולי: זאת שאלה לגיטימית. כן…

מקס: גדול! נעבור לשאלה הבאה. אם אתה יכול קצת לספר לנו באיזה נישות. אתה התחלת לדבר על זה אבל אם אתה יכול טיפה להרחיב על איזה נישות אתם מתמקצעים ומה בעצם משך אתכם דווקא לנישות האלה?

שאולי: טוב אז כמו שאמרתי קודם אנחנו מתמקצעים בשתי נישות עיקריות: הנישה הראשונה היא דירות קטנות אפילו מאוד. כמה שיותר קטן יותר טוב מבחינתנו.

מקס: כמה זה קטנות בעצם?

שאולי: יכול גם להיות 30 מטר. הן מביאות את התשואות הגבוהות יותר והן גם יושכרו הכי מהר. ההרכב של המשפחות בצ’כיה הוא הרכב קטן, זאת אומרת זוג, זוג וילד. זוג ושלושה ילדים זה ממש חריג. ובגלל הביקוש אז קל מאוד לברור את השוכרים ולהעדיף כאלה שאנחנו מאמינים שהם שוכרים טובים יותר.

הנישה השנייה היא בניינים. יש הרבה הרבה מקום ליצירתיות בזמן של רכישה של בניינים. יש גם המון רווח למשקיעים. היו לנו עסקאות בבניינים של רווחים על ההון העצמי שקרובים ל-100 אחוז תוך שנתיים שלוש.

המודל הוא מאוד מאוד פשוט. קונים בניין מרחיבים אותו משפצים אותו. בחלק מהפעמים שאפשר לעשות פרצלציה אז עושים פרצלציה ואז מוכרים אותו יחידות יחידות. סיבוב כזה נמשך בין שנה לשלוש שנים תלוי באופי של הבניין. אנחנו הרבה מאוד פעמים מממנים את הרכישה ולפעמים גם את השיפוץ עצמו ואת ההרחבה עם מימון של 70 אחוז מבנק מקומי והרווח על ההון העצמי בצורה הזו הוא מאוד מאוד גבוה. בחלק מהפעמים גם אנחנו מקבלים את המימון בצורה של הלוואת בלון, כך שלאורך זמן נשאר לשלם את הריבית.

מקס: אתה בעצם לא משלם את הקרן רק את הריבית עצמה לאיזה תקופה שהגדרתם מראש.

שאולי: בדיוק, ואת הקרן בסוף. במכירה.

מקס: תגיד לי, אתם בדרך כלל… את הבניינים אתם בעצם עובדים בצורה של קבוצת רכישה? אתם בעצם מגייסים כמה משקיעים בשביל לרכוש את הבניין הזה או איך אתם, איך בעצם זה מתנהל?

שאולי: אנחנו עובדים עם בן אדם אחד או גוף אחד. מי עומד מאחוריו? יכולים לעמוד מאחוריו 10 אנשים. אנחנו לא מארגנים את הקבוצות רכישה האלה. יש אנשים שעובדים איתנו שאני יודע שמאחוריהם, מאחוריו עומדים כמה משקיעים. בחלק מהמקרים אנחנו גם נכנסים בעיקר בפרויקטים גדולים אנחנו נכנסים החברה נכנסת להשקעה משותפת. לא בכל פרויקט ולא עם כל אחד.

מקס: זה, אתם רוכשים בניין קיים או שזה אתם בונים, יזמים?

שאולי: אנחנו רוכשים רק בניינים קיימים.

מקס: בניינים קיימים. משפצים אותם. עושים פרצלציה…

שאולי: עושים פרצלציה, עושים איזה שהיא מניפולציה, השבחה ואז מוכרים.

מקס: ואז מוכרים את כל הבניין?

שאולי: אז מוכרים את כל הבניין. שוב תלוי במשקיע. יש כאלו שמעדיפים אפילו…

מקס: להחזיק בנכסים?

שאולי: שמעדיפים אפילו לרכוש, לשפץ ולהמשיך להחזיק

מקס: להמשיך להחזיק 

שאולי: תלוי במודל. כל בניין זו תכנית עסקית שונה לגמרי.

סמדר: ומה העלות בדרך כלל של נגיד של עסקה כזאת? של בניין?

שאולי: החל מ- 5 מיליון שקל. בוא נגיד אזור המיליון וקצת יורו. צריך לדעת להביא מהבית מינימום מיליון וחצי שקל ואז מתחילים לשמוע הצעות.

סמדר: ואז אתה יודע. כמה יחידות בניין כזה פחות או יותר של מיליון יורו?

שאולי: זה מאוד מאוד משתנה. זה מאוד משתנה כי הנכסים בפראג הם מאוד מאוד יקרים. או.קיי, אבל בניינים אנחנו עושים גם במקומות אחרים כמו בפילזן. שם המחירים הם זולים מאוד יחסית לפראג.

מקס: האמת שבאמת רציתי לשאול אותך. אנחנו באמת מדברים פה הרבה על פראג. לגבי, אתה יכול להסביר קצת על פילזן? כלומר, מה מצאתם שם, איך הגעתם בעצם לאזור הזה ומה בעצם מייחד אותו?

שאולי: כן. פילזן זאת עיר בין הגדולות שיש בצ’כיה. משהו כמו 180,000 איש. העיר הרביעית בגודל בצ’כיה. לפני כמה שנים היא זכתה בתור בירת התרבות של אירופה. בעיר יש מרכז אוניברסיטאי מאוד מאוד גדול. יש שם את המפעלים של סקודה וגם את המפעלים של בירה פילזנר. שעה נסיעה מפראג על כביש ארוך וישר. נגישות תחבורתית מאוד מאוד גבוהה. והיא נמצאת קרוב לגרמניה, זאת אומרת באמצע הדרך.

מקס: איך הגעתם בעצם לנדל”ן שם?

שאולי: בתחילת הדרך עבדנו בכל מיני מקומות בצ’כיה ועם הזמן הבנו שאנחנו מתמקדים בפראג ובפילזן.

מקס: כן.

שאולי: המחירים שם הם מאוד מאוד אטרקטיביים יחסית לפראג והעיר בצמיחה. גם מבחינת אוכלוסייה צעירה שמגיעה ומשתקעת בעיר בגלל האוניברסיטה. רואים בשנים האחרונות פריחה של ברים ומסעדות חדשות בכל פינה במרכז העיר. עיר ממש עם קסם מיוחד. קצת שקטה לטעמי יחסית לפראג אבל יש לה קסם מאוד מאוד מיוחד.

מקס: כן.

סמדר: האירופאים אוהבים שקט לפעמים.

מקס: הבנתי. מה ההבדל בין שם במחירים לעומת פראג למשל? אם, גם שם הביקוש הוא לדירות 30-40-50 מטר? 

שאולי: כן. דירות קטנות עובדות נהדר. דירה של 50 מטר תעלה בסביבות 300,000 שקל פלוס מינוס. כן. 

מקס: הבנתי. אלה סדרי הגודל של המחירים 

שאולי: כן.

מקס: יפה מאוד. אם נגיד באחוזים כמה אתם מבחינת הנכסים שאתם מנהלים של פראג לעומת, לעומת פילזן. 

שאולי: אפשר להגיד 20 אחוז מהנכסים אנחנו מנהלים בפילזן.

מקס: בפילזן.

שאולי: ו-80 אחוז בפראג.

מקס: הבנתי

סמדר: או.קיי. אנחנו נשמח אם תספר לנו קצת על תהליך הרכישה של נכס, למשל מה הדרכים למצוא את העסקאות, אם יש אתרים שאת המשתמש בהם, מתווכים. כל הדרכים למצוא עסקאות אטרקטיביות ואפיקי חיפוש שאתה משתמש בהם.

שאולי: טוב. אז דבר ראשון אנחנו משתמשים בדרכים הקלאסיות. זה לוחות יד 2 מקומיים. הלוחות האלה הם בצ’כית ויש גם בודדים באנגלית. יש בצ’כיה תוכנות איתור שמיועדות למשרדי תיווך, יזמים ואנשים שחיים את עולם הנדל”ן. הם פחות חשופים לקהל הרחב.

סמדר: צריך רישיונות, אישורים להיכנס לאתרים האלה או שהם פתוחים?

שאולי: צריך להכיר אותם וצריך גם לשלם גם איזה שהוא סכום כל חודש כדי לקבל אליהם גישה.

סמדר: או.קיי

שאולי: בנוסף, עם השנים… 

אנחנו עובדים בצ’כיה משהו כמו 10 שנים תכף אז יש לנו כבר רשת של קשרים עם מתווכים מקומיים, עם סוכנויות, עם יזמים מקומיים וכאשר מגיעה איזה שהיא הזדמנות אז אנחנו שומעים עליה.

מקס: התחלת גם. אמרת לי בתחקיר שיש כמה חברות ישראליות אפילו שנמצאות שם, למשל לשיכון בינוי יש שם סניף בצ’כיה. נכון? ואמרת שעשיתם שם איזה שהוא שיתוף פעולה לאחרונה.

שאולי: כן. כן. אנחנו ב-2017 היינו בקשר עם הסניף של חברת שיכון בינוי הישראלית. הסניף הצ’כי שלהם באחד הפרויקטים שנמצא בין פראג 4 לפראג 12. אגב, הפרויקט נמכר כולו אז…

מקס: יפה מאוד

שאולי: כן. ובמרץ עוד חודשיים המסירות.

מקס: כן זה ממש עכשיו כאילו…

שאולי: המסירות עוד חודשיים. כן. כן. כבר ביקרנו. עשינו את כל הבדיקות של הדירות. הבדיקות הטכניות. פרויקט באמת באמת נהדר. אנחנו מכרנו שם בערך אפשר להגיד יותר מ-20 נכסים בבניין הזה ומסביבו. שיכון בינוי המקומית עשתה את השיווק לצ’כים ואנחנו כאן שיווקנו לארץ.

מקס: לחב’רה הישראלים. הבנתי. תגיד, התחלת להגיד משהו על פראג לפי, לפי מספרים, נכון?

שאולי: כן.

מקס: אתה רוצה קצת להסביר לי מה זה אומר?

שאולי: פראג מחולקת לרבעים. או.קיי? יש את רובע 1 שבתוכו יש כמה שכונות כמו העיר העתיקה ונובי מסטו שזאת העיר החדשה. כן, היא הייתה אז חדשה, היום היא גם עתיקה.

מקס: או.קיי.

שאולי: ויש רבעים נוספים כמו רובע 6 שברובע 6 יש את שכונה דייויצקה ושכונות נוספות. רובע 6 לדוגמה נמצא בין, בין השדה תעופה למרכז העיר. בכל רובע יש כמה שכונות. חלקן טובות יותר חלקן טובות פחות.

מקס: כן. איפה אתם פעילים בעיקר באיזה רבעים?

שאולי: אנחנו פעילים בכל הרובעים, אבל…

מקס: כמה יש בסך הכל?

שאולי: יש יותר מ-14 זה בוודאות. אני הפסקתי לספור פשוט.

סמדר: אין רובעים שכדאי להתרחק מהם? או שבכל אחד יש את היתרונות.

שאולי: החלוקה של כדאי או לא כדאי להתקרב היא לא בהיבט של הרובע אלא יותר בהיבט של השכונה. ברובע מסוים יכולה להיות שכונה נהדרת ועם… באמת נהדרת להשקעה ובאותו רובע שכונה שאני לא, אני לא אדרוך בה.

מקס: כן. הבנתי. העיר העתיקה אמרת נמצאת ברובע מספר 1?

שאולי: רובע 1.כן. כן. עוד מילה בהקשר הזה. הרובעים לאו דווקא מסודרים בסדר היררכי, זאת אומרת רובע 1 הוא גובל גם עם 8.

מקס: הבנתי, טוב. צריך להכיר את האזור. גם פילזן מחולקת לרובעים?

שאולי: גם פילזן מחולקת לרבעים.

מקס: בעצם כל צ’כיה בעצם ככה בעצם הם מתנהלים?

שאולי: אני לא יודע לגבי כל צ’כיה. אני יודע לגבי פראג ופילזן. שם אגב מרכז העיר הוא לא לא בפילזן 1.

מקס: הבנתי. ומה הקטע של הרובע בעצם. למה?

שאולי: סוג של רשות מוניציפלית כזאת.

מקס: הבנתי. כל רובע זה כמו רשות מקומית.

שאולי: כעין רשות מקומית.

סמדר: יש להם גם בוא נגיד תנאים שונים או דרישות שונות בנוגע לרכישות נדל”ן? זאת אומרת כמו ארנונה שונה אם אתה או מס, מיסים שונה על הרכישה?

שאולי: אנחנו לא… גם אם יש אנחנו לא נתקלים בזה בעבודה השוטפת אבל אם כבר הזכרת את המילה ארנונה אז ברוכה הבאה לפראג. אין כאן ארנונה!

מקס: אין ארנונה. בכלל אין ארנונה? 

שאולי: בכלל אין ארנונה.

סמדר: מזל ששאלתי 

מקס: מעניין. אני יודע שיש בכמה מדינות במזרח אירופה לפחות שהארנונה היא באמת כמה, היא פרוטה וחצי. הם מכניסים את זה כחלק מחשבון החשמל. אז פה פשוט לא קיים?

שאולי: זה לא קיים. העירייה עצמה מקבלת איזה שהוא נתח מ…

מקס: זהו באמת. מה מממן אותה?

שאולי: ממס ההכנסה שמשלם התושב שגר ברובע.

מקס: הבנתי.

סמדר: הבנתי

מקס: יפה מאוד. טוב, למשקיעים זה מעניין מאוד.

סמדר: בדיוק. הופך את זה ליעד אטרקטיבי.

מקס: אני אחזור

שאולי: אולי בישראל הם ילמדו משהו

מקס: כן

סמדר: עוד יעלו את מס הכנסה 🙂

מקס: כן. אנחנו פשוט נאכל את זה מכיוון אחר..

טוב, אני אחזור שוב פעם לכל הדרכים למציאת העסקאות. אז אם אתה יכול קצת להגיד לנו אם יש איזה שהוא הבדל בין שיטות החיפוש של עסקאות שבאמת כשנכנסתם לצ’כיה אמרת לפני 10 שנים לבין הדרכים למצוא את העסקאות היום? דרכים שאתם משתמשים היום?

שאולי: תראה בהתחלה לא הכרנו היטב את השוק כמו שאנחנו מכירים אותו היום

מקס: כן כמובן,

שאולי: ובעיקר השתמשנו בלוחות דירות ובאתרים. היום אנחנו בעיקר את העסקאות הכי טובות מקבלים מקשרים עם מתווכים או יזמים. בהקשר הזה אני אגיד עוד מילה. בצ’כיה כדי להיות מתווך לא צריך רישיון תיווך.

מקס: כן.

שאולי: כל אחד יכול להיות מתווך.

מקס: זה הזוי לגמרי.

שאולי: כן . ולוקח זמן למצוא מתווכים אמינים ואנשי מקצוע אמינים. היום המשקיעים שעובדים איתנו מה שנקרא לא משלמים את שכר הלימוד הזה ונהנים בעצם מהרשת של הקשרים שאנחנו טווינו עם השנים.

מקס: כן. אז כל אחד יכול להיות בעצם מתווך?

שאולי: לצורך העניין כן ובהקשר הזה גם חברות גדולות מאוד או ברנדים מוכרים מאוד של תיווך גם בתוכם יכולים להיות מתווכים לא מקצועיים. חשוב לבדוק את המתווכים בציציות ולהשתדל לשמוע המלצות כמה שיותר ממקור ראשון.

סמדר: איך אתה מוצא אנשים שיכולים להמליץ לך על המתווך? כי יכול להיות שהמתווך שולח אותך ספציפית לאנשים שהוא רוצה שתדבר איתם.

מקס: באופן כללי בעלי מקצוע.

שאולי: כן. זאת שאלה טובה. אנחנו למדנו את זה חווינו את זה על בשרנו. כן. פשוט ניסוי וטעייה ובשלבים הראשונים של הפעילות שלנו בצ’כיה עשינו עסקאות בעצמנו ולמדנו כמה, כמה דברים על בשרנו. היום אנחנו יודעים בדיוק באיזה מלכודות לא ליפול ומאיזה נקודות להיזהר.

סמדר: עניין של ניסיון.

שאולי: בעיקר. כן…

מקס: אחלה. מגניב. סיפרת איזה שהוא. נתת איזה שהיא דוגמה בתחקיר לגבי מישהו שהוא, בחור ישראלי שפנה אליכם לאחרונה. פנה אל עמוס לגבי איזה שהיא דירה שהציעו לו באותו הקשר של “כל אחד יכול להיות מתווך” אז אתה יכול קצת ל…?

שאולי: לפני שבוע התקשר לקוח לעמוס. עכשיו הלקוח הזה מכיר את צ’כיה. יש לו שם קשרים. הוא מכיר אותה טוב. די עצמאי. אפשר אפילו להגיד לומר שהוא אומר כמה מילים בצ’כית.

מקס: או.קיי.

שאולי: ולמרות זאת. אפשר להגיד שהוא לא באמת צריך אותנו. הוא יכול להתנהל לבד אבל הוא בחר בנו כדי שנלווה אותו באיתור של עסקאות מעניינות. רכשנו עבורו כמה וכמה נכסים. לפני חודש בערך הוא פונה לעמוס. מבקש ממנו לאתר לו נכס מתאים ולפני שבוע הוא אומר לו: “תקשיב, שלח לי איזה שהוא מתווך דירה מסוימת. בוא תעיף עליה מבט. תראה אם שווה להיכנס לזה”. עמוס כמובן נכנס, רואה את התמונות. באמת דירה יפה, אבל היה לעמוס קצת מוזר שהמחיר מאוד מאוד זול בהשוואה למה שאנחנו מכירים. עכשיו חשוב להבין בהקשר הזה שמתווכים בצ’כיה אחד הטריקים שהם משתמשים בהם זה שנותנים את המטראז זה להכליל בתוכו את המטראז של המרפסת. זה משהו שאפשר לעלות עליו, אבל צריך לבקר בדירה כדי לעלות עליו. חשדנו שזו הבעיה במקרה הזה שהמחיר נובע מזה שהמטראז האמיתי של הדירה נמוך יותר ממה שנאמר ללקוח וכך היה. בסופו של דבר העסקה הזו לא הבשילה. ברגע שהבנו את הבעיה הזו.

מקס: שהמטראז הוא לא נכון.

שאולי: שהמטראז הוא לא נכון ואנחנו ברגעים אלו ממשיכים לחפש…

מקס: יפה מאוד. יש עוד איזה משהו ש… בהקשר אחר. משהו שממש עניין אותי ברמה האישית. אמרת ששם משא ומתן זה לא כמו, זה לא כמו בארץ. משא ומתן שאנחנו עושים שאנחנו באמת. המשא ומתן שלנו יותר אגרסיבי. נגיד ככה. נגיד מישהו מציע לנו עסקה ב-100,000 אנחנו ישר נוריד אותו ל-50 וכנראה שנסגור על 75. אז לפי מה שיצא לי לשאול אותך אמרת שזה. ככה זה בטוח לא הולך להתנהל בצ’כיה.

שאולי: כן. כן. מזג האוויר הים תיכוני לא נמצא בצ’כיה…

מקס: כן

שאולי: הנכסים שם ברובם מתומחרים נכון. לפעמים יש חריגות לפה ולשם. אני אתן שתי דוגמאות קיצוניות. אחת זה אם המחיר של הנכס הוא נמוך מאוד יכול מאוד להיות שהוא רשום כ… הוא לא יכול לעבור בטאבו על שמו של הרוכש אלא הוא נכס שנקנה בעצם מקואופרטיב.

מקס: מה זה?

שאולי: קואופרטיב זו בעצם חברה שמחזיקה בניין שבעצם אותו אדם קונה בה סוג של מניות ומקבל רשות להשתמש בדירה שנמצאת באותו בניין.  מצד שני הנכסים יכולים להיות יקרים מדי, אבל הרוב מתומחר נכון. וברגע שמשהו מתומחר נכון אם אני עם מנטליות ישראלית אבוא ואציע מחיר נמוך יותר הצ’כי שהציע את הדירה הזו למכירה יכול מאוד להיות שינתק איתי את הקשר באותו רגע .

מקס: עד כדי ככה?

שאולי: לא רוצה להגיד ייעלב אבל…

מקס: כן…

שאולי: אבל יכול להיות שאני לא אשמע יותר על הדירה הזאת ואני אשרוף גם את הקשר שיכול היה להתפתח עם אותו מתווך או בעל דירה.

מקס: טוב. לקחת בחשבון

סמדר: כן. נשמח אם תספר לנו על דרכי המימון בהם אתה משתמש, אם בפראג או בצ’כיה או ב…?

שאולי: היו תקופות לפני 3 שנים שניתן להשיג 85 אחוז לרכישה של דירות דרך הבנקים בצורה של משכנתאות גם לאזרחים זרים. היום המימון קיים אבל בעיקר בעיקר בבניינים עם הגשה של תכנית עסקית מסודרת לבנק.

מקס: כן. בעצם אמרת שההבדל בין לרכוש דירה זה שאתה לוקח באמת משכנתא ושאתה רוכש את הבניין אז בעצם…

שאולי: זו לא משכנתא, זו הלוואה.

מקס: זו הלוואה עסקית ולכן גם לוקחים את זה בצורה אחרת.

שאולי: אני רוצה להביא עוד דוגמה לגבי השמרנות של הממשל הצ’כי . צ’כיה היא באיחוד האירופי, זאת אומרת אם אני אזרח צ’כי, אני מחזיק דרכון אירופאי לכל דבר ועניין אבל המטבע הוא עדיין קרונה צ’כית.

מקס: שכמה היא בעצם לעומת הסתם לצורך?

שאולי: שקל אחד שווה 6 קרונות בערך היום . או.קיי? לטעמי זו עוד דוגמה טובה לשמרנות של המדינה.

מקס: הבנתי. תגיד לי הרכישה של הנכסים שם זה בקרונה? במטבע המקומי?

שאולי: כן. במטבע המקומי. כן. שעושים העברת כספים צריך לקחת את זה בחשבון עם ההמרות מטבע.

מקס: הבנתי. וגם המחירים שאתה רואה באתרים השונים זה גם הכל במטבע המקומי?

שאולי: כן. כן.

מקס: הבנתי.

סמדר: קל להעביר כספים מצ’כיה לארץ? או ש…?

שאולי: כן. עושים את זה בשתי דרכים דרך הבנקים או דרך חברות דוגמת קוברסי. יש חברות אחרות שעושות העברות.

מקס: שעושות העברות כספים. הבנתי. רציתי רק לשאול לגבי ההלוואות העסקיות שאתם מקבלים עבור הבניינים. אתה יכול להגיד פחות או יותר מה הריביות שהבנק נותן עבור הלוואות כאלה?

שאולי: זה מאוד משתנה. אני יכול להגיד בצורה כללית שאנחנו מדברים על 5 אחוז, 4 אחוז בסדר גודל הזה. זה יכול להשתנות.

מקס: או.קיי

שאולי: תלוי בתוכנית העסקית הרבה מאוד פעמים.

מקס: אחלה. טוב, נעבור לדבר הבא. אז בהקשר לדירות אם תוכל בבקשה לספר לנו קצת במה כרוך תהליך הרכישה ברמה הבירוקרטית ואילו אנשי מקצוע אנחנו בעצם נדרשים עבור התהליך הזה?

שאולי: טוב. אז לרוב לקוח מגיע אלינו לפגישה במשרדים כאן בארץ. עושים יחד איתו אפיון מאוד מאוד מדוקדק של המתווה של ההשקעה שלו, של הסכומים שהוא יכול לגייס וכן הלאה. יש גם משקיעים שהם יותר שמרנים, יש משקיעים שהם יותר נועזים. מאפיינים את כל, את כל המתווה של ההשקעה ויוצאים לדרך. יוצאים לדרך.

סמדר: איך, יש מינימום להשקעה אצלכם או ש…?

שאולי: הסכומים שציינתי קודם. אם זה בפילזן באזור 300,000 שקל ובפראג החל מ-600,000 שקל.

סמדר: או.קיי. זה מחיר הדירות?

שאולי: כן. אפיינו את הפרופיל של ההשקעה ויוצאים לדרך. הצוות של עמוס בפראג מתחיל לחפש נכס מתאים באמצעות הדרכים שציינתי קודם. מצאנו משהו מתאים שולחים אותו באימייל: תמונות, תיאור, לוקיישן וכל המידע.

מקס: אתם לא מחזיקים מלאי, נכון?

שאולי: אנחנו לא מחזיקים מלאי בכלל. לכל לקוח עושים עבודה אישית.

מקס: עבודה מהתחלה.

שאולי: עבודה מהתחלה.

סמדר: כמה זמן לוקח בערך תהליך של מציאת דירה כזאתי?

שאולי: תלוי במזל. יכול להיות שבוע

מקס: כן.

שאולי: ויכול להיות 3 חודשים

סמדר: או. קיי

שאולי: וזה גם תלוי עד כמה המשקיע…

סמדר: זורם

שאולי: זורם.

סמדר: לא בררן

שאולי: בדיוק. 

הצוות של עמוס מתחיל לחפש נכס מתאים, שלחנו את החומר באימייל ללקוח. נניח והלקוח לא אהב אנחנו נשמח לשמוע מה הוא לא אהב ולחדד את החיפוש.

סמדר: או.קיי.

שאולי: אחרי כמה וכמה סיבובים כאלה נניח בנכס הרביעי מצאנו משהו שהוא מתאים אז נציג שלנו מבקר בנכס, עושה איזה שהיא בדיקת נאותות. עדיין לא משפטית, אבל בדיקה של הנכס. משתדלים להגיש גם דו”ח וידאו אם אפשר למשקיע. לא תמיד הצ’כים מסכימים לצלם בדירות אבל ברגע שאפשר אנחנו עושים את זה. ואחרי זה ברגע שהמשקיע רוצה לצאת עם ההשקעה הזו לדרך אנחנו מבקשים הסכם רזרביישן . הסכם רזרביישן זה כמו זיכרון דברים. ברגע שההסכם הזה ייחתם המשקיע יצטרך להעביר אחוזים בודדים מהסכום של הרכישה כסוג של דמי רצינות.

מקס: כן. המקדמה בעצם.

שאולי: מקדמה. העורך דין מתחיל לבדוק את הנכס, עושה את הבדיקה של שעבודים אם יש וכן הלאה. והמשקיע נערך להגיע לבקר בנכס. משתדלים גם להראות לו כמה נכסים נוספים דומים כדי ככה בעיקר לסבר את העין…

מקס: הוא תמיד מגיע? הם תמיד מגיעים?

שאולי: 99% מהמקרים בהשקעה הראשונה כן. אנחנו גם דואגים בביקור הראשון שהמשקיע יפתח חשבון בנק על שמו כדי שדמי השכירות יעברו לשם בהמשך. בהשקעות שאחרי זה ברגע שנוצר אמון הרבה מאוד פעמים עסקאות נסגרות בשלט רחוק, אבל משקיעים בפעם הראשונה לפחות מגיעים.

מקס: מגיעים

שאולי: פיזית. כן

מקס: ואין בעיה לפתוח חשבון בנק? כל אחד יכול לפתוח שם חשבון בנק?

שאולי: כל אחד יכול לפתוח חשבון בנק. לא בכל בנק אבל

מקס: כן

שאולי: אנחנו עושים את זה. בדרך כלל מישהו מהמשרד שלנו מגיע ומלווה את התהליך הזה של הפתיחת חשבון.

מקס: יש איזה משהו קטן שציינת בתחקיר לגבי זה שהסכום של המקדמה 3-5 האחוזים האלה זה בעצם מועבר שם למתווך מצד המוכר.

שאולי: כן. כן. הרבה מאוד פעמים הסכום הזה מועבר אל המתווך שמצד המוכר והוא בעת השלמת העסקה מהווה כדמי תיווך שהמוכר משלם למתווך שלו. הרבה מאוד פעמים זה ככה וזה משהו שהוא ייחודי.

מקס: כן. מאוד. לא משהו שנהוג בדרך כלל. או.קיי ומה בעצם השלב הבא? שילמנו את המקדמה.

שאולי: שילמנו את המקדמה. מתחיל דין ודברים בין העורכי דין על הסכם הרכישה. הסכם רכישה מפורט ואחרי כמה שבוע שבועיים שלוש של שיחות או הכנות החוזה הזה מוכן ונחתם. הרבה מאוד פעמים מישהו מהחברה שלנו חותם עליו עם ייפוי כוח עבור המשקיע.

מקס: הבנתי. כלומר בשלב הזה כבר המשקיע…

שאולי: המשקיע חזר לארץ. אחרי הרזרביישן אחרי שנחתם הרזרביישן, כן המשקיע חזר לארץ ומתחיל הדיון על ההסכם רכישה.

סמדר: הדירות שאתם רוכשים הם בדרך כלל להשבחה או שרוכשים את הדירה ו…?

שאולי: ברוב רובם של המקרים מחזיקים אותם לטווח ארוך. הרבה מאוד משקיעים מסתכלים על זה כנכס שישביח את עצמו עם הזמן. מדובר בסכומים לא מאוד מאוד גבוהים. מי שמחפש פליפים לרוב אנחנו מפנים אותו למסלול יותר של בניינים, שם הרווחים באמת הרבה יותר גבוהים. אפשר להשתמש במימון גבוה וזה יותר אטרקטיבי.

סמדר: הבנתי

מקס: אחלה אז אני רוצה קצת לחזור אחורה לתהליך הרכישה. אז דיברנו על רזרביישן, דיברנו על מקדמה. יש איזה שהם בדיקות נאותות שנעשות?

שאולי: כן. כבר בשלב הרזרביישן. עוד לפני החתימה על הרזרביישן.

מקס: או.קיי…

שאולי: העורך דין בודק את הנכס, בודק שעבודים או עיקולים. דברים שצריך להסיר אותם לפני המכירה. בשלב הזה או קצת אחרי זה נכנס גם שיפוצניק לדירה אם יש דברים מיוחדים שצריך לבדוק אז יכול להיכנס גם מהנדס או שמאי.

סמדר: אתם מכניסים אותם אוטומטית או שאתם רואים קודם את הדירה באופן כללי?

שאולי: כל קודם אנחנו רואים את הדירה ובמקרה הצורך אנחנו מכניסים. יש לזה גם עלויות שצריך לקחת בחשבון ולא כל המשקיעים בדירות לפחות רוצים בזה. אחרי הבדיקה של הנכס בהנחה והכל תקין חותמים על הסכם רכישה ואז שבוע או שבועיים אחרי החתימה על הסכם רכישה הקונה מעביר את הסכום של הרכישה לחשבון נאמנות. חשבון נאמנות הזה יכול להיות מנוהל ע”י בנק, ע”י עורך דין או נוטריון – תלוי במבנה העסקה והכי הכי חשוב לזכור ולדעת שהכסף לא עובר אל המוכר אלא רק אחרי שהנכס עבר על שמו של הקונה בטאבו.

מקס: כן.

שאולי: הטאבו בהקשר הזה בצ’כיה מאוד מאוד מסודר. יש אתר און ליין שאפשר לראות את ההעברה בטאבו. ממש כמו בארץ רק שכאן לא צריך לשלם את ה-8 שקלים או כמה שזה לא יהיה על כל בדיקה…

מקס: כמה זמן באמת עד שהנכס עובר בעצם על שם הרוכש?

שאולי: בסביבות 30 יום. יכול לקחת קצת יותר.

מקס: הבנתי

סמדר: או.קיי.

מקס: יש עוד איזה משהו קטן שציינת כשדיברנו לגבי חלוקה של דירות. אתה יכול קצת להרחיב על העניין הזה?

שאולי: כן. חלוקה של דירות. זאת אומרת לקנות דירה גדולה וחלק אותה ל-2 או 3 דירות קטנות היא אפשרית בהנחה שהמבנה של הדירה מאפשר את זה. מבחינה חוקית כמו בארץ אסור לעשות את זה,

מקס: כן

שאולי: אבל כמו בארץ…

מקס: כן

שאולי: עושים.

מקס: הבנתי. כלומר בשטח זה קיים

שאולי: בשטח זה קיים

מקס: הבנתי. אבל מבחינה חוקית באמת זה משהו

שאולי: בוא נגיד שאם מישהו ירצה. בוא נגיד שאם זה מאוד מאוד יפריע למישהו אז יכולות להתעורר צרות אבל זה משהו שהוא די נפוץ. זה לא משהו חריג.

מקס: כן…

סמדר: זה מפריע לשוכרים, זאת אומרת זה משהו ששוכרים יכולים להסתייג ממנו או שדי זורמים?

שאולי: לא. לא. השוכרים לרוב מה שיעניין אותם זה אם הדירה נמצאת במיקום טוב.

מקס: הבנתי. וציינת אבל שבכל מקרה צריך לבקש אישור מכל הדיירים של הבניין בשביל לבצע חלוקה כזו?

שאולי: רק אם רוצים לבצע את החלוקה הזו ולרשום אותה בטאבו. אז צריך אישור של כל הדיירים. צריך אישור של הטאבו.

מקס: הבנתי

סמדר: או.קיי

מקס: לרוב זה לא נעשה? כלומר לא, לא רושמים את זה בטאבו?

שאולי: לא

מקס: עושים את החלוקה…

שאולי: עושים את החלוקה. כמו בארץ ממש. כמו בארץ לוקחים סיכון.

מקס: כמו בארץ. לאף אחד לא…לוקחים את הסיכון.

סמדר: חשמל וזה…?

שאולי: כן. יש בעצם כניסה. עושים. הפתח של הדירה נשאר אותו פתח כלפי חוץ.

סמדר: או. קיי

שאולי: עושים חלל פנימי וממנו יש כניסה לשתי דירות או שלוש.

מקס: או.קיי

סמדר: או.קיי. דומה לארץ.

מקס: כן. פחות או יותר. אתה יכול קצת לספר לנו על המיסוי במדינה. האם ניתן לקבל איזה שהן הקלות במס ואם קיימת אמנה בין צ’כיה לישראל ובכלל איזה אנשי מקצוע אתה ממליץ כדי לעזור לנו המשקיעים בסוגיה הזאת?

שאולי: טוב לפני הכל אני לא איש מס. חשוב בכל השקעה בחו”ל להתייעץ עם בעל מקצוע עדיף יועץ מס או רואה חשבון שמתמחה במיסוי בינלאומי. אבל אני אומר בכל זאת כמה דברים עקרוניים. דבר ראשון בין ישראל וצ’כיה יש אמנה למניעת כפל מס. זאת אומרת, חלק מהמיסים שמשולמים שם מקוזזים מהמיסים בארץ. יש מס רכישה על כל רכישה בצ’כיה של נכס. מס הרכישה הוא 4 אחוז וזה ממש לא משנה אם זו דירה ראשונה או דירה עשרים. עד לפני כמה שנים מי ששילם את המס היה המוכר, אבל לפני שלוש ארבע שנים הוא עבר אל הקונה. יש מס על הרווח – 15%.

מקס: רגע. בעצם במכירה הוא מוסיף את ה-4 אחוז האלה למחיר של הנכס?

שאולי: כרגע מי שמשלם את זה זה הקונה.

מקס: הקונה כן. כלומר המוכר בעצם מוסיף עוד 4 אחוז…

שאולי: לא. המוכר מוכר את הדירה במיליון שקל. אני משלם לו מיליון שקל ואחרי זה עוד 4 אחוז למדינה.

מקס: הוא בכלל לא נמצא בתהליך הזה. לא קשור אליו בכלל.

שאולי: כן. את מס הרכישה משלמים כמה שבועות או חודשים אחרי הרכישה בפועל. מס על הרווח הוא 15% אם מכרתי את הדירה בתוך 5 שנים. אם מכרתי אותה אחרי 5 שנים יש פטור מהמס הזה בצ’כיה וגם אם מכרתי את הדירה או את הנכס בתוך 5 שנים וקניתי נדל”ן אחר בצ’כיה אז גם כאן יש פטור.

סמדר: לפטור יש תקרה או שזה לא משנה הסכום?

שאולי: הפטור הוא על רווח.

מקס: מה לגבי השכירות?

שאולי: בדומה לארץ יש שני מסלולי מס. מסלול מס אחד עם ניכוי הוצאות. מסלול מס שני פלאט קבוע. יש הכרה גם בפחת.

מקס: אין בעיה. 

אתה יכול קצת להסביר איך עובדת שם התשלום של השכירות? איך הוא נעשה ע”י השוכר?

שאולי: כן. השוכרים לרוב משלמים את השכירות במטבע המקומי בהעברה בנקאית מדי חודש בחודשו לחשבון הבנק. לרוב של החברה המנהלת ומשם החברה המנהלת מעבירה את זה.

מקס: לחשבון של ה…?

שאולי: לחשבון של הבעלים. יש בקרה הדוקה על ההעברות האלה.

מקס: כמה לוקחים. אם כבר דיברנו על חברות ניהול. כמה בעצם חברת ניהול לוקחת על השירות שלה?

שאולי: בהשכרה קצרת טווח בערך 20% בהשכרה ארוכת טווח באזור החודש בשנה – 8-9% . אין את הנושא של בדיקות אשראי לשוכרים, אין את הנושא של ערבויות בנקאיות ואחרות, אין ערבים. לרוב

מקס: הבנתי

שאולי : מה שמקובל זה לקחת חודש חודשיים מראש מקדמה במזומן. זה יושב בקופה של החברה המנהלת והשוכר מקבל את התשלום הזה, את הפיקדון הזה בסיום שהוא עוזב את הדירה.

מקס: איך אתם בעצם בוחנים את השוכרים?

שאולי: לרוב מזמינים אותם לראיון אישי במשרדים, מבקשים לדעת איפה הם עובדים, לפעמים מבקשים לראות תלושי משכורת ובכל מקרה של ספק אנחנו לא משכירים לאותם אנשים. אנחנו הולכים במקרים האלה רק על בטוח מבחינתנו וזה גם מוכיח את עצמו. אחוז הפינויים הוא אפסי. הוא אפסי מאוד.

מקס: יפה מאוד.

שאולי: אנחנו גם מקפידים בעת הרכישה לרכוש רק באזורים טובים שיש ביקוש. ככה אם מתעורר איזה שהוא ספק לגבי השוכרים…

מקס: מחליפים, כן,

שאולי: לא מחליפים. מראש לא משכירים. מחכים עוד שבוע ונכנס שוכר חדש.

סמדר: במקרה שצריך נגיד לפנות דייר חס וחלילה, אבל צריך לפנות אותו…?

מקס: כן, זה קורה

סמדר: יש נהלים, חוקים לדבי זה, טווחי זמנים ?

שאולי: שונה מאוד מגרמניה. שם חוקי הדייר הם מאוד מאוד נוקשים, מאוד דומה לארץ. ברמת העיקרון יש איזה שהוא תהליך שצריך לעבור. בסופו של תהליך אם עדיין הדייר מתעקש לא להתפנות מקבלים צו בית משפט ושוטר מגיע ומוציא אותו. לא תהליך נעים אבל לא קורה. לא שונה מהותית ממה שיש בארץ.

מקס: כן. כן.

סמדר: או.קיי. כשבחרתם להשקיע בפראג בעצם האם בחרתם לפעול בעצמכם או להיעזר באנשי מקצוע?

שאולי: אנחנו כל הזמן נעזרים באנשי מקצוע. פראג. לא יודע אם אנחנו בחרנו בה. יותר היא בחרה אותנו…

סמדר: או.קיי

שאולי: עמוס ואשתו והילד גרים בצ’כיה כבר יותר מ-10 שנים ומטבע הדברים

מקס: כן

שאולי: אנחנו פועלים בשוק הזה. יש שמה נוכחות כל הזמן של עמוס ושל הצוות שלו.

מקס: מצוין. תגיד שאולי בוא קצת נחשוב על העתיד. בעצם מה אתה צופה שיהיה בצ’כיה בשנים הקרובות ואיפה אתה רואה את ההשקעות באזור בשנים הבאות ובכלל מה התכניות שלך הלאה?

שאולי: טוב. דבר אחד ודאי. יש ביקושים במקומות פריים לוקיישן לשכירות, הן בפראג והן בפילזן. בשנים האחרונות היו עליות מחירים של 10 עד 15 אחוז כל שנה. יכול להיות שזה יתמתן בהמשך, אבל צריך להבין שהעליות מחירים נובעות בגלל מצוקת דיור. קצב הבנייה בפראג לא מספיק גבוה ולא מדביק את הביקושים. תוסיפו את, את העובדה שהרבה חברות גדולות משנעות עובדים מרחבי האיחוד האירופי ברילוקיישן לפראג. נוצר לחץ על השוק וזו הסיבה שהמחירים עולים.

בשנה האחרונה אנחנו מרגישים שיש עליות מחירים בשכירויות שמתחילות ליישר קו עם עליות המחירים שהיו לנכסים. יש לזה כמה גורמים. המקומיים שוכרים יותר מאשר רוכשים. יותר ממה שהיה בעבר.

מקס: בעקבות עליית המחירים?

שאולי: בדיוק. דיירים מתחלפים כל שנתיים-שלוש. אנחנו לפחות וגם הרבה כמונו לא מעלים בכל שנה את דמי השכירות, אלא מחכים לתחלופה.

מקס: כן.

שאולי: לתחלופה של דיירים כדי להעלות. וזו הסיבה שזה מגיע רק עכשיו. אנחנו לא חושבים שיהיו שינויים דרמטיים מאוד מאוד גדולים בשנים הקרובות. למעט עליות מחירים שציינתי לעיל, שציינתי קודם שיכולות קצת להתמתן, כי המדינה עצמה היא מדינה שמרנית. היא פחות ממונפת.

מקס: כן. יש איזה שהיא אבל תזוזה מהמרכז או שלא מרגישים את זה כל כך?

שאולי: כן. יש תזוזה מהמרכז. זאת אומרת אם בעבר היינו מוצאים דירות במעגלים של 10 דקות – רבע שעה ממרכז העיר אנחנו היום מוצאים דירות באזורי ביקוש שנמצאים 20 דקות ו-25 דקות נסיעה ממרכז העיר.

מקס: אפשר פחות או יותר לעשות אנלוגיה בוא נגיד לתל אביב.

שאולי: לגמרי

מקס: שהכל נהיה מאוד צפוף. מאוד רועש . מאוד יקר אז יש כבר יציאה לכיוון גבעתיים, לכיוון רמת גן אז אני מניח שזה פחות או יותר אותו התהליך.

שאולי: לגמרי.

מקס: תגיד, מה קורה בפילזן מהבחינה הזאת? איפה אתה רואה באמת את השנים הקרובות שם?

שאולי: יש שם אוכלוסייה צעירה שהולכת ומשתלטת על העיר. אני הייתי שם לפני כמה שבועות. מאוד מאוד מזכיר את אזור פלורנטין של מה שהיה פעם.

מקס: או.קיי

סמדר: אזורי סוהו כאלה

שאולי: כן. בדיוק. ברים טרנדיים שנפתחים בכל פינה ומסעדות יחסית צעירות, אוכלוסייה צעירה ברחוב שמסתובבת ויוצאת לברים בערבים. פחות עיר, פחות תיירותית, פחות סואנת אבל יש שם תחושה של התחדשות.

מקס: כן. בעיקר מקומיים. מאיפה הם מגיעים אבל כל הצעירים האלה? או שזה צעירים שגדלו בפילזן?

שאולי: יש שם מרכז אוניברסיטאי מאוד מאוד גדול.

מקס: מגיעים לאוניברסיטה ונשארים שם?

שאולי: ונשארים שם. חלקם גם מוצאים עבודה במפעלים הגדולים שבאזור. תפקידים של הנדסה וכן הלאה.

סמדר: אז זה גם אוכלוסייה יציבה יחסית לסטודנטים? נאמר לא מגיעים רק לשנה-שנתיים של התואר ונשארים גם לעבוד…

שאולי: יש. יש תחושה שבניגוד לשנים קודמות סטודנטים יותר נשארים בעיר ובוחרים בה כמקום לחיות בו ולהקים משפחה.

מקס: שאולי בוא נדבר קצת מספרים. אנחנו באמת מבקשים מכל אחד שאנחנו מראיינים על איזה שהיא עסקה מעניינת אבל כזאת עם תובנות. אז אם אתה יכול קצת לתת לנו דוגמה לאיזה שהיא עסקה, מאפיינים פיזיים, מספרים וגם אם אפשר קצת על הקשיים שהיו בעסקה הזאת ככה כדי שזה יהיה באמת גם משהו שנוכל אנחנו בתור אנשים שמתעניינים לעשות השקעות נדל”ן שנוכל גם אנחנו ללמוד מהדוגמה הזאת.

שאולי: אני, אני רוצה לספר על דירה דווקא בעיר העתיקה בפראג. רכשנו אותה לפני שנה – שנה וחצי משהו כזה. הדירה שנרכשה היא הייתה באמת, באמת במחיר טוב. המחיר שלה היה 4.25 מיליון קרונות והמחיר האמיתי שלה היה אמור להיות באזור ה-4.85 מיליון 5 מיליון. כלומר קיבלנו כאן סוג של הנחה של 100,000 ש”ח. דירת 35 מטר ממש במרכז פראג בעיר העתיקה דירת שני חדרים לפני שיפוץ. היא הייתה ממש הרוסה היה צריך לשפץ אותה ממש מהיסוד. זאת אומרת להרוס ולבנות.

מקס: או.קיי.

שאולי: אגב, היום אחרי השיפוץ ואחרי עליית המחירים היא שווה באזור ה-5.8 אחרי שהושקעו שם בסביבות חצי מיליון קרונות בשיפוץ.

סמדר :יפה

שאולי: כן. בערך עלייה של 10% בשנה אחת. העסקה כולה הייתה חלקה וזה מאוד הפתיע אותנו.

מקס: כן

שאולי: בטח ובטח לאור ההנחה המשמעותית שקיבלנו שם וכשהיינו צריכים לשפץ את הדירה אז נתקלנו בקושי רב מבחינת ועד בית. ועד הבית היה מאוד מאוד מאוד קשה, זאת אומרת מסתבר שהיה שם איזה שהוא כלל שכל שיפוץ ולו הכי קטן צריך לקבל את אישורו של ועד הבית.

מקס: ועד הבית זה בן אדם?

שאולי: זה איזה שהיא ועדה. זה בן אדם אחד סוג של דיקטטור. בחור יוצא צבא,

מקס: כן

שאולי: מאוד מאוד קשה. בסופו של דבר הוא זה שהתווה את הטון. בהסכם של ועד הבית רשום שצריך להקים איזה שהיא ועדה אבל ברור לכולם שהועדה הזאת היא כסת”ח.

מקס: כן. הבנתי. מי בעצם קובע שהוא ועד הבית? מה הפך אותו בעצם?

שאולי: יש כתב מינוי והדיירים בוחרים ועד בית.

מקס: הבנתי

שאולי: אנחנו הגשנו בקשה לשיפוץ. שוב, עכשיו זה משהו ממש ממש חריג, כן? אנחנו זאת אומרת נתקלים נתקלנו בזה פעם ראשונה ואפשר להגיד שאחרי עשרות רבות של עסקאות.

מקס: אישור לשיפוץ שלכם?

שאולי: כן. הגשנו בקשה לשיפוץ והבקשה הזאת פשוט זכתה להתעלמות מוחלטת. התקשורת עם אותו אדם הייתה מאוד מאוד קשה. אפשר להגיד שכל מילה שנייה שלו או כל משפט שני שלו מסתיים במילה תביעה.

מקס: כן. ובשביך לעשות שיפוץ בבניין אתה חייב את האישור שלו? או של הועד בעצם?

שאולי: ככה זה היה נדמה לנו. וברגע שהבנו שאין עם מי לדבר אז עירבנו עורך דין והוא אמר שאין בסיס לטענות שלו ושכדאי שנעשה מעשה. התחלנו בשיפוץ. אחרי יומיים של עבודות – צעקות הוא הגיע לדירה, איים על הפועלים. הפועלים עזבו את הפרויקט הזה באמצע,

סמדר : וואו

שאולי: הכנסנו חברת שיפוץ אחרת צוות שיפוץ אחר שימשיך את העבודה. סיימנו.

מקס: כן. הם פחדו ממנו או משהו? כי למה בעצם?

שאולי: דבר ראשון הוא איים עליהם שהוא יתבע אותם אישית.

מקס: הבנתי

שאולי: או. קיי. ודבר שני כמו שאמרתי הוא סוג של דיקטטור אז זה גם…

מקס: כן

שאולי: גם במימדים הפיזיים הוא נראה כמו דיקטטור. בחור מאיים. 

מקס: רגע, אני רק רוצה להבין בצ’כיה אתה חייב את האישור של הועד?

שאולי: ברמת העיקרון…

מקס: בשביל לעשות שיפוץ בבניין, בדירה שלך בבניין?

שאולי: ברמת העיקרון לא. או.קיי? וגם אם זה מופיע לרוב זה זאת אומרת יש הסכמה של כל הדיירים

מקס: כן

שאולי: או רוב הדיירים לשיפוץ הזה אם זה משהו שחורג מגבולות המבנה או משהו ממש ממש חריג. אנחנו דיברנו על דירה קיבלנו דירה הרוסה ורצינו פשוט להשמיש אותה. כמו במקרים אחרים לא צפינו שיהיה כאן ברדק. או. קיי?

מקס: הבנתי

שאולי: אבל שההנחה שקיבלנו

מקס: כן כנראה שהייתה לה איזה סיבה,

שאולי: הייתה לזה סיבה. סופו, סופו של דבר סיימנו את השיפוץ ככה בשארית כוחותינו, נכנסנו למבנה. הוא סירב לתת לנו מפתחות נוספים לשער הראשי בטענה שיש לנו מספיק. כמעט שאנחנו החלטנו לפתוח בתביעה נגדו…

מקס: או הא

סמדר: התעמרות

שאולי: ממש. ממש ככה ובסוף הצלחנו בדרך לא דרך לסיים עם זה. התובנה שלי מכל, מכל הסיפור היא לאו דווקא קשורה לצ’כיה. היא להבין שלכל מחיר טוב יש סיבה . או. קיי?

מקס: לגמרי

שאולי: ואם אני מבין את הסיבה אני פותר לעצמי הרבה בעיות אחרי זה. הסיבה יכולה להיות מצוקה כלכלית של אותו אדם שמוכר, הסיבה יכולה להיות משהו משפחתי. במקרה הזה קיבלנו את ההנחה כי באמת היה כאן ועד בית…

מקס: ואז אתה מחליט אם אתה בעצם רוצה ללכת על זה או שמבחינתך זה לא שווה את זה אפילו שהמחיר הוא כזה אטרקטיבי?

שאולי: נכון. נכון. במקרה הזה זה היה שווה את זה לדעתי.

סמדר: אתם מחזיקים את הדירה הזאת היום?

שאולי: הדירה הזאת מוחזקת. היא מנוהלת לטווח קצר. יש שם תיירים שנכנסים ויוצאים

מקס: כן

שאולי: על אפו וחמתו של הדיקטטור. אגב, לפי החוק בצ’כיה אי אפשר למנוע, הוא לא יכול למנוע השכרה לטווח קצר אז אני חושב שפשוט

מקס: הוא פשוט קיבל את זה כנראה

שאולי: פשוט קיבל את זה. בדיוק.

מקס: הבנתי.

סמדר: שאולי אנחנו ככה מתקדמים בראיון ואני אשמח לשאול אותך

מקס: זאת השאלה האחרונה

סמדר: שאלה אחרונה

מקס: כן. זהו שאלת הסיום שלנו

סמדר: שאלת מיליון הדולר. נשמח לקבל ממך קצת חוכמת רחוב. דברים ככה שאתה בתור בן אדם שמתעסק במדינה כבר הרבה זמן כמו שאומרים יכול ללמד אותנו על פראג, צ’כיה שאף אחד אחר לא יכול להגיד לנו.

שאולי: ככה. צ’כיה בכלל ובפראג בפרט לוקיישן קודם לכל. לשים לב שהדירה ממוקמת יחסית קרוב לתחבורה ציבורית, לא עליה. לא על תחנת מטרו אבל קרוב אליה. הלוקיישן שבאמת שמנצח הכל גם אם מדובר בדירה שהיא קצת מוזנחת, גם אם אני עכשיו שוקל אם לקנות דירה לא משופצת ולשפץ אותה עוד שנה שנתיים – אם היא נמצאת בלוקיישן טוב בפראג היא כנראה תושכר מיד.

מקס: או. קיי.

שאולי: דבר נוסף. ברגע שעובדים עם מתווכים מקומיים גם אם זו חברה גדולה כדאי לקבל המלצות על המתווך הספציפי שעובדים איתו. הטייטל של החברה לא כל כך משנה. כמו שאמרתי בצ’כיה אין חובה להחזיק רישיון תיווך אז כל אחד יכול להיות מתווך ולעשות רושם נחמד ובפועל אתה לא יודע אם הוא עשה עסקה אחת או מאה. עד כמה שאפשר אני יודע שבצ’כיה זה קשה בגלל הצ’כית שעדיין רוב המדינה דוברת צ’כית לקבל המלצות ממקור ראשון, זאת אומרת לבקש במפגיע לדבר עם אנשים שעבדו עם אותו מתווך ושביצעו דרכו עסקאות.

מקס: הבנתי. מדהים שאולי המון המון תודה לך. זהו, זה עבר ממש מהר. תגיד יש איזה פודקאסט, ספר שאתה יכול להמליץ למאזינים, איזה משהו?

שאולי: זאת פינה חדשה, אני מבין?

מקס: כן. זה פינה שהכנסנו. פינת ההמלצות. אז יש איזה משהו שאתה?

שאולי: כן

מקס: שאתה יכול להמליץ עליו?

שאולי: כן. כן. אני לא חושב שזה דווקא קשור לנדל”ן

מקס: או.קיי…

שאולי: יש פודקאסט שאני מאוד מאוד אוהב לשמוע של בחור בשם רן לוי שנקרא “עושים היסטוריה“.

מקס: וואללה. כן,

שאולי: אני חושב שהוא גם די מוכר

סמדר: האיש והאגדה

שאולי: האיש והאגדה?

מקס: כן

שאולי: אבל מה שנחשפתי אליו לאחרונה

מקס: או.קיי

שאולי: זה שיש לו פודקאסט שנקרא “עושים עסקים“.

מקס וסמדר: או.קיי.

שאולי: כל פעם מראיינים שם אושיה אחרת או מנכ”ל אחר בתחום העסקי מישראל ויש שם תובנות מאוד מאוד מעניינות במישור העסקי. אני חושב שאפשר להשליך מהן על נדל”ן למרות שלא כולן עוסקות בנדל”ן פרופר.

מקס: אחלה שאולי. אז המון המון תודה לך. היה ממש כיף. אני מקס פרידמן

סמדר: סמדר חי- גנון

שאולי: אני שאולי כהן ואני גם מדבר בשם עמוס אוזן שכרגע בפראג

מקס: שנמצא בגולה

שאולי: שנמצא בגולה ועובד קשה…

מקס : בוודאות. אז המון המון תודה ונתראה בפרק הבא של פודקאסט “נדל”ן ללא גבולות”. ביי ביי

סמדר: ביי

את הראיון ניתן גם לשמוע כאן או כאן