מצב הנדל"ן בפראג ובצ'כיה לאור אירוע וירוס הקורונה - עדכונים שוטפים

זוג לובש מסכות נגד וירוס קורונה בפראג

עדכון קורונה מפראג נכון לתאריך 04/8/2020 (עדכונים קודמים בהמשך העמוד...)

נכון להיום אין מגבלות רציניות במרחב הציבורי בצ'כיה למעט חובת עטיית מסיכות במטרו. כמות החולים בקורונה מתחילה לעלות שוב אם כי במידה מתונה. נכון להיום לא מדובר על חשש מגל שני של קורונה בפראג.

כידוע, מגיפת הקורונה פגעה בשווקים רבים, אך ענף הנדל"ן בצ'כיה הושפע מכך רק בצורה מזערית. מחירי הדירות, הקרקע והבתים ממשיכים לעלות.

לפי הפראג דיילי מוניטור, בארבעת החודשים הראשונים של 2020 עלו מחירי הדירות בפראג ובערי הסביבה בערך ב-13% ביחס לשנה הקודמת, מה שהעלה את המחירים לכ-65,400 CZK למ"ר בממוצע. כצפוי, הדירות היקרות ביותר ממוקמות בפראג 1 (159,800 קרונות למ"ר) ואילו הזולות ביותר נמצאות בפראג 10. "קצב הצמיחה של מחירי הדירות הואט ברבעון השני בצ'כיה, אם כי הדירות עלו במחיר בכל האזורים פרט לעיר קרלובי וארי, שם המחירים התייצבו. הדירות הקטנות יותר בקטגוריות 2+1 ו- 2+KK הפכו ליקרות יותר" אמר לפני כמה ימים פטר ניימק, מנהל מחלקת הנדל"ן בבנק Hypotecni.

שכירויות טווח ארוך וטווח קצר בפראג

לגבי השכירויות, חווינו צניחה של 15-20 אחוז בשל דירות ה-Airbnb שנכנסו לשוק ההשכרה לטווח ארוך אולם אנו צופים התאוששות מהירה בנושא עם חזרת פעילות ההשכרה לטווח קצר (שכבר מתחילה להתעורר בפראג).

עדכון קורונה מפראג נכון לתאריך 02/7/2020 (עדכונים קודמים בהמשך העמוד...)

נכון ל-1 ביולי באופן רשמי מרבית הגבלות הקורונה הוסרו בצ'כיה ולמעשה מתחילים לראות פחות ופחות אנשים שהולכים עם מסכות. כעת גם בחנויות וגם במקומות הסגורים לא נדרשת מסכת פנים (מלבד בתחנות המטרו).

אתמול גם נערכה חגיגת סיום הקורונה (יש האומרים המוקדמת מדי) על גשר קארל עם שולחן באורך של 500 מטר על בסיס כיבוד עצמי וכך כולם חלקו עם כולם שתיה חריפה, אוכל ביתי ומעדנים.


הגבולות עם מדינות האיחוד שהוגדרו כירוקות נפתחו ומתחילה תנועה ערה בין המדינות. אנחנו גם מתחלים לראות ניצנים של חזרת התיירות לפראג.

עדכון קורונה מפראג נכון לתאריך 07/6/2020 (עדכונים קודמים בהמשך העמוד...)

בימים הראשונים של חודש יוני 2020 נרשמו בצ'כיה פחות מ-40 מקרי קורונה חדשים כל יום. 

מלבד שיא של 111 מקרים חדשים ב-18 במאי, מספר חולי הקורונה החדשים בצ'כיה היה מתחת למאה בכל יום בחודש מאי. בשיאו של המשבר בתחילת אפריל, נרשמו כל יום 200-300 מקרי קורונה חדשים. בסך הכל, צ'כיה ערכה עד היום קצת פחות מחצי מיליון בדיקות קורונה, עם כ-9000 מקרים מאושרים של קורונה מאז תחילת ההתפרצות באמצע מרץ. בערך 2500 מהחולים נותרו חולים, השאר הבריאו.

במהלך החודש האחרון העלייה היומית במקרים חדשים של חולי קורונה נותרה יציבה, מה שמרמז כי התוכנית של צ'כיה לפתוח מחדש חנויות, מסעדות ומתקנים אחרים לא השפיעה באופן משמעותי על התחלואה במדינה. 

נכון ל- 25 במאי, כמעט כל העסקים בצ'כיה נפתחו מחדש אך עם זאת, עדיין שומרים בצ'כיה על ריחוק חברתי וקיימת דרישה לחבוש מסכות במקומות סגורים כולל חנויות ומסעדות. הדרישה לחבוש מסכה כשנמצאים בחוץ הסתיימה נכון ליום שני האחרון אבל מחצית מהצ'כים שנשאלו על כך אמרו כי ימשיכו לחבוש אותה. 

הגבולות עם סלובקיה הונגריה אוסטריה וגרמניה נפתחו לא מכבר. מי שמגיע מהמדינות הללו, לא צריך להכנס לבידוד.

עדכון קורונה מפראג נכון לתאריך 16/4/2020 (עדכונים קודמים בהמשך העמוד...)

לרשויות הצ'כיות נראה שמגיפת הקורונה בצ'כיה נמצאת תחת שליטה ולכן אתמול התקיימה ישיבת ממשלה בצ'כיה שדנה בתחילת החזרה לשגרה. בישיבה הוחלט על 5 שלבים מדורגים שיהיו תלויים האחד בהצלחתו של משנהו.

  • בתאריך 20/4 צפויים להיפתח שווקי האיכרים, החנויות הקטנות ומרכזי הספורט תחת מגבלות של כמות אנשים ומיגון.
  • שבוע לאחר מכן, בתאריך 27/4 ייפתחו חנויות עד גודל של 200 מ"ר ושאינן בקניונים.
  • ב-11/5 ייפתחו בתי ספר לנהיגה, מכוני כושר וחנויות עד 1000 מ"ר.
  • ב-25/5 ייפתחו מסעדות ופאבים עם מקומות ישיבה בחוץ, מספרות ומכוני יופי. בשלב זה אולי גם יפתחו מוזיאונים, גלריות וגני חיות.
  • בתאריך 8/6 ייפתחו כל המסעדות, קניונים עד 5000 מ"ר, תיאטראות וטירות. כמו גם אירועים המוניים של עד 50 איש. יתכן שגם בתי קולנוע.

עדכון קורונה נכון לתאריך 4/4/2020 (עדכונים קודמים בהמשך העמוד...)

הממשלה הצ'כית פועלת כדי למנוע את קריסת שוק הנדל״ן בעקבות אירוע הקורונה והיא נוקטת בפעולות שונות.

  1. הוגשה הצעת חוק לביטול מס רכישת הנדל״ן של 4% שהוטל בשנת 2016 על הרוכשים (במקום המוכרים עד אז). דבר זה יכול להשפיע רבות על שוק הנדל״ן מכמה בחינות:
    1. ראשית הוזלה משמעותית של כל מחירי הנדל״ן מיידית ב 4 אחוזים. 
    2. שנית, עד כה דירות חדשות נהנו מפטור של מס רכישה ונדרשו לשלם רק רוכשי נכסים של יד שניה, כעת האיזון בין דירות חדשות לדירות יד שניה מופר ויהיה מעניין לאן זה יוביל את המשקיעים וכנ״ל את הקבלנים והיזמים שיתרון זה נלקח מהם כעת.
  2. הבנק הלאומי הצ׳כי הוריד במעט את דרישותיו מהבנקים לזכאות למשכנתא - כלומר כעת אדם המרוויח משכורת מעל רף מסויים יוכל לקבל משכנתא גבוהה יותר בעקבות הורדת רף הדרישות של הבנק הלאומי הצ'כי.
  3. הבנק הלאומי הצ׳כי עושה צעד חריג ולמעשה מגדיל את היכולת למנף את הנכסים מ-80%LTV. כעת יהיה אפשרי לקבל 90% מינוף, זהו צעד רגיש מאד לבצע בעת משבר אך הבנק בטוח ביכולת ההחזר של הצ׳כים והוא חש שנדרש תמרוץ מסוג זה כדי למנוע קריסה של שוק הנדל״ן.

שוק הדירות לטווח קצר - בעיקר בעיר העתיקה של פראג

בעקבות אירוע הקורונה נאסרה בין לילה הכניסה לתיירים לצ׳כיה, מה שסגר ביום אחד את שוק הדירות לטווח קצר. הרבה נכסים שהושכרו לטווח קצר למעשה יצאו מיד לשוק השכירות ארוכת הטווח ולמעשה דחקו את מחירי השכירות למטה. במקביל, ההגבלות על התנועה והאיסור להתקהל גרמו להאטה משמעותית בחיפוש דירות ולמעשה אנשים לא עזבו את הדירות שלהם. כולם התרכזו במשבר ובסכנת ההידבקות, דבר שתרם להורדת מחירי השכירות עוד יותר.

מחירי הדירות בצ'כיה נכון להיום

מחירי הדירות בצ'כיה נשארו במידה מסויימת יציבים. בעיקר משום שהבנקים עם פרוץ המשבר נתנו לבעלי משכנתאות אופציה להקפיא תשלומי משכנתא ל-3 חודשים לפחות. עובדה זו לדעתנו דוחה את צניחת מחירי הדירות במספר חודשים לפחות במידה ויתפתח משבר כלכלי בעקבות הקורונה.

עדכון קורונה נכון לתאריך 3/4/2020 (עדכונים קודמים בהמשך העמוד...)

נכון להיום בכל צ׳כיה ישנם קצת יותר מ-3500 נדבקים בקורונה ו-39 מתים. יש גם מגמה של האטה מסויימת בקצב ההדבקות כך שנראה שפעולות הממשל הינם בכיוון הנכון. הממשלה גם נוקטת בפעולות שונות כדי להקל את המצב על האזרחים:

  • הממשלה מציעה בשלב זה מענקים לעצמאים, הלוואות לחברות ללא ריבית עד 12 חודש ולאחר מכן ריבית מופחתת, הממשלה תשלם לכל המפוטרים עד 80 אחוז מהשכר, ועוד הטבות שונות.
  • היום התקבלה הסכמת הממשלה להכניס חוק שבעל דירה לא יוכל לפנות דייר שלא שילם שכ״ד דירה בשל הקורונה, זה טרם אושר בפרלמנט אבל הסיכוי שיאושר הוא גבוה. בעקבות חוק זה אנחנו צופים שיהיו שוכרים שיקפצו על הטרמפ הזה ויהיו עיכובים בתשלומים. עם זאת, חשוב להדגיש כי הממשלה לא נתנה פטור מתשלום שכירות וגם דייר שלא ישלם יהיה מחויב להחזיר את כל החוב שלו עד מאי 2021 אך זה תאריך רחוק עדיין.
  • כמו כן היום בערב הממשלה הודיע שההגבלות יוארכו עד ה 11 למאי, כך שלא נראה שזה הולך להיות קצר (צפי ל-14 אלף נדבקים עד אמצע אפריל וחג הפסחא).

אנו בימים אלו עובדים ומתאמצים ככל האפשר לצמצם את החשיפה של הלקוחות שלנו ובכל בעיה שמתעוררת אנחנו מטפלים מייד - וכמובן בתיאום מלא עם בעלי הנכסים.

דחיית תשלומי המשכנתא

בימים אלו קיבלנו אישור פורמלי מהבנק איתו אנו עובדים שקיימת אפשרות לקבל דחייה בתשלומי המשכנתא בעקבות משבר הקורונה.

הבנק מציע 2 מסלולים אפשריים לבחירה:

אפשרות א - הקפאה של הקרן והריבית ל-3 חודשים:

ניתן לקבל הקפאה מוחלטת של תשלומי המשכנתא (קרן וריבית) למשך 3 חודשים.

אפשרות ב - הקפאה ל-12 חודשים של תשלומי הקרן:

הקפאה של תשלומי הקרן בלבד (הריבית תמשיך להיות משולמת) למשך עד 12 חודשים.

חשוב לציין כי:

  • יש להגיש את הבקשה לפחות 10 ימים לפני מועד משיכת התשלום של המשכנתא מהחשבון.
  • בניגוד לשמועות בנושא, להקפאה זאת לא תהיה השפעה על דירוג האשראי של הלקוח ולא תפגע בו בשום צורה מבחינת דירוג איכות הלקוח לגבי מוסר תשלומים וכדומה.
  • אין עמלות פעולה או עמלות שונות לפעולה הזו ללקוחות שלנו.
  • אם יש לכם כמה נכסים/משכנתאות ורוצים להקפיא את כולם יש להגיש בקשה על כל נכס/משכנתא בנפרד.

עדכון קורונה נכון לתאריך 18/3/2020

נכון לתאריך 18/3/2020 היו בצ'כיה מעל 450 נדבקים בוירוס הקורונה. ממשלת צ'כיה הטילה סגר נושם על כלל התושבים וכל מי שיצא החוצה לרכוש מזון או שהשתמש בתחבורה הציבורית חייב לשים מסכה על הפנים. כל המסעדות, הקניונים, ומקומות הבילוי סגורים. כל מה שלא מוגדר כשירות נחוץ נסגר. נאסרו התקהלויות של יותר מ-10 אנשים ובהרבה מקומות עבודה עברו לעבודה מהבתים עד כמה שניתן.

עסקאות מכירה

השוק כרגע בצ'כיה (כמו ברוב העולם) קפוא. כולם מחכים לראות מה יהיה ורק עסקאות שנמצאות בתהליך מבוצעות. גם מרבית הבנקים שלחו את העובדים לעבוד מהבתים ולכן אישורי משכנתאות מתעכבים יתר על המידה.

הקפאת תשלומי משכנתא

דבר נוסף בעניין זה, הוא שהבנקים בצ׳כיה מוכנים לאשר בעקבות המצב הקפאת תשלומי משכנתא ללא קנסות ל-3 חודשים.

שכירויות של נכסים

הסיכוי למצוא שוכר לדירה שמתפנה בימים אלו נמוך. מי שעובר דירה בימים אלו נתקל בהמון קשיים (אין נותני שירותי סבלות לדוגמה) וגם השוק הזה קפוא. מצד שני שוכרים שאמורים לסיים חוזה בימים אלה, דווקא ביקשו להאריך בחודש-חודשיים את השכירות עד שיתבהר המצב.

צפי למצב השכירויות בעתיד הקרוב

בעתיד הקרוב, גם בשל המשבר הצפוי אנו לא צופים ירידה בביקושי השכירויות הרגילות לטווח ארוך בפראג ובפילזן, למעט ביקוש לדירות יוקרה שיתכן והביקושים אליהם ירדו מעט. בדירות תיירות (בעיקר בעיר העתיקה של פראג) המושכרות לחברות תיירות לטווח ארוך כבר אנו נתקלים באתגרים. שוק התיירות קפוא, החברות לא מצליחות להשכיר את הדירות לתיירים כלל וכבר קיבלנו בקשות מצידם לביטולי חוזים, הקפאות ובקשות לדחיה של שכר הדירה עד אשר יתבהר המצב.

בשל המשבר אנחנו צופים בטווח הקרוב קשיים בתשלומי שכר הדירה בעיקר בקרב השוכרים העצמאיים ואלו שהוצאו לחופשה ללא תשלום מטעם מקום העבודה.

ויש גם צד חיובי לכל הסיפור...

לצד המצב הלא פשוט שהעולם נקלע אליו יש גם פנים אחרות לעניין. העיר פראג ריקה מתיירים כמו שלא היתה מעולם והמראות הדרמטיים האלה רק גורמים לחלק מתושבי פראג שהתלוננו על תיירות היתר בעיר להתגעגע לכמויות התיירים שהציפו אותה ושתרמו המון לכלכלת העיר.