השינויים במשכנתאות בצ'כיה 2018

מטבח בדירה בצ'כיה

בתחילת אוקטובר 2018 יכנסו לתוקפן תקנות חדשות בנוגע למשכנתאות בצ'כיה. הבנק המרכזי הצ'כי פרסם הודעה רשמית ולפיה מטרתן של תקנות אלו כפולה: מניעת בועה בשוק הנדל"ן ומניעת בעיות עתידיות במערכת הפיננסית שעלולות להיגרם עקב לקיחת משכנתאות גבוהות יותר מיכולת ההחזר.

לאחר השינוי שננקטו באפריל 2017, הבנקים בצ'כיה מסתמכים יותר על פרמטר ה-LTV (הלוואה בהתאם לערך הנדל"ן) והם דורשים שהוא יהיה מתחת ל-80%, כלומר שהבנק יממן מקסימום 80% מערך הנדל"ן כפי שהוערך ע"י שמאי מוסמך או הבנק.

לבנקים בצ'כיה יש עדיין אפשרות לספק גם יותר מ-80% משכנתא, אך משכנתאות אלו לא יכולות להוות יותר מ-15% מתיק ההלוואות של הבנקים. המשמעות היא שהבנקים יהיו זהירים יותר במתן משכנתאות. עד כה, את שאר מחיר הנכס נדרשו הקונים לשלם ממשאבים אחרים שברשותם (לרוב הון עצמי). הניסיונות לעקוף תקנה זו עם הלוואות אחרות (למשל הלוואות אחרות מטעם בנקים אחרים), לא יהיו מקובלים יותר ע"י הבנק המרכזי הצ'כי ולמעשה סותרים את התקנה החדשה.

השינוי החדש

למעשה, מעתה יובאו בחשבון שני קריטריונים נוספים במהלך הטיפול בבקשה למשכנתא ע"י הבנקים (במידה ומדובר בזוג או בשותפים עסקיים המבקשים משכנתא, ערכים אלו ייקבעו ע"י חישובים משותפים, כלומר ערכים שייקחו בחשבון את יכולת ההחזר של המבקשים השונים).

  • DTI (החוב יחסית להכנסה) – מדד זה לוקח בחשבון את החוב (משכנתא) יחסית להכנסה השנתית נטו. הרף במקרה הזה הוא 9, כלומר מקסימום החוב יהיה ההכנסה השנתית נטו כפול 9.
  • DSTI (חוב המשכנתא יחסית להכנסה) – מדד זה לוקח בחשבון את התשלום החודשי למשכנתא יחסית להכנסה נטו. הרף כאן הוא 45%, כלומר 55% מההכנסה שלכם צריכה להישאר בידיכם לאחר תשלום המשכנתא.
צ'כיה אינה חלוצה בתקנה זו ומערכת משולבת דומה קיימת גם בסלובקיה, אוסטריה והולנד. עם זאת, בשיטה זו לא נעשה בדרך כלל שימוש נרחב במדינות האיחוד האירופי.

חשוב לדעת שהתקנה החדשה אינה חובה אלא המלצה

התקנה החדשה אינה חובה והבנקים אינם חייבים לציית לה, אבל מצד שני הם מחויבים לתת הסבר לרשויות במידה והם אינם מיישמים אותה. כתוצאה מכך, ההחלטות הסופיות של הבנקים בהקשר למשכנתאות יהיו במסגרת חישוב משולש, כלומר אם מבקש המשכנתא לא יעמוד בדרישות במסגרת DSTI, הבנק כנראה ידרוש ערך LTV נמוך או ידחה את הבקשה לחלוטין. במילים אחרות – אם המשכנתא תהיה יותר מ-45% מההכנסות, הבנק כנראה יממן אותה באחוזים נמוכים במיוחד אם בכלל.

מה הסיבה לתיקון התקנה?

הבנק הלאומי בצ'כיה הפיק לקחים מהמשבר האחרון ב-2008 ומעוניין למנוע בעיות עתידיות. אמנם שוק הנדל"ן מתחמם במקומות רבים בצ'כיה ובעיקר בפראג, אבל הבנקים מפחדים מאפקט דומינו במקרה קיצון בו הכלכלה תקפא, שיעור האבטלה יעלה ונכסי נדל"ן רבים יעמדו למכירה. עם זאת, מומחים רבים טוענים שאין בכך תרופה להתחממות שיש בשנים האחרונות בשוק הנדל"ן.

מה ההשלכות לגבי שוק הנדל"ן?

אחת המשמעויות של תקנה זו שהיא שלקוחות מסוימים בעיקר כאלה עם שכר נמוך לא יוכלו לקבל משכנתא באחוזים גבוהים אם בכלל.

לפי Jan Frait, ראש המחלקה ליציבות כלכלית בבנק המרכזי הצ'כי , 7-8% ממבקשי המשכנתאות לא יעמדו בדרישות. לעומתו טוענים מומחים אחרים שכ-25-33% מהלקוחות יושפעו מתקנה זו, בעיקר צעירים הרוכשים דירה בפעם הראשונה.

Jiří Kryl מחברת BrokerTrust מעריכה שכתוצאה מהתקנה החדשה יגדל הביקוש לנכסים מרוחקים יותר, כלומר לנכסים זולים יותר ושהצ'כים יעדיפו את העלות הזולה על פני איזורי מגורים טובים יותר.

אפשרות אחרת היא שאנשים יעדיפו להישאר בדירה שכורה זמן רב יותר מהרצוי, למשל כדי לחסוך כסף לרכישת דירה ולעמוד בקריטריונים לקבלת משכנתא. לכן הצפי הוא שמחירי דמו השכירות יעלו.

יש הרואים בכך הזדמנות למשקיעים זרים שכפי הנראה יעמדו יותר בקלות בתנאי הסף לקבלת משכנתא על פני צ'כים מקומיים עם משכורות נמוכות יותר.

קשה לומר איזה מיקומים ייהנו מעליה בביקוש, אבל כנראה אלו יהיו דירות קטנות במרכז או דירות קטנות ובינוניות בבתים משותפים.

האם תקנה זו תקשה על משקיעים ישראלים לקבל משכנתא?

כנראה שלא, כי כבר עכשיו משקיעים זרים צריכים לעמוד בתנאים קפדניים כדי לקבל משכנתא. רוב המשקיעים שאינם תושבי או אזרחי  צ'כיה לא יכולים לקבל משכנתא של יותר מ-60% נכון להיום, כך שהם עומדים כבר עכשיו בדרישות של התקנות החדשות.

כאמור, רוב המשקיעים הישראלים רוכשים נדל"ן בצ'כיה לצרכי השקעה. הם עומדים גם בקריטריונים הנדרשים מבחינת ההכנסה, כלומר גובה המשכנתא יחסית להכנסה השנתית נטו והתשלום החודשי למשכנתא יחסית להכנסה נטו.

מה תהיה ההשפעה על שוק המשכנתאות?

קשה לומר אבל אפשר להעריך את התרחיש הבא: מכיוון שהסכום הכולל של המשכנתאות ירד (חלק מהלקוחות לא יעמדו בתנאים לקבלת משכנתא וחלק ייקחו משכנתאות נמוכות יותר) הצפי הוא שלקוח שיקבל משכנתא ייחשב ללקוח חשוב עבור הבנקים והם יבקשו לשמור עליו והתחרות בין הבנקים על ליבו תגדל.

ריביות על המשכנתא

מכיוון שהבנק הצ'כי המרכזי (ČNB) הגדיל באופן מקביל גם את שיעורי הריבית, יש אפשרות שהריבית תעלה עוד יותר בעתיד במידה מועטה. למעשה, ה-Fincentrum Hypoindex (הריבית התקופתית הממוצעת לסוגים נפוצים של משכנתא) עלתה בעקביות מאז ינואר 2017 גם אם בשיעור מועט. עם זאת, גם לאחר שהבנק הצ'כי המרכזי הודיע על עליית הריבית בחודש יוני 2018, שני הבנקים הצ'כים הגדולים (Česká Spořitelna ו-Komerční banka) הודיעו במפתיע שהם מורידים 0.2% משיעור הריבית הבסיסית למשכנתא, כך שבהחלט ייתכנו הפתעות גם במישור הזה.

רוצים לשמוע עוד על נדל"ן בצ'כיה? קבעו איתנו פגישה.

מקורות: