כצפוי: מחירי הנדל"ן בצ'כיה ממשיכים לעלות

צ'כיה - בית העירייה של ליכנוב

המחיר הממוצע של דירות בצ'כיה זינק ב-11.87% (11.24% בניכוי האינפלציה) בשלושת הרבעונים הראשונים של 2016. זהו הרבעון ה-11 ברציפות של עליות מחירים במדינה לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה הצ'כית. לעליות המחירים מספר סיבות ובראשן: תנאי ההלוואות הנוחים, הצמיחה הכלכלית במדינה והעלייה בשכר הריאלי בצ'כיה.

בפראג העלייה הממוצעת היא 8.34% (7.73% בניכוי האינפלציה) במחירי דירות יד שנייה ברבעון השלישי של 2016. בצ'כיה כולה, ללא פראג, מחירי דירות יד שנייה עלו ב-13.05% (12.42% בניכוי האינפלציה).

במהלך שלושת הרבעונים הראשונים של 2016 התרחשו התופעות הכלכליות הבאות :

  • לפי נתוני הבנק המרכזי הצ'כי הייתה עלייה של 5.98% (5.39% בניכוי האינפלציה) במחיריהן של דירות חדשות. מחיר זה גבוה ב-9.47% מהמחיר הממוצע ברבעון הראשון של 2008, שנחשב לרבעון שיא מבחינת מחירי הדירות.
  • המחיר הממוצע של דירות קיימות עלה על שיא כל הזמנים מהרבעון השלישי של 2008 – עלייה של 4.13% ממחיר זה.
אם תרצו – אלה אולי ההוכחות הטובות ביותר לכך ששוק הדיור הצ'כי התאושש לחלוטין מהמשבר העולמי.

בנוסף, במחצית הראשונה של 2016 נרשמו עליות חדות בביקושים לדירות. מספר הדירות החדשות והוילות שנמכרו היה גבוה ב-11% לעומת התקופה המקבילה אשתקד – 3,960 דירות יותר לפי נתוני הסניף הצ'כי של חברת ההשקעות הבינלאומית Jones Lang LaSalle. ברוב הדירות שנמכרו המחיר למ"ר נע בין 1764 ל-2156 דולרים.

כמו כן, נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בצ'כיה מראים מגמות נוספות בשוק הדיור הצ'כי, למשל התחלות הבנייה ב-2015 עלו ב-8.3% ואחוז השלמת הדירות עלה ב-4.8. לפי נתוני Jones Lang LaSalle, עד סוף 2016 תושלם הבנייה של כ-6500 יחידות דיור בפראג - המספר הגבוה ביותר מאז משבר הנדל"ן של 2009.

בניגוד לכך, במהלך המחצית הראשונה של 2016 ירדה כמותן של יחידות הדיור הזמינות למכירה ב-23%. חברת הנדל"ן הצ'כית Czech Point 101 טוענת שהסיבה לכך היא אחת: הקצב האיטי של הנפקת אישורי בנייה בערים מרכזיות כמו פראג וברנו.

"עכשיו כלל לא ברור כמה זמן ייקח תהליך האישור, אם בכלל הוא יקרה" אומר מנהל הסניף הצ'כי של Jones Lang LaSalle. "בזכות המשכנתאות ותנאי ההחזר הנוחים, הביקוש לדיור חדש הוא גבוה וההיצע, הודות לתהליכים המנהליים הנוכחיים, רק הולך וקטן". הוא צופה שמגמה זו רק תלך ותגבר: "הריבית הנוכחית היא מתחת ל-2% והצפי הוא שהיקף המשכנתאות השנה יהיה השיא של העשור" הוא אומר.

כמו כן, החל מנובמבר 2016 הושת מס הרכישה בסך 4% על הקונים ולא על המוכר כבעבר. עם זאת, מכירת דירה חדשה אינה נכללת בשינוי זה אלא רק מכירות של דירות יד שנייה. כתוצאה מכך, רוכשי דירות רבים השלימו את רכישת ביתם לפני יישום החוק החדש – מה שהביא לירידת מחירים במהלך שלושת הרבעונים הראשונים של 2016.

חברת הנדל"ן Czech Point 101 צופה שמחירי הדירות ימשיכו לעלות הודות לשיעורי הריבית הנמוכים, הצמיחה הכלכלית בצ'כיה, הגידול בשכר הריאלי והמדיניות הכלכלית הצ'כית.

קצת היסטוריה על שוק הנדל"ן הצ'כי

הבום הנדל"ני של השנים 1998-2003

לפי נתוני הבנק הצ'כי המרכזי מ-1998 ועד 2003 מחירי הבתים בצ'כיה עלו ב-64%. הסיבה לכך הייתה הציפייה לכניסת צ'כיה לאיחוד האירופי ב-2004. עלייה זו לוותה בבזבוז כספי ע"י הממשלה הצ'כית שתוצאתה הייתה גרעון ציבורי. כתוצאה מכך (ומסיבות נוספות) צ'כיה בסופו של דבר לא הצטרפה לגוש האירו ב-2004. בתקופה זו עלו מחירי של בניינים ב-118%, מחירי דירות ב-91%, מחירי בתים פרטיים ב-58% ומחירי מגרשים עלו ב-31%.

הקיפאון בשנים 2004-2005

ב-2002 הוחלט שכל האזרחים הזרים (כולל אזרחי האיחוד האירופי) שאינם צ'כים יוגבלו מרכישת נכסי נדל"ן במשך 7 שנים, כלומר עד 2009. שוק הדיור למעשה קפא בשנים 2004-2005 בעיקר כנראה עקב צעדים לקיצוץ הגרעון התקציבי. המחיר הממוצע של הדירות ירד בשנת 2004 ב-2.7%, ירידה של 5.2% במונחים ריאליים. בשנת 2005 היה אמנם גידול של 2.7%, אך במונחים ריאליים זוהי ירידה של 0.5%.

קפיצה למשך זמן קצר בשנים 2006-2008

הודות לריבית הנמוכה ב-2006 עלה מחירי הדירות ב-8.4% (5.7% במונחים ריאליים). השלמות הדיור בשנים אלו זינקו ב-2007 בכמעט 38% והגיעו לרמה של 41,649 יחידות דיור. הסיבה העיקרית לכך הייתה עקב ציפייה שאחוז המע"מ יעלה מ-5% ל-19%. כתוצאה מכך עלה מדד הדיור ב-31.2% (27.1% במונחים ריאליים) בשנת 2007.

שנות המשבר העולמי 2009-2013

כתוצאה מהמשבר הכלכלי העולמי ב-2008 בשנת 2009 ירדו מחירי הדירות ב-12.3% (13.3% במונחים ריאליים) לאחר צמיחה של 17.1% (10.5% במונחים ריאליים) ב-2008 . בנוסף, התחלות הבנייה ירדו ב-14.3% וזאת לאחר השלמות בנייה גבוהות יחסית. בשנת 2010 חלה ירידה של 24.6% בהתחלות הבנייה ל-28,135 יחידות דיור ול-27,535 ב-2011. לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה הצ'כית, מחירי הדיור ירדו ב-2.74% (4.68% במונחים ריאליים) ב-2010, ב-4.92% (7.18% במונחים ריאליים) ב-2011, ב- 5.39% (7.97% במונחים ריאליים) ב-2012 וב-1.68% (2.8% במונחים ריאליים) ב-2013.

שנות ההתאוששות מ- 2014 ועד היום (2017)

ב-2014 שוק הנדל"ן התאושש סוף סוף ומחירי הבתים עלו ב-5.68% (5.17% במונחים ריאליים) כחלק מהשיפור הכלכלי הלאומי. ב-2015 נרשמה צמיחה תלולה של 6.77% (6.69% במונחים ריאליים) ומאז שוק הנדל"ן נמצא במגמת עלייה מתמדת.

גידול בבנייה למגורים

מאז 2007, בעיקר עקב ההשפעות השליליות של המשבר הפיננסי העולמי ומשבר החוב בגוש האירו, נרשמו ירידות הן בהתחלות הבנייה והן בהשלמות הבנייה. עם זאת, עם התאוששות הכלכלה חזרו גם המשקיעים לשוק הדיור.

לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בצ'כיה, ב-2016 עלו השלמות הבנייה ב-4.8% לעומת 2015 וזאת לאחר ירידות בשנתיים הקודמות : 5.1% ב-2014 ו-14.4% ב-2015.

כמו כן, התחלות הבנייה ירדו בשנים 2008-1013 בממוצע ב-10.4% כל שנה, אך מ-2014 חלה עלייה חדה: 10.2% ב-2014 ו-8.3% ב-2015.

היסטוריה של שיעורי ריבית נמוכים

לפי נתוני הבנק המרכזי הצ'כי, שיעורי הריבית הממוצעת על לקיחת משכנתא ירדו בשנת 2016: בשנת 2015 הריבית הייתה 3.32% ואילו באוקטובר 2016 היא הייתה 2.96% ובנובמבר 2016 2.92%.

נובמבר 2016

  1. הריבית הממוצעת על לקיחת משכנתא קצרה בריבית קבועה (עד שנה) עלתה ל-4.98% לעומת 3.98% ב-2015, אך ריבית זו עדיין הייתה נמוכה מריבית השיא באוקטובר 2008 – 7.37%.
  2. הריבית הממוצעת על משכנתאות בריבית קבועה לתקופה בינונית (שנה עד חמש שנים) ירדה ל-4.88%, זאת לעומת 5.4% ב-2015 ו-6.15% בדצמבר 2008.
  3. שיעור הריבית הממוצעת על משכנתאות בריבית קבועה לתקופה ארוכה ( 5 שנים ומעלה) עמדה על 2.9%, ירידה מרמה של 3.13% בנובמבר 2015 ומרמה של 5.16% בדצמבר 2008.

בנוסף, הבנק המרכזי הצ'כי הוריד ברציפות את שיעור הריבית שלו מאז 2009 : מ-3% לפני המשבר הכלכלי העולמי ב-2008 ועד 0.05% בדצמבר 2012. מאז ריבית זו נשארה קבועה ותרמה לצמיחה הכלכלית בצ'כיה ומנעה את פיחות הקורונה הצ'כית.

ב-1.12.2016 נכנס לתוקפו חוק צרכני חדש בצ'כיה בהתאם להנחיה 2014/17/EU של האיחוד האירופי. לחלק מחוק זה יש השלכות על משכנתאות, למשל:

  1. קנסות על פרעון מוקדם של משכנתאות עם הבחנה בין שני סוגי משכנתאות: משכנתאות שיילקחו מ-1.12.2016 ואילך ומשכנתאות שמתחדשות לאחר 1.12.2016.
  2. הבנקים מחויבים להודיע ללקוחותיהם על חידוש המשכנתא 3 חודשים לפני מועד חידושן.
  3. הבנקים מחויבים להודיע ללקוחותיהם על העלות הכוללת של המשכנתא ועל שיעור הריבית השנתי.

אמנם תקנות אלו כרוכות בעלויות נוספות לבנקים וייתכן שהן יבואו על חשבון הלקוחות. כתוצאה מכך, מספר בנקים מרכזיים כבר העלו את שיעורי הריבית על משכנתאות בשיעורים שמגיעים ל-0.5%.

הרחבת שוק המשכנתאות

ב-2015 היקף שוק המשכנתאות בצ'כיה עמד על כ-21.33% מהתמ"ג וזאת עלייה לעומת שנים קודמות: 15.27% ב-2008 ו-4.18% ב-2002.
לפי נתוני הבנק המרכזי הצ'כי, ברבעון השלישי של 2016 נרשמה עלייה של 16% בהיקף המשכנתאות (1.13 מיליארד דולר) לעומת הרבעון המקביל אשתקד. כמו כן, סך כל המשכנתאות עלה ל-39.96 מיליארד דולר במהלך שלושת הרבעונים הראשונים של שנת 2016.

משכנתאות עם ריבית קבועה לתקופה בינונית (שנה עד 5 שנים) הם הנפוצות ביותר בשוק הצ'כי: הן שולטות על 52.95% מהשוק ברבעון השלישי של 2016, ואילו הלוואות לטווח ארוך (5-10 שנים) מהוות רק 26.83% מהשוק. הלוואות בריבית קבועה לתקופה קצרה (עד שנה) מהוות 17.13% מהשוק ומשכנתאות לתקופה ארוכה (10 שנים ומעלה) מהוות 3.09% מהשוק.

נכון לאמצע 2017, המשכנתאות בצ'כיה ניתנות לרוב ל-20 שנה ואחוז המימון הוא עד 80%.

תשואה בנכסים מניבים

לפי נתוני חברת מחקר הנדל"ן הבינלאומית Global Property Guide ממאי 2016, התשואות הממוצעות מנכסים מניבים בפראג תלויות בגודל הנכס, למשל: דירה בגודל 120 מ"ר תניב 3.74% תשואה ואילו דירת 70 מ"ר תניב רק 3.61%. הם לכן טוענים שהתשואה לפי מ"ר נעה מ-11.58 ל-12.41 דולרים.

תשואות אלו נחשבות נמוכות יחסית לתשואות שהתקבלו בשנים 2000-2005: לפי נתוני הבנק מרכזי הצ'כי בשנים אלו התשואה הממוצעת בפראג הייתה 6.8%, באוסטרבה 10.8% ו-7.8% בשאר צ'כיה.

בשנים האחרונות, חזרו לשוק הנדל"ן בצ'כיה משקיעים זרים שקונים נכסים למטרות השקעה. לפי כל הנתונים (למשל, נתונים של חברת ההשקעות הבינלאומית Jones Lang LaSalle ושל סוכנות הנדל"ן הצ'כית Svoboda & Williams), עדיין רוב המשקיעים הם צ'כים ומיעוטם זרים, בעיקר רוסים. (כ-75% ו-25% בהתאמה).

"קניית נכסים מסחריים בצ'כיה היא באופן מסורתי פעולה של משקיעים מרוסיה וממדינות חבר העמים" אומרת מומחית להשקעות בחברת המידע והמדיה OPP.Today. עם זאת, היא טוענת שלאחרונה משקיעים אלו רוכשים נכסים למגורים, בעיקר דירות לטווח קצר למטרות אישיות כמו נופש בחגים.

מנהלת המכירות בחברת הנדל"ן הצ'כית Getberg טוענת שבעבר נכס למגורים במרכז העיר היה פופולארי בקרב משקיעים אלו, אך כיום רובם קונים נכסים פרטיים למטרות השקעה הן דירות והן בתי מגורים. התקציב הממוצע של משקיעים אלו לרכישת דירות בפראג נע בין 100,000 ל-300,000 אירו. התקציב שלהם לבתים פרטיים מתחיל ב-350,000 אירו ויכול להגיע למיליון וחצי אירו ואפילו יותר.

סוף הרגולציה של מחירי השכירות

ב-2006 נכנס לתוקפו חוק שמבטל את הרגולציה על דמי השכירות (חוק מספר 10/2006 לפי ספר החוקים הצ'כי). מטרת החוק הייתה להשוות עד 2011 את דמי השכירות בין שני סוגי דירות: דירות ששכר הדירה בהן היה מסובסד ודירות בשוק החופשי. חשוב לציין שמשנות ה-80 חלק ממחירי השכירות בצ'כיה היו מסובסדים במסגרת רגולציה, מה שיצר הבדל משמעותי בין דירות מסובסדות (דירות בבעלות ממשלתית שמחיריהן היו תחת רגולציה) לעומת דירות לא מסובסדות.

למעשה, רוב הדירות בצ'כיה עד אז היו מסובסדות (כ-80% שהן כ-750,000 דירות) ורק 300,000 דירות היו בבעלות פרטית. שאר הדירות היו בבעלות העיריות. רוב הערים והעיירות בצ'כיה סיימו את תהליך יישום החוק ב-31.12.2011 כנדרש, אך בחלק מצ'כיה התהליך הושלם רק ב-31.12.2012 למשל : אזור בוהמיה המרכזי שכולל את פראג וערים שמתגוררים בהן יותר מ-100,000 תושבים.

תהליך זה היה אמור לשפר את התשואות שיתקבלו כתוצאה מהשכרת דירות מגורים, אך עקב הצמיחה הכלכלית המועטה בשנים אלו יישומו התמהמה ואיתו הגידול המצופה בתשואות.

צמיחה כלכלית סולידית ב-2017

לפני תחזיות הבנק המרכזי הצ'כי, הכלכלה הצ'כית צפויה לגדול ב-2.9% במהלך שנת 2017.

לפי קרן המטבע הבינלאומית, בשנת 2014 צ'כיה נהנתה ממהפך כלכלי בדמות צמיחה ברמה של 2.7% . צמיחה זו באה לאחר ירידה של 0.8% בצמיחה בשנת 2012 וירידה של 0.5% ב-2013. מגמה זו המשיכה גם ב-2015 שבה נהנתה צ'כיה מצמיחה ברמה של 4.5%, הרמה הגבוהה מזה 8 שנים. קרן המטבע העולמית טוענת שמקורה של הצמיחה הוא בהגברת הצריכה העצמית ובעליות בשוק הנדל"ן.

אמנם צ'כיה נהנתה משיעור צמיחה ממוצע של 6% בשנים 2004-2007, אך בשנת 2009 התוצר הגולמי ירד ב-4.8%. בשנים הבאות התוצר הגולמי עלה (2.3% ב-2010 ו-2% ב-2011), אך בשנים 2012-2013 כלכלת צ'כיה הייתה במיתון, בעיקר עקב ביקושים מקומיים חלשים.

אחד הקריטריונים לקבלת מדינה כלשהו לגוש האירו הוא גרעון נמוך וצ'כיה עומדת ברף זה, למשל ב-2013 הגרעון שלה היה 1.3% לעומת הרף האירופי שעומד על 3%. לפי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בצ'כיה, גם בשנים הבאות רף זה נשמר : ב-2014 היה הגרעון 1.9% וב-2015 0.6%. ב-2016 אמור להתאפס התקציב של צ'כיה, אך הנציבות האירופית צופה שב-2017 צ'כיה תסבול מגרעון ברמה של 0.2%.

לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בצ'כיה, שיעור האבטלה במדינה באוקטובר 2016 עומד על 3.9% וזו ירידה מהתקופה המקבילה אשתקד – 4.7% אבטלה. נכון לאוקטובר 2016 היו בצ'כיה 204,000 מובטלים, 15.8% פחות מאשר בשנת 2015.

בנוסף, בנובמבר 2016 עלתה האינפלציה בצ'כיה ב-1.5%, השיעור הגבוה מזה שלוש שנים כי חודש קודם לכן, למשל הייתה האינפלציה רק 0.8%. עלייה זו עדיין נמצאת ביעד האינפלציה שנקבע ע"י הבנק המרכזי הצ'כי – 1-3% אינפלציה. לפי נתוני קרן המטבע העולמית, בשנים 2014-2015 שיעורי האינפלציה בצ'כיה היו נמוכים אף יותר מתחזית זו: 0.4% ב-2014 ו-0.3% ב-2015. הבנק המרכזי הצ'כי צופה אינפלציה של 1.9% בשנת 2017.

הקשר עם האיחוד האירופי ועם ברית נאט"ו

ביולי 2016 נשיא צ'כיה קרא למשאל עם שכלל שתי סוגיות : עזיבת צ'כיה את האיחוד האירופי ואת ברית נאט"ו. הנשיא צוטט ברדיו כמי שאמר: "אני חולק על אלו שרוצים לעזוב את האיחוד האירופי, אבל אני אעשה הכל כדי שהם יוכלו לבטא את עצמם במסגרת משאל עם. כך גם לגבי יציאה מנאט"ו".

עם זאת, קריאת הנשיא למשאל העם צפויה שלא להתקבל. דוברו של ראש הממשלה הצ'כי אף הכריז: " הממשלה אינה שוקלת שום צעדים שיטילו ספק בחברותנו ובהתאמת מדיניות החוץ שלנו לשני הגופים. לכן ממשלת צ'כיה אינה רואה שום צורך במשאל עם".

למידע נוסף על השקעות נדל"ן בצ'כיה פנו אלינו. נשמח לעזור לכם.