קניית דירות בפרויקטים חדשים של נדל"ן למגורים בפראג מהווה הזדמנות השקעה מעניינת מסיבות רבות. דירות חדשות שנמצאות קרוב לאזור העיר התחתית של פראג (פראג 3 עד 9) הן ברמת ביקוש גבוהה הודות להיצע הנמוך שלהן בשוק. תקנות הבנייה הצ'כיות גורמות להאטה בתהליך קבלת אישורי הבנייה, וגורמות לכך שקשה מאוד ליזמים בפראג לענות על רמת הביקוש העולה. הן גם מעלות באופן מתמיד את המחירים של דירות חדשות. בנוסף לכך, דירות חדשות מהוות אפשרות מגורים אטרקטיבית עבור דיירים אמינים. לכן, קל יחסית למשקיעים למצוא שוכרים טובים לדירות שלהם ולקבל שכר דירה גבוה יותר מאשר בדירת יד שנייה ממוצעת.

בעשור האחרון אנחנו נפגשים כל הזמן עם נציגים מחברות הנדל"ן המובילות של פראג פנים אל פנים ועם השנים ביססנו תנאי שיתוף פעולה מיוחדים איתם. הקשר הישיר הזה עוזר לנו להבטיח תנאים אטרקטיביים יותר עבור הלקוחות שלנו. תנאים אלו כוללים לעתים קרובות הנחה על רכישה של דירות חדשות לרוכשים שאנו מייצגים. הטבות נוספות כוללות תנאי מימון טובים יותר, זמני תשלום ארוכים יותר ותנאי חוזה נוחים יותר באופן כללי.

אנחנו מפרטים כאן רשימה של הטבות שאנחנו יכולים לספק ללקוחות שלנו כאשר אנו מייצגים אותם מול יזמים וקבלנים. ההטבות האלו מספקות ערך מוסף להשקעה בפראג.

1. היו בין הראשונים שמקבלים הצעה!

כשותפים עסקיים של רבים מהיזמים בפראג אנחנו מקבלים חשיפה לפרויקטים חדשים של נדל"ן למגורים בפראג עוד לפני שהם מגיעים לידיעת הציבור הרחב. כך אנו יכולים לבחור את הדירות שהכי מתאימות להשקעה לפני שהן נתפסות בידי מישהו אחר.

2. נצלו את ההטבה בתנאי המימון: שלמו 10% כעת, ואת השאר לאחר שהדירה מוכנה

הפרויקטים שאנחנו מציעים ללקוחות שלנו נהנים לרוב ממבנה המימון הבא:

• תשלום ראשוני של שמירה על הזכויות ניתן לתשלום אחרי חתימה על הסכם ראשוני. מדובר בדרך כלל על תשלום של 2% מסך עלות הרכישה.
• תשלום של 15% ממחיר הפרויקט (כולל מע"מ) ניתן לתשלום לאחר חתימה על הסכם מכירה עתידית (FPA). הסכם מכירה עתידית צריך להיחתם בדרך כלל בתוך חודש ממועד החתימה על שמירת הזכויות בפרויקט. לאחר החתימה על הסכם ה-FPA ניתן בדרך כלל כחודש לשלם את התשלום השני. זה אומר שלרוכש יש בערך חודשיים לגייס את הסכום של 15% מהתשלום הכולל לאחר החתימה על הסכם שמירת הזכויות.
• התשלום הסופי, שמהווה כ-85% מסך עלות הרכישה (כולל מע"מ), משולם לאחר השלמת הבנייה. בדרך כלל מדובר על מסגרת זמן של שנתיים ממועד החתימה על הסכם שמירת הזכויות. זה אומר שללקוחות שלנו יש מספיק זמן לגייס את הסכם הנדרש מההון העצמי שלהם או על ידי לקיחת משכנתא בצ'כיה.

3. הרוויחו מתנאים אטרקטיביים נוספים שמוצעים ללקוחות שלנו

כאשר אנו עורכים מו"מ על תנאי רכישת דירה, המטרה שלנו היא להבטיח שהאינטרסים של הלקוחות שלנו מקבלים ייצוג הולם, ושתנאי החוזה מיטיבים איתם ככל האפשר. אנחנו בדרך כלל מצליחים לקבל זמני תשלום ארוכים יותר עבור הלקוחות שלנו. אנחנו מחפשים יזמים שמבינים שהלקוחות שאנחנו מייצגים צריכים לבצע העברות בינלאומית כדי לשלם על הדירה, מה שמצריך זמן רב יותר עקב הליכים בירוקרטיים שונים.

אנחנו גם עושים מאמצים רבים עבור הלקוחות שלנו כדי להפחית את גובה הקנסות הנכללים בחוזה, לדאוג לחשבונות בטוחים עבור ההפקדות ולהבטיח שהם מקבלים דיווח בזמן על כל סוגיה המתעוררת בעת הבנייה. אנחנו גם מוודאים שהלקוחות שלנו מבינים באופן מלא את הזכויות והחובות שלהם בחוזה; לכן אנחנו דואגים להכין עבורם סיכום ברור של כל החוזים, כולל פירוט והוראות ביצוע של התשלומים ולוח זמנים לביצוע הפרויקט.

4. הגדילו את הרווח שלכם באמצעות מינוף משכנתא בבנקים בצ'כיה

המשקיעים שרוצים להשתמש במינוף בנקאי כדי להגדיל את ההחזר על ההשקעה שלהם יכולים לבקש משכנתא אישית מבנקים בצ'כיה. כרגע אנחנו מסוגלים לעזור ללקוחות במימון של רכישות פרויקטים חדשים עד ליחס חוב לנכסים (LTV) של 60% (נכון למרץ 2020).

5. אנחנו מוודאים שיש לכם אסטרטגיית יציאה

אם התכנית הראשית שלכם (רכישת דירה) לא יכולה להתבצע כפי שציפיתם, מרבית החוזים עם היזמים והקבלנים מספקים גם תכנית גיבוי – העברה של חוזה הרכישה העתידי לקונה אחר. אנחנו תמיד משתדלים, ולרוב מצליחים, להכניס את סעיף ההעברה הזה לחוזים של הלקוחות שלנו. הסעיף הזה שימושי במקרה שבו יש לכם סיבה משמעותית שלא לחתום על ההסכם הסופי ולשלם את התשלום האחרון. לדוגמה, מצב זה יכול לקרות אם אתם לא מצליחים לקבל מימון משכנתא בבנק צ'כי או שהמצב הפיננסי שלכם משתנה (אם אתם מאבדים מקום עבודה או זקוקים למימון של טיפולים רפואיים רציניים, למשל).

6. אנחנו עוזרים לכם להשיג גידול בערך הנכס מיד לאחר שהפרויקט מסתיים

ההנחה היא שבתוך שנתיים ממועד החתימה על הסכם שמירת הזכויות בנכס, ולאחר סיום בניית הפרויקט, ערך השוק של הדירה שלכם יעלה.

אחת מהסיבות העיקריות שאנחנו יכולים להניח שהצמיחה תמשיך בשנים הבאות היא ההיצע הנמוך של דירות למגורים בפראג, בעוד שההגירה לבירה הצ'כית נמצאת בעלייה מתמדת. אתם יכולים לצפות במגמת העלייה הזו במחירי הנדל"ן למגורים באינדקס הנדל"ן הצ'כי של פירמת הענק דלויט (Deloitte), שממפה את המגמות במחירים אלו.

כמובן שאנחנו לא יכולים להשפיע על האופן בו יתפתח שוק הנדל"ן בשנים שלאחר החתימה על חוזה המכירה העתידית. למרות זאת, אנחנו כן יכולים לעזור לכם להגדיל את הסיכוי שהערך של הדירה החדשה שלכם יעלה. כך זה עובד:

• אנחנו תמיד מקפידים לעזור ללקוחות שלנו לבחור נכס שהניסיון שלנו גורם לנו להאמין שהוא מתאים במיוחד להשקעה ולהשכרה. אנחנו לוקחים בחשבון את המחיר, המיקום בבניין, מערך הנכס, שכר הדירה העתידי ועוד. כך אנחנו יכולים להמליץ על הדירה עם יחס הרווח/עלות הגבוה ביותר.
• אנחנו יכולים לדאוג לעיצוב והתקנת המטבח לאחר קבלת הדירה מהקבלן (בצ'כיה המטבח אינו כלול בבנייה של דירות חדשות).
• אנחנו יכולים להשיג לעתים קרובות הנחה עבור הלקוחות שלנו (בייחוד אם הלקוח רוכש יותר מדירה אחת).

7. תיהנו מהשירות שאנחנו מציעים לאחר הרכישה, כולל שירותי השכרה ואחזקת הנכס

אנחנו לא מסיימים את המעורבות שלנו בפרויקט ברגע שבו נמסר המפתח לדירה החדשה שלכם. אנחנו יכולים להמשיך ולסייע לכם לגרום להשקעה להצליח. האפשרויות לאחר הרכישה כוללות:

• עיצוב והקמת מטבחים במחירים מוזלים.
• מילוי דו"חות מס לגביי הרכישה.
• השכרה לדיירים אמינים.
• ניהול הנכס לטווח ארוך. זה כולל גביית שכר הדירה, התמודדות עם הדיירים, פתירת בעיות, טיפול בביטוח הדירה, ניהול המשכנתא.
• מילוי טפסי החזרי מס שנתיים כולל הוראות תשלום.
• מכירת הדירה.

לסיכום, אנחנו רוצים להצביע על עוד כמה יתרונות חשובים של רכישת דירה חדשה.

• רכישה רגילה של דירות יד שניה מחייבת תשלום מס רכישת נדל"ן בגובה 4%, שמשולם על ידי הקונה. אך דירות שנמכרות ישירות מהיזם או הקבלן לאחר הבנייה שלהן ומיועדות למגורים הן פטורות ממס זה. הרוכש רק צריך להגיש דו"ח מס לרשויות עם דיווח על תשלום מס של 0 קורונות צ'כיות.
• על פי תקנות הבנייה בצ'כיה, קבלני נדל"ן חייבים לספק לרוכש לפחות שנתיים של אחריות על הבנייה. האחריות הזו כוללת תיקון של ליקויים המתגלים על ידי הרוכש לאחר המעבר לדירה בפרק הזמן הקצר ביותר האפשרי, לאחר שנמסרה הודעה על כך לקבלן. חלק מהקבלנים אף מספקים אחריות מורחבת למשך שלוש שנים.

רוצים לדעת עוד על הניסיון שלנו בהשקעה בדירות חדשות בפראג, צ'כיה? אתם מוזמנים ליצור אתנו קשר ונשמח לענות על כל שאלה.