הצפי לתחום הנדל"ן בשנת 2015

התרגשות

אם היינו נדרשים עכשיו לתאר את שוק הנדל"ן הצ'כי במילה אחת היינו בוחרים במילה - התרגשות. התרגשות מצד בעלי נכסים, התרגשות מצד הקונים, והתרגשות מצד מתווכי נדל"ן, יזמים, קבלנים וכל מי שמתפרנס מנדל"ן.

אחרי שנים של קיפאון וירידות במחירי הנדל"ן, סוף סוף התהפך המצב וכמו שהערכנו - 2014 הייתה שנה של צמיחה. לא צמיחה מרקיעת שחקים אלא צמיחה אמיתית, מוחשית, כזו שאפשר לטעום אותה. זה נכון במיוחד לגבי שתי הערים הגדולות, פראג וברנו.

בואו נעיף מבט מהיר במה שקרה ב-2014 ואז נבחן את הגורמים המרכזיים שעתידים להשפיע על השוק ב-2015.

במבט לאחור

מחירי הנדל"ן הראו התקדמות יציבה במהלך 2014. עד סוף הרבעון השלישי, מדד ה-HB הראה עלייה של 2.8% עבור דירות ו-7.2% עבור בתים. אנו מצפים לעלייה נוספת של 1% עם התווספות הנתונים עבור הרבעון הרביעי. רוב העלייה הזו היתה בערים פראג וברנו, כאשר הערים הקטנות יותר עדיין לא חשות בלחץ מצד קונים.

הגורמים החשובים ביותר ב-2015

מהם הגורמים החשובים ביותר שישפיעו להערכתנו על מחירי הנדל"ן בצ'כיה ב-2015? 

לפי סדר החשיבות וההשפעה החיובית או השלילית ניתן לדרג אותם כדלהלן:
  1. שפל שיא בשיעורי הריבית על משכנתאות (++)
  2. השכר הריאלי גדל (++)
  3. אי-ודאות כלכלית באיחוד האירופי ובעולם כולו (--)
  4. השלמה עם כך שהשפל במחירי הנדל"ן כבר מאחורינו (+)
  5. קצב איטי של התחלות בנייה (+)
  6. ירידה באבטלה (+)
  7. נדל"ן כהשקעה מועדפת (+)
בואו נעבור עליהם לפי הסדר.

1. שפל שיא בשיעורי הריבית על משכנתאות (++)

כמו בריקוד לימבו, שיעורי הריבית בודקים כמה נמוך הם מסוגלים לרדת. בנובמבר 2014 הגיעו שיעורי הריבית הממוצעים על משכנתאות ל-2.44%, שפל חסר תקדים.


עתה שמחירי הנפט ירדו לא יהיה כנראה לחץ על הבנק הלאומי של צ'כיה להעלות את שיעורי הריבית בזמן הקרוב.

2. השכר הריאלי גדל (++)

במהלך 2012 ו-2013 משקי הבית בצ'כיה חשו על בשרם את הצמצום בשכר הריאלי. זה היווה גורם פסיכולוגי משמעותי מאוד שהשפיע על נכונות התושבים לצבור חובות. כל זה השתנה ב-2014 כאשר האינפלציה ירדה באופן משמעותי והשכר גדל. סקר של חברות צ'כיות ותחזיות השכר שלהן ל-2015 הראה כי מגמה זו אמורה להימשך ואף להתחזק ב-2015.

אם התחזיות יתבררו כנכונות יהיה בכך, יחד עם ראיית הנדל"ן כהשקעה מועדפת, כדי להמריץ את הביקוש לנכסים קטנים למטרות השקעה.

3. אי-ודאות כלכלית באיחוד האירופי ובעולם כולו (--)

רוח נגדית מבחינת מחירי הנדל"ן עתידה לנשוב כתוצאה מהתפתחויות אצל השותפה הגדולה ביותר של הרפובליקה הצ'כית, גרמניה. אי-ודאות היא אויב המשקיעים, כך שיש לצפות שידיעות כלכליות פושרות או שליליות יגרמו למשקיעים מסוימים להתקדם בזהירות.

4. השלמה עם כך שהשפל במחירי הנדל"ן כבר מאחורינו (+)

אם יש עדיין ספקנים, סביר להניח שהם כמעט נעלמו. ההתאוששות בשוק הנדל"ן מתקדמת באופן יציב ולא נראה כי היא עומדת לשנות כיוון. סביר להניח שרוב המשקיעים הזהירים ישנו עתה סוף סוף את דעתם.

5. קצב איטי של התחלות בנייה (+)

עתה שנראה כי מספר התחלות הבנייה ב-2014 הוא כמעט הנמוך ביותר מאז 1998, אנו מצפים כי לצמצום

זה בהיצע תהיה השפעה ניכרת על מחירי הנדל"ן. יזמים ובנקים שמימנו פרויקטים חדשים בזמן המיתון עשו את אותה טעות כמו נהגים בכבישים רטובים שבשעת החלקה נוטים לבצע תיקון חזק מדי לכיוון הנגדי. כשפרויקט יזמות ממוצע דורש בדרך כלל 6-7 שנים מתחילתו ועד סופו, יזמים יתקשו להגדיל במהירות את מספר היחידות המוצעות למכירה.

המיתון הביא לצמצום יתר במספר התחלות הבנייה ויש לצפות שזה ישפיע על המחירים ב-2015. היזמים יעשו את כל המאמצים להתחיל בעבודה על פרויקטים חדשים.

6. ירידה באבטלה (+)

מצב התעסוקה איתן במפתיע, הרבה יותר מהממוצע באיחוד האירופי, והתחזית היא לשיפור נוסף. שכר ריאלי ותעסוקה הם שני גורמים מרכזיים הדרושים על מנת שהצרכן הצ'כי ירגיש בטוח מספיק על מנת לרכוש נדל"ן.

אבטלה נמוכה ועלייה בשכר הריאלי הביאו לאמון הצרכנים הגבוה ביותר מזה 7 שנים.

7. נדל"ן כהשקעה המועדפת (+)

הצ'כים אוהבים להשקיע בנדל"ן, ולפי סקר HB חדש השקעה בנדל"ן היא ההשקעה המועדפת של 70% מהתושבים. נטייה זו יצרה ביקוש עצום לנכסים קטנים למטרות השכרה בברנו ובפראג ב-2014. אנו מעריכים כי המחיר הממוצע לדירת סטודיו בברנו קפץ ב-15% במהלך 2014, בעיקר הודות לביקוש מצד משקיעים.

לסיכום

בשל הגורמים הנ"ל ההערכה שלנו לעליות במחירי נדל"ן ב-2015 ואילך היא כדלהלן. זוהי הערכה כוללת ממוצעת עבור מחירי דירות בכל הערים המרכזיות, כולל פראג, ברנו, אוסטרבה, הרדק קרלובה, זלין ואולומואוץ.

אנחנו מצפים שהגידול החד ביותר יהיה בפראג ובברנו, כאשר גם אוסטרבה תתחיל להראות השנה סימני חיים.

 2015  2016  2017
 6%  4%  4%

עוד מידע על נדל"ן בפראג