הולושוביצה – אחת מ-20 השכונות המגניבות בעולם

נשלח 16 באוק׳ 2020, 6:45 על ידי Conbiz Info Center   [ עודכן 16 באוק׳ 2020, 6:46 ]

הולושוביצה היא אחת מ-20 השכונות המגניבות בעולם

שכונת הולשוביצה

להזכירכם, לפני כשנה וחצי הכתרנו את שכונת הולושוביצה (Holešovice) כפנינת ההשקעות החדשה של פראג וממש לפני כמה שבועות, מגזין טיים אאוט ישר קו ודירג אותה כאחת מ-20 השכונות המגניבות בעולם, כך שהיא עוברת בדירוג שכונות אחרות בפראג כמו נובו מסטו (שהגיעה למקום ה-49) וקרלין (שהגיעה למקום 38). 

הרשימה שמתפרסמת כל שנה ב-3 השנים האחרונות כוללת את 40 השכונות המגניבות בעולם. בשנים 2019 ו-2018 בהתאמה השכונות נובו מסטו וקרלין ייצגו את פראג, אבל השנה הולושוביצה מקדימה אותן. השכונה שנמצאת ברובע פראג 7 הגיעה למקום ה-20 העולמי בדירוג של טיים אאוט.

טיים אאוט מתאים את עצמו לרוח התקופה

השנה כמובן עקב מגיפת הקורונה הדברים שונים. עורכי המגזין הוסיפו שאלות חדשות לסקר שכלל 38,000 איש ברחבי העולם במטרה אחת – לשקף בהצלחה את המגניבות של כל שכונה. למשל, בנוסף לשאלות הרגילות על תרבות מקומית, אוכל ובילויים המגזין שאל את התושבים גם לגבי תחושת הרוח הקהילתית בשכונה שלהם.

ג'יימס מאנינג, עורך המגזין הבינלאומי, טוען שהשנה הרשימה קשורה פחות לתכנון טיולים, אלא באה לחגוג את הנקודות החמות בעולם מבחינת חיים אורבניים. לדבריו בתקופות קשות השכונות הן המקומות שבהם הנשמה של העיר מוצגת בצורה מקסימלית. למשל, באמצעות עסקים, תרבות ויוזמות מקומיות וקהילתיות. לטענתו הרשימה השנה מייצגת את הכוח, הרוח והחוסן של התושבים בשכונות השונות. 

הולושוביצה – בירת האמנות של פראג

זו בדיוק הסיבה שהביאה את שכונת הולושוביצה למקום ה-20 ברשימה השנה. Amanda Bell, נציגת המגזין בפראג מפרטת: השכונה שהיא תערובות של אמנים, משפחות צעירות והיפסטרים רחוקה במידה הנכונה ממרכז העיר ההיסטורי. היא שופעת ברים, בתי קפה, מקומות תרבות ומכילה כמה מהמרחבים הירוקים האהובים ביותר בעיר. התחייה של השכונה באה הודות לחבילת תמיכה מצד השלטון המקומי – מה שממתג אותה כבירת האמנות של הבירה הצ'כית.

פארק לטנה הוא מוקד השכונה וביתו לא רק של גן הבירה הציורי בפראג, אלא גם של מתחם תרבותי שמשגשג בקיץ ושל מטרונום ענק בגובה 75 מטר (במקום שבו עמד פסלו של סטאלין). היא ממליצה לא להחמיץ את ה-DOX - גלריה מרשימה לאמנות שמשתרעת על 3000 מ"ר.

היא טוענת שיש בשכונה מוקדים אחרים שאסור לפספס, למשל (רשימה חלקית):

  • Paralelni Polis – בית הקפה הראשון בעולם שמקבל תשלום בביטקוין בלבד
  • פארק סטרומבוקה שאהוב על משפחות ושוחרי ספורט
  • בית הקולנוע Bio Oko
  • גני התערוכה של Výstaviště שבהם נערכים אירועי תרבות רבים
  • Prague Market שהופך בימים אלו לשוק המרכזי של העיר 

הולושביצה לא לבד

אמנם מגזין טיים אאוט דירג את הולושוביצה במקום ה-20 והמכובד מבין 40 שכונות שדירג (הרשימה המלאה כאן), אבל הוא ממש לא לבד. עיתון הגרדיאן קבע שהשכונה היא אחת מ-10 השכונות המגניבות באירופה וגם עיתון האינדיפנדט הילל אותה. במדד המגניבות שכלל 23 שכונות באירופה היא הגיעה למקום ה-15.

מה כל זה אומר מבחינתכם? שהשכונה היא יעד מעולה להשקעה. צרו איתנו קשר ונעזור לכם למצוא בניין או דירה להשקעה בהולושוביצה.


בוטל מס הרכישה בצ'כיה!

נשלח 5 באוק׳ 2020, 12:51 על ידי Conbiz Info Center   [ עודכן 5 באוק׳ 2020, 12:52 ]

ביטול מס רכישה של 4% - מה צריך לדעת כבעלים או כקונה פוטנציאלי של נדל״ן בצ׳כיה?

השינוי שנדון זמן רב בדיני מיסוי מקרקעין בצ׳כיה אושר סופית – ביטול של מס הרכישה של 4%. המאמר הזה כולל מידע שחשוב לדעת על הנושא כבעלים, או כקונה פוטנציאלי של נכסים בצ׳כיה.

התפתחות מיסוי המקרקעין בצ׳כיה 

המיסוי הזה נחשב לשנוי במחלוקת מאז שנכנס לתוקף בשנת 2014. אולי זו גם הסיבה שהחוק עבר מספר התפתחויות בשנים האחרונות, ולבסוף בוטל. ראשית, בואו נסכם בקצרה את השתלשלות העניינים בנוגע לחוק הזה.

עד לסוף 2013, המס הנהוג היה בשיעור של 3% שווי המקרקעין שהועבר. עד 2014, המס שולם על ידי המוכר (מעביר הנכס), שקיבל כסף עבור המכירה, והקונה (הרוכש) היה אך ורק בתפקיד עָרֵב. היוצאים מן הכלל היחידים לחוק היו מכירות פומביות, חדלות פירעון או מכירות אחרות המבוססות על החלטות בית משפט (או הוצאה לפועל) שבהן מס העברת הנכס שולם על ידי הקונה.

החל מה-1 בינואר 2014, שונה שמו של מס העברת המקרקעין, ל״מס רכישת המקרקעין״. חוק המיסים נתן אפשרות לצדדים השונים בחוזה להחליט למשל שהקונה יהיה זה שמשלם את המס גם במכירה רגילה. כך היה במידה והמוכר והקונה הסכימו במפורש על עובדה זו בחוזה הרכישה. במידה ומשלם המס היה המוכר, אז הקונה נותר העָרֵב.

בסופו של דבר, החל מה-1 בנובמבר 2016, הרוכש הפך לנישום (משלם המס) בכל סוגי מכירות הנדל״ן וסכום המס נותר כארבעה אחוזים משווי הנדל״ן שהועבר. הערבות מהצד השני בוטלה. לעלויות הרכישה הנוספות בסך 4% משווי הנכס הייתה השפעה משמעותית על כספי הקונים באותה תקופה, במיוחד בעסקאות נדל״ן גדולות יותר. השנים 2016 עד 2019 היו שנים של צמיחה מתפרצת במחירי הנדל״ן בצ׳כיה, ולקונים לא הייתה ברירה אלא להסכים למס החדש כחלק מעלות רכישה נוספת.

חקיקה חדשה בשנת 2020

הכל השתנה בספטמבר 2020, מכיוון שמס הרכישה בסך 4% בוטל לאחר דיונים ארוכים בפרלמנט הצ׳כי לגבי הצורה הסופית של החקיקה החדשה. אבל יש גם מידע חשוב נוסף שיש לדעת, מכיוון שישנם שינויים חשובים אחרים בחוקי מיסוי המקרקעין בצ׳כיה שקשורים לחקיקה החדשה.

ראשית, ובאופן די נדיר, לחוק ישנה השפעה כביכול רטרואקטיבית (כלומר, הוא מסדיר גם אירועי עבר). ביטול המס חל על כל משלמי המסים שנדרשו לשלם ב-31 למרץ 2020 או לאחר מכן. קבוצה זו כוללת גם את כל רכישות הנדל״ן שבגינן בוצע רישום זכות הבעלות בקָדַסְטֶר של המקרקעין החל מה-1.12.19 ואילך. במקרה כזה, גם אם קיבלתם דרישה לתשלום מס, אין צורך להגיש החזר מס.

החקיקה החדשה כוללת בתוכה גם שינויים מהותיים אחרים – לדוגמה, תקופת הפטור ממס הכנסה במקרה של מכירה חוזרת של נדל״ן תעמוד על עשר שנים החל משנת 2001 (כרגע מדובר בחמש שנים). כך לדוגמה, אם תרכשו דירה בשנת 2021 ותמכרו אותה שוב לפני שנת 2031, תהיה לכם חובת מס הכנסה ממכירה זו (בסיס מס ההכנסה במקרה זה מחושב מההפרש בין מחיר הרכישה למחיר המכירה שלכם).

האם תהיה תגובה של מחירי הנדל״ן בצ׳כיה לביטול מס הרכישה?

"ברור שהקונים יוכלו לקנות בצורה טובה יותר, וזה יבוא לידי ביטוי ויבלוט במיוחד במכירות של בתים או דירות יקרות יותר", טוען סוכן הנדל״ן יאן גריגר מרימקס בפראג. "לדוגמא, במחיר של 10 מיליון קורונה צ׳כית, הקונה יצטרך לשלם את מס בשיעור 4% שהוא 400,000 קורונה צ׳כית. כעת, במקום המס הנה, הקונה יוכל לקנות למשל יחידת מטבח חדשה או ציד משלים לדירה".

חשוב לזכור שביטול המס בסך 4% לא משפיע ישירות על מחירי הדירות בפרויקטים חדשים למגורים, מכיוון שמכירה ראשונה של דירה חדשה בפרויקט או בית חדש הייתה גם ככה פטורה תמיד ממס רכישה זה. המס הזה גם לא שולם במקרה של העברת דירות שיתופיות.

אנו מניחים שכעת הרוכשים יכולים ליהנות משילוב של שתי הטבות, למקרה והם רוכשים נדל״ן עד סוף השנה, מכיוון ש:

  1. לנדל״ן שנרכש לפני סוף 2020, תקופת הפטור ממס הכנסה נותרה עדיין חמש שנים בלבד. 10 שנות פטור יחולו רק על נדל״ן שנרכש מה-1.1.2021 ואילך).
  2. חובת תשלום מס רכישת מקרקעין בוטלה כפי שתואר לעיל.

לעדכונים שוטפים על הקורונה בפראג.


סקירה: שוק השכירות לטווח ארוך בפראג במהלך חודשי הקורונה

נשלח 28 באוג׳ 2020, 4:22 על ידי Conbiz Info Center   [ עודכן 28 באוג׳ 2020, 4:44 ]

סקירה: שוק השכירות לטווח ארוך בפראג במהלך חודשי הקורונה

מאמר זה מציג נתונים עדכניים על מצב השכירויות לטווח ארוך בפראג, אבל לפני הכל כמה עובדות שיעזרו להבין את תמונת המצב של שוק הנדל"ן בפראג

בפראג רבתי חיים כ-1,300,000 איש. יש 600,000 דירות בפראג, מתוכם כ-500,000 בבניינים, 100,000 בתים ודופלקסים (Domech Rodinných) וכ-31,000 דירות בבעלות העיריה (Bytů je obecních). כשליש מתושבי פראג גרים בשכירות.


יולי 2020

חודש יולי הוא החודש הראשון של המחצית השנייה של השנה, אך חודש יולי 2020 היה שונה משאר השנים. הוא לא עמד בסימן של חופשות כמו תמיד אלא כלל דיווחים על הגל השני של הקורונה.

היצע הנדל"ן להשכרה בפראג ביולי 2020

המספר הכולל של משרדים, מסעדות ושטחי מסחר בשוק הנדל"ן להשכרה כמעט ולא השתנה ביולי 2020 לעומת חודשים קודמים. ההבדל היחיד בשוק היה מחירם הנמוך יחסית של משרדים קטנים.

היצע הדירות הקטנות בשוק זה ירד יחסית לחודש יוני, ירידה שנייה ברציפות. מספר זה ירד ברציפות החל מאמצע יוני כאשר השיא היה בסוף מאי.

מספר הדירות שהוצעו להשכרה ארוכת טווח בפראג בשנת 2020

מבט מקרוב מראה שמרגע שהוסר הסגר באירופה והאזרחים החלו לנוע ברחבי אירופה, מספר הדירות שהוצעו להשכרה לטווח ארוך בפראג 1 וכן דירות קטנות (דירות של 1-2 חדרים) ירד. סביר להניח שחלק מבעלי הדירות החזירו את הדירות שלהם לשוק השכירות קצרת הטווח.

הגרפים הבאים מציגים את מספר הדירות שהוצעו להשכרה בפראג ביולי 2020 לפי פרמטרים שונים:

הביקוש לנכסים בפראג ביולי 2020

בחודש יולי 2020 נרשמה ירידה בביקוש להשכרה לטווח ארוך מצד זרים. מספר המתעניינים בהשכרת דירות הצטמקה כך שנרשמה ירידה הן בקרב עובדים והן בקרב בעלי תפקידים ניהוליים.

אמנם קשה להתחרות בכוח הקנייה של המנהלים (אלו לרוב מעוניינים לשכור דירות יקרות יותר ולא סטנדרטיות באזורים המרכזיים של העיר), אך גם כוח הקנייה של העובדים ירד למרות שהם לרוב מעוניינים בדירות סטנדרטיות. המשמעות היא שלבעלי הדירות היה קשה למצוא שוכרים לטווח ארוך.

במקביל נרשמה מגמת התעניינות לגבי מגורים בדיור משותף בדירות גדולות שכוללות חדרים וכניסות נפרדות, לרוב בקרב סטודנטים.

לסיכום

השילוב של חופשות קיץ והסרת המגבלות על נסיעות ברחבי אירופה החזירו במידת מה את התיירים לפראג, מה שגרם לחזרת הנכסים להשכרה לטווח קצר לשוק. למעשה בעלי הנכסים בעיר העתיקה ובאיזורי התיירות חזרו להשכיר אותם לטווח קצר. בעלי הדירות חיכו לתחילת עונת התיירות בקיץ.

יוני 2020

החודש השישי של המחצית הראשונה של השנה עמד בסימן הקלות נוספות בצעדים נגד התפשטות הקורונה. למרות שנרשמה אופטימיות זהירה, לא ניתן לומר ששוק הנדל"ן חזר לקדמותו.

היצע הנדל"ן להשכרה בפראג ביוני 2020

הגידול במספר הדירות שמוצעות להשכרה לטווח ארוך נפסק. המספר הכולל של מודעות מסוג זה עמד על 8,598 בסוף יוני לעומת 8,758 בסוף מאי - ירידה של 2 אחוזים.

בירידה הכוללת הרוב היה של דירות קטנות במרכז העיר, כך שההיצע של מספר הדירות הגדולות בסטנדרט גבוה ובתים משפחתיים גדל.

במבט ראשון השינויים הגלויים באו לידי ביטוי גם בתחום השכירות של נדל"ן שאינו למגורים. המעבר לעבודה מהבית, שינויים בסגנון העבודה ובעיות כלכליות אילצו חברות רבות להפסיק את חוזי השכירות, מה שהביא לעלייה במספר המשרדים, שטחי המסחר והמסעדות שמוצעים להשכרה ומצד שני לצמצום הביקושים להשכרה שלהם.

הביקוש לנכסים בפראג ביוני 2020

בחודש יוני 2020 רוב אלו שחיפשו נכסים להשכרה לא שינו את התנהגותם. הם היו הגיוניים בדרישותיהם ולא ציפו שבעלי הדירות יחרגן מהרגליהם. עם זאת, כמות הדירות שהושכרו בחודש זה היה נמוכה יותר מאשר לפני מרץ 2020. במצבים בהם שכר הדירה היה אמור להיות משולם על ידי החברה / המעסיק, קבלת ההחלטות הייתה מסובכת יותר.

לסיכום 

למרות שהתיירים הראשונים החלו להופיע במרכז פראג רק ביוני, מספרם בהחלט לא השפיע על תפוסת הדירות המשמשות להשכרה לטווח קצר. בעליהם לא שיחררו אותם להשכרה לטווח הארוך כי למעשה הם המתינו לפתיחת עונת התיירות בקיץ בפראג.

מאחר שעונת התיירות כבר בעיצומה ניתן לצפות שהמגמה תישאר בעינה, כלומר גם במהלך חופשת הקיץ דירות אלה לא יהפכו לדירות שמיועדות להשכרה לטווח הארוך. נהפוך הוא, ייתכן שחופשת הקיץ תביא לירידה בהתעניינות בהשכרה של דירות לטווח ארוך.

מאי 2020

בחודש מאי שוק הדירות להשכרה לטווח ארוך הושפע עדיין באופן משמעותי ממשבר הקורונה, למרות שמגבלות מסוימות הוסרו.

היצע הנדל"ן להשכרה בפראג במאי 2020

לא היה שינוי מהותי במספר הדירות שהפכו מהשכרה לטווח קצר להשכרה לטווח ארוך. עם זאת, מספר הדירות שהוצעו להשכרה לטווח ארוך גדל, כאשר כל שבוע התווספו בממוצע כמאה דירות.

המספר הכולל של דירות שהוצעו להשכרה בחודש מאי 2020 היה 8,758 בסוף מאי - עלייה של 7 אחוזים לעומת 8,191 בסוף אפריל. לאחר ירידת מחירי השכירות בחודש אפריל, לא חלה ירידה משמעותית נוספת.

ללא ספק, דירות שהוצעו במקור להשכרה לטווח קצר שיחקו תפקיד מרכזי בעליית ההיצע. עם זאת לא כל הדירות האלה חזרו לשוק ההשכרות ורק חלקן הוצעו לטווח ארוך, כך שייתכן שהן שימשו כדירות לטווח קצר רק לתקופה קצובה.

לאמיתו של דבר, דירות אלה עיוותו את ההיצע הכולל של דירות להשכרה. זה הושפע ככל הנראה מהמשא ומתן במאי של ממשלות מרבית מדינות אירופה, שהחלו להסכים על התנאים לפתיחת גבולותיהם. זה כשלעצמו נתן תקווה לחידוש התיירות לפני תחילת חופשת הקיץ.

הגידול הנוסף במספר הדירות המוצעות נבע בגלל דירות שהתפנו מדיירים שעזבו את פראג. חלקם היו סטודנטים באוניברסיטאות שהופסקו לימודיהם וחלקם של דיירים שהפסיקו לעבוד עקב הקורונה.

הביקוש לנכסים בפראג במאי 2020

הביקוש לדירות להשכרה ארוכת טווח החל לעלות מעט בהשוואה לאפריל השנה.

תופעות יוצאות דופן

תופעה ייחודית הייתה עלייה במספר האנשים שהחלו לשקול מעבר דירה כולל כאלה שאפילו לא סיימו את תקופת חוזה השכירות הקודם. הם חיפשו דיור אחר בו ישתפרו באיכות, בגודל, במיקום או במחיר.

אך כנראה שזו הייתה רק התעניינות תיאורטית ותו לא. את הרצינות שלהם ואת הרצינות של התעניינותם בדיור ממחיש בצורה הטובה ביותר הנתון הבא: רק אחד מ-4 מתעניינים הגיע לבדוק את הנכס במועד שנקבע.

אפריל 2020

ניתוח שוק השכירות בחודש אפריל 2020 מושווה לתקופה שלפני הקורונה, כלומר לחודשים ינואר-אפריל 2020.

  • בינואר 2020 הושכרו 12,000 - 15,000 דירות בפראג לזמן קצר, בדרך כלל במרכז העיר ובעיקר לתיירים זרים. חלק משמעותי מבעלי הדירות הללו הם משקיעים זרים.
  • בינואר 2020 הוצעו להשכרה בפראג כ -5,000 דירות לטווח ארוך וכ- 9,000 דירות לטווח קצר.
  • במרץ 2020 עם החלת מגבלות למאבק בנגיף הקורונה, הביקושים להשכרה לטווח קצר כמעט נעלמו, כך שחלק מבעלי הדירות הפכו את טווח ההשכרה מקצר לארוך.
  • עד מרץ 2020 מספר הדירות שהוצעו להשכרה בפראג נחשב ללא מספיק. על פי הערכות, 20,000 דירות היו חסרות, אם כי בין 4,000 ל 6,000 דירות חדשות בשנה הושלמו בשנים קודמות.
  • במרץ 2020, עקב הזדמנויות הרווח המוגבלות, דיירים רבים בפראג התקשו לשלם שכ"ד, חלקם אף עזבו את פראג לאחר שאיבדו את מקום עבודתם.
  • החל ממרץ 2020 ממשלת צ'כיה פתחה בצעדים שאמורים להקל על ההשפעות השליליות של מגבלות הקורונה. חלק מהם נוגע לדיירים ובעלי בית, למשל אפשרות לדחות את תשלום שכר הדירה, ביטול מס רכישת מקרקעין לרוכשים והטבות מסויימות במשכנתאות.

עתיד השכירות: משוואה של לפחות שני נעלמים

קשה להעריך למה יגרום ההיצע של 15,000 דירות (אם בעליהן אכן יחזירו לשוק) והשלמת דירות חדשות, הן כנגד המחסור הנוכחי בדירות פנויות והן כנגד המספר הלא ידוע של המפוטרים. עד כה אחד מכל 13 עובדים בפראג עבד בתחומים הקשורים לתיירות, אבל לא כולם התגוררו בפראג.

בחודש אפריל הייתה עלייה בביקוש להשכרות לטווח ארוך שהמשיך בירידה בשכר הדירה, כך שדיירים עתידיים רבים העדיפו שלא לשכור דירות בהנחה שהמגמה תמשיך והמחירים ירדו עוד. 

במקביל, מספר הדירות המוצעות להשכרה לטווח הארוך בפראג עלה ב- 1,583 (מ -6,744 דירות ב -1 באפריל ל -8,327 דירות ב- 30 באפריל 2020) - עלייה של 23.4%. רובן היו דירות שיועדו במקור להשכרה לטווח קצר, דירות קטנות (1-2 חדרים) ודירות בפראג 1.


צ'כיה מדורגת במקום השני בעליית שכר הדירה באירופה בשנים האחרונות

נשלח 12 באוג׳ 2020, 11:07 על ידי Conbiz Info Center   [ עודכן 28 באוג׳ 2020, 0:59 ]

צ'כיה במקום ה-2 בעלייה בשכר הדירה באירופה בשנים האחרונות

עליית שכר הדירה בצ'כיה לעומת מחירי הדירות

לפי מכון המחקר Eurostat צ'כיה רשמה את העלייה השנייה בגודלה בשכר הדירה באיחוד האירופי בשנים האחרונות, כאשר דמי השכירות עלו ב -80% ב-13 השנים האחרונות נכון לתחילת 2020.

מאז 2007 דמי השכירות בצ'כיה עלו בלמעלה מ 80% ומחירי הדירות ב 70%, שניהם גבוהים מאוד בהשוואה למדינות אחרות באיחוד האירופי. המדינה היחידה באיחוד האירופי שרשמה צמיחה מהירה יותר בשכר הדירה הייתה ליטא, עם עלייה של יותר מ 100%. לגבי עליית מחירי הדירות, צ'כיה הייתה מעט נמוכה יותר, במקום הרביעי.

הממוצע של 20% עלייה באיחוד האירופי משקף קשת רחבה של שינויים בשוק הנכסים, כולל ירידות במחירי הדירות והשכירות במדינות מסוימות. למשל, מחירי הדירות ביוון ירדו ב-36%, אבל עלו ב-91% בלוקסמבורג. גם מחירי שכר הדירה השתנו בין המדינות, אם כי פחות. למשל, ביוון הייתה ירידה של 18%, אבל בליטא הייתה עלייה של 102%. צ'כיה נמצאת בחלק הגבוה יותר של המאזניים עם עליית מחירי שכר דירה של 82% ועלייה נמוכה במעט במחירי הדירות של 68%.

בעוד ליטא ולוקסמבורג רשמו את העליות הגבוהות ביותר בשכר הדירה ובמחירי הדירות, בהתאמה בשתי המדינות נרשמה עליות נמוכות בהרבה במחירי הדירות. לצד הונגריה, צ'כיה היא המדינה היחידה שרשמה עליות גבוהות בשני המגזרים.

למרות שהעליות במחירי הדירות והשכירות נעות סביב 20% ברחבי האיחוד האירופי, עלויות שכר הדירה עלו בהתמדה במהלך 13 השנים האחרונות. בחמש השנים האחרונות צמיחת מחירי הדירות חרגה במהירות מזו של מחירי שכר הדירה, ובתחילת 2020 ראינו עליות גבוהות ממש לפני תחילתו של משבר הקורונה.


היתרונות והחסרונות של מתווך נדל"ן בפראג

נשלח 11 באוג׳ 2020, 3:29 על ידי Conbiz Info Center   [ עודכן 11 באוג׳ 2020, 6:23 ]

היתרונות והחסרונות של סוכן נדל"ן בפראג 

פנייה לסוכן נדל"ן בפראג לחיפוש נכסים עשויה להיות הוצאה כדאית אבל גם התרסקות טוטאלית. איך לדעת מתי מדובר בהוצאה מוצדקת ומתי לא? המשיכו לקרוא וגלו את כל התשובות...


דעו את עצמכם ואת מצבכם הכלכלי 

ראשית, עליכם להחליט מה אתם רוצים. ולא, אנחנו לא מתכוונים ל-"דירה מקסימה בעיר העתיקה של פראג, בחלק העליון של קומות הבניין" אלא למשהו אחר לגמרי. למשל, כמה גדול התקציב שלכם, עד כמה אתם יכולים לחרוג ממנו וכמה משכנתא אתם רוצים לקחת

מבט ריאלי על מצבכם הפיננסי יאפשר לכם לדעת מה אתם יכולים להרשות לעצמכם, אבל גם ולא פחות חשוב מה אתם לא יכולים. על סמך זה אתם יכולים להתחיל לשקול את היתרונות והחסרונות של שימוש מתווך בפראג.

קנייה של נכס נדל"ני בצ'כיה בלי מתווך / סוכן נדל"ן

אם אתם מעוניינים לקנות נכס בחו"ל ופראג אינה יוצאת דופן בעניין הזה, העניינים אמנם מסתבכים אבל לא הופכים להיות בלתי אפשריים. מרבית המדינות מאפשרות לאנשים לקנות נכסים מבלי להזדקק לשרותיהם של סוכני/מתווכי נדל"ן, אך מצד שני אתם תצטרכו להכיר את התקנות המקומיות לעומק. המשמעות היא שאתם צריכים לעשות שיעורי הבית (בצ'כית) ולהכיר את השוק המקומי כמו מקומיים לפחות.

אתם תצטרכו לגלות איזה נכסים דומים נמכרו, מה מגמות המחירים, מה אפשרויות המימון ומה הפרוצדורה הנדרשת מכם כאזרחים זרים. בארץ זה אולי קל יותר באמצעות אתר מדלן ואחרים אבל בצ'כיה אין אתר כזה... עדיין.

בכל מקרה, יש ניואנסים לכל עסקה ויש היבט משפטי גם שצריך לקחת בחשבון - מה שעלול לסכן אתכם בטעויות של מתחילים

אגב, חסרון נוסף – יש סיכוי לא רע שתפספסו נכסים כי יש כאלו שיוצאים לשוק בצ'כיה למאגרי מתווכים כך שרק סוכני נדל"ן נחשפים אליהם.

קנייה של נכס בצ'כיה עם מתווך / סוכן נדל"ן 

אם אתם רוצים לחסוך לעצמכם כאבי ראש כדאי שתפנו לסוכן נדל"ן. עם זאת, עליכם לדעת מראש את אופן התשלום. למשל, מי משלם את העמלה לסוכן הנדל"ן ומה הגובה שלה באחוזים יחסית לעסקה כולה.

שימו לב - יש ניגוד אינטרסים די מובהק בקניית נכס באמצעות סוכן נדל"ן. למשל, אם הוא עובד על עמלה - האינטרס שלו הוא לבצע את העסקה כמה שיותר מהר ובמחיר הגבוה ביותר כדי להתקדם לעסקה הבאה. המשמעות היא שסוכן הנדל"ן ישקיע בעסקה מינימום זמן ומאמץ. התוצאות כמובן יהיו לרעתכם ולכן גם אם החלטתם ללכת בכיוון הזה, אל תתפשרו על קבלת המלצות ובשום פנים ואופן אל תעבדו עם מתווך שלא יכול להציג המלצות כאלה. הרף הנמוך הקיים בצ'כיה בכל הקשור לתיווך נדל"ן גורם לכך שהמון "חאפרים" מסתובבים ומציעים את שירותיהם. ידעתם שכדי להיות מתווך בצ'כיה לא צריך אפילו רישיון תיווך?

ליהנות מכל העולמות 

לכן הדרך הטובה ביותר לרכוש נכס בפראג היא דרך הביניים – לפנות לסוכן נדל"ן ותיק ומנוסה שיכול להציג המלצות ושעובד עם עורך דין מקומי שמתמחה בתחום המקרקעין. באופן הזה תיהנו מהגנה מלאה על האינטרסים שלכם באמצעות חוזים מסודרים, תיהנו מטיפול מקצועי בניירת ותימנעו מניגוד האינטרסים שמשחק לרעתכם.

רוצים לרכוש נכס נדלנ"י בפראג? דברו איתנו, נשמח לתת לכם שמות של ממליצים שעשו איתנו עסקאות מעולות בעשור האחרון.


למכירה: משרד הביטחון הצ'כי נפטר מבונקרים, קרקעות ומתקני התפלה

נשלח 10 באוג׳ 2020, 6:49 על ידי Conbiz Info Center   [ עודכן 10 באוג׳ 2020, 6:51 ]

משרד הביטחון הצ'כי מנסה למכור בונקרים, קרקעות ומתקני התפלה

משרד ההגנה הצ'כי הודיע ​​לאחרונה על מכירה פומבית של נדל"ן, בעיקר בונקרים ששימשו עד כה לביצור גבולות. 47 נכסים עומדים למכירה ע"י משר הביטחון הצ'כי: 24 בונקרים, מתוכם 17 עם קרקעות מסביבם, שני מתקנים הקשורים להתפלת מים ו-21 קרקעות. מחיר הרכישה המינימלי הנדרש בסך הכל עבור כל הנכסים הוא כמעט 8 מיליון קרונות.

הבניינים המבוקשים ביותר הם בונקרים עם אדמות, אך משרד הביטחון מזכיר למציעים פוטנציאליים כי ישנם מספר תנאי סף, הן ביחס לרכישה והן ביחס לתחזוקה של הבונקרים. חשוב לזכור שאף אחד מהבונקרים אינו כולל ציוד. 


ישנם שני סוגים של בונקרים: 23 מהבונקרים העומדים למכירה הם מסוג “řopík” שמסווגים כ"ביצורים קבועים קלים" (בצ'כית stálého lehkého opevnění -SLO) שעשויים מבטון וכוללים חרכי ירי קטנים. הסוג השני של הבונקרים נחשבים ל"ביצורים קבועים כבדים" (בצ'כית - stálého těžkého opevnění -STO).

הבונקרים הזמינים כיום נמצאים בעיקר בדרום מוראביה. ארבעה מהם ממוקמים ב-Podhradí nad Dyjí ליד סכר Vranov. תשעה בונקרים שעליהם מבקש משרד הביטחון "מחיר נוח" מוצעים ב-Dyjákovice הסמוכה לגבול המדינה עם אוסטריה, דרומית-מזרחית ל-Hrušovany nad Jevišovkou. בנוסף, יש שני בונקרים במחיר מציאה ליד מיקולוב, באזור  Opava Jaktař ב-pod Pradědem Bělá וליד Horní Životice.

בונקרים למכירה

הבונקר הזמין ביותר מסוג STO נקרא Štěrkovna (בלשון טכנית STO VEČ 222 ) נמצא ב-Dolní Benešov ליד הגבול עם פולין במחוז Opava. מחיר המינימום עומד על 249,000 קרונות, אך הוא אינו כולל את הקרקע. מדובר בבניין מזוין הרוס בחלקו בן שתי קומות ללא ציוד שכלל מגדלים לתותחים. הבונקר שגילו מוערך ב-82 שנה נמצא במתחם מיוער לא מתוחזק שהגישה אליו קשה.

23 הבונקרים מסוג SLO הם בגדלים משתנים, אך רובם הרוסים בשל העדר תחזוקה וגילם המופלג. הבונקרים הזולים מסוג זה אינם כוללים קרקע ולעיתים אף לא את זכות השימוש בדרך אליהם, כך שיש לנהל מו"מ בנדון עם בעל הקרקע – מה שהופך אותם לפחות אטרקטיביים. בנוסף, לבעלי הקרקע הסמוכה יש זכות קדימה ברכישה.

הבונקר הזול ביותר מסוג זה מוצע למכירה במחיר 12,500 קרונות ונקרא SLO VEČ 834KA . בונקר זה אינו כולל את הקרקעות הסמוכות ונמצא ב- Nový Bohumín ליד הגבול עם פולין. מחירו של הבונקר היקר ביותר מסוג זה הוא 101,500 קרונות והוא נקרא SLO VEČ 710OL. בונקר זה כולל מיטות בטון ו-140 מ"ר של אדמה חקלאית ליד מיקולוב בקרבת הגבול האוסטרי.

בונקר מעניין במיוחד בשם SLO VEČ 544OL נמצא בבריכה ב-Dyjákovice במרחק 800 מטר מתחנת אוטובוס. המחיר המינימלי של בונקר זה הוא 59,510 קרונות, כמחצית מממוצע המחיר של שאר הבונקרים.

קרקעות למכירה

בנוסף, משרד הביטחון מציע למכירה גם קרקעות ללא בונקרים, אך השימוש ברבות מהן קשה עד בלתי אפשרי. למשך, בפראג מוצעים למכירה 4 מגרשים קטנים בשכונות Michle וז'יז'קוב. גודלו של המגרש ב-Michle הוא 405 מ"ר ומחירו 1,382,000 CZK, אך נאמר מראש ש"השימוש בקרקע מוגבל על ידי שירותים, בעיקר ביוב, אספקת מים ותאורה ציבורית". קשה לדמיין שימושים עתידיים באדמה זו, בגלל גודלה, מיקומה ותוכנית הייעוד שלה. המגרשים האחרים בפראג הם אזורי דשא ליד פרויקטים של דיור טרומי, כך שגם הם לא מאוד אטרקטיביים.

באזור פילזן בכפר Tymákov בין Starý Plzenec ל-Rokycany מוצע למכירה שטח אדמה בגודל 2,000 מ"ר. האדמות שמוצעות למכירה ב-Týnec באזור Klatovy הן אפילו מעט יותר גדולות ונמצאות בסמוך לפארק הטירה Týnec. יש גם מגרשים שעומדים למכירה ב-Benešov u Prahy, ב-Kolín וב-Jiříkov שבצפון בוהמיה ששימשו כמגרשי אימונים.

הצעות נוספות של נדל"ן שעומד למכירה מטעם משרד הבטחון יפורסמו ב-1.9 וב-29.9. הצעות אלו יכללו כ-20 נכסים נוספים וביניהם 6 בונקרים. באתר זה תוכלו למצוא את כל הנכסים שעומדים כיום למכירה כולל תמונות, טיוטות של הסכמי רכישה ומידע רלוונטי נוסף.

אתם פחות בעניין של בונקרים? תיארנו לעצמנו :) בואו לקנות איתנו נדל"ן מניב בפראג.


סגנונות אדריכלות בפראג: מדריך למשקיעים בנכסים עתיקים בפראג

נשלח 5 ביוני 2020, 7:25 על ידי Conbiz Info Center   [ עודכן 13 באוג׳ 2020, 1:27 ]

סגנונות אדריכליים בפראג: מדריך למשקיעים בנכסים עתיקים בפראג

אחד מהדברים שהופכים את פראג ליעד מוביל בהשקעות נדל״ן היא הארכיטקטורה שלה. למעשה את פראג אפשר גם לכנות ״אוצר אדריכלי עולמי״ וזה לא יחטא לאמת. בניגוד לערים אחרות בהם אפשר לראות לרוב סגנון אדריכלי עיקרי אחד או שניים, בפראג אפשר להתרשם מכל הסגנונות האדריכליים ההיסטוריים המובילים באירופה: רומנסקי, גותי, בארוק, אר נובו ורבים אחרים. ואם זה לא מספיק, יש בפראג כמה סגנונות ארכיטקטוניים שהתפתחו לתת-סגנונות ספציפיים שאי אפשר למצוא בשום מקום אחר (למשל רונדוקוביזם צ׳כי, שמכונה גם אר דקו צ׳כי). הסגנונות האדריכליים האלה באים לידי ביטוי הן בבניינים למגורים והן בבניינים עם קומות המסחר.

כדי לא לשעמם אתכם ולהסביר לכם את הנושא המורכב הזה בצורה שתהיה נוחה לעיכול והבנה, ניסינו להפוך את המדריך הזה למהנה ומלא בדוגמאות ככל האפשר. אז בואו נצא לסיור קצר בסדר כרונולוגי-היסטורי בין מה שעשוי לעניין חובבי ארכיטקטורה בפראג. נתחיל עם ארכיטקטורה מלפני 1000 שנים ונסיים עם פרויקטים אדריכליים עכשוויים מעניינים. 

אדריכלות רומנסקית בפראג: סיפורו של כדור (תותח) בקיר

האדריכלות הרומנסקית נוצרה בהשראת האדריכלות הרומית העתיקה, והייתה אופיינית לארכיטקטורה האירופאית מהמאה ה-11 ועד למאה ה-13. למבנה הרומנסקי הטיפוסי היו קירות עבים, חלונות דקים, צריחים גדולים ועמודים תומכים מאסיביים. דוגמה מפורסמת לארכיטקטורה הרומנסקית בפראג היא הרוטונדה של סט. מרטין (Rotunda sv. Martina) בפארק מבצר וישארד (Vyšehrad fortress Park). מבנה הרוטונדה הזה הוא העתיק ביותר מסוגו שנשמר, וניצב בנוף היפהפה של פארק וישארד. כשתהיו לידו, חפשו את כדור התותח המוטבע בחזית הבניין.

הרוטונדה (Rotunda) של סט. מרטין בפארק Vyšehrad fortress

סוג אחר של מבנה רוטונדה יוצא דופן הוא הרוטונדה של מציאת הצלב הקדוש (Rotunda Nalezení sv. Kříže). מה שהופך את המבנה הזה למרתק זה לא רק היופי שלו עצמו, אלא גם הארכיטקטורה השונה לחלוטין שסביבו – כאילו הוא נשכח במקום (או שייך למקום וזמן אחרים).

הרוטונדה של מציאת הצלב הקדוש Rotunda of the Finding of the Holy Cross

אדריכלות גותית בפראג: זו שלא תוכלו לפספס

הסגנון הגותי, שמקורו בצרפת, שלט בארכיטקטורה האירופאית מהמאה ה-13 למאה ה-16. כדאי לכם לבקר בכמה מהקתדרלות הגותיות המרהיבות של פראג. ברגע שתכנסו פנימה, דמיינו שאתם תושבי פראג בימי הביניים העומדים ביראת כבוד לפני הוד מלכות השמיים. זו בדיוק הסיבה שבגללה התקדרלות נבנו בסגנון גותי – כדי לגרום למאמינים הנוצרים לחוש ׳קטנים׳ בהשוואה לעוצמה של ישו והכנסייה הנוצרית.

שתי קתדרלות לא תוכלו לפספס בכל מקרה, בשל מיקומן במרכזי התיירות של פראג – טירת פראג וכיכר העיר העתיקה:

קתדרלת ויטוס הקדוש

רנסנס בפראג: בואו נשחק טניס עתיק!

אדריכלי הרנסאנס לרוב ניסו להחיות את האדריכלות של התרבות היוונית והרומית הקלאסית. תקופת הרנסאנס של פראג מתוארכת בין המאות ה-15 ל-17. אלמנט בלתי נשכח של ארכיטקטורת הרנסנס הוא סגרפיטו (Sgrafitto), שיטה הדומה לציורי קיר (פרסקו). ניתן למצוא דוגמה מדהימה לכך בבניין Míčovna, כשמסתובבים בגני המלך היפים הקרובים לטירת פראג ברובע הראדצ׳אני (רובע המצודה). פירוש השם Míčovna הוא ״אולם הנשפים״. האולם הזה שימש כמעין אולם ספורט לאצילים, ששיחקו בו גרסה עתיקה של טניס.

הבארוק המפורסם של פראג

האסוציאציה הראשונה שמעולה לאנשים בראש בהקשר לבארוק היא של פסלים של מלאכים-ילדים עם כרס וידיים שמנמנות, משחקים ומשתובבים בכנסיות. למתחילים באדריכלות, לרוב בארוק הוא הסגנון שהכי קל לזהות. הבארוק בארכיטקטורה הוא מאוד אינטנסיבי, הוא עושה שימוש בהמון קישוטים, בתפאורה דרמטית, צבעוניות והפרזה. סגנון הבארוק ניסה לגרום לצופה להרגיש מאוד אמוציונלי ומעורב ביצירת האמנות.

ואכן סגנון הבארוק הוא זה שמייחד את פראג מבחינת אדריכלות. ניתן למצוא אותו בכל מקום – מבתי מגורים ועד לארמונות וכנסיות. 

Černín Palace ארמון צ'רנין

אם רוצים ליהנות מגולת הכותרת של ארכיטקטורת הבארוק בפראג, אנחנו ממליצים לעשות הליכה ארוכה מרובע העיר העתיקה מאלה סטרנה לכיוון כיכר לורטה (Loreta Square). מדובר בהליכה שהיא חוויה קסומה ומעשירה. וברגע שתגיעו ללורטה, אל תפספסו את ארמון צ׳רנין הענק, שהחזית הראשית שלו, באורך 150 מטר, ניצבת בצד הנגדי של מתחם לורטו, ומשמשת כמקום מושבו של משרד החוץ הצ׳כי.

The Loreta Square כיכר לורטה בפראג

הסגנון הקלאסי

בדומה לרנסנס, גם הסגנון קלאסי (המאה ה-19) הושפע מיוון העתיקה. עם זאת, הזמנים השתנו מאז הרנסנס, ובמאה ה-19 כבר לא היה יותר צורך בבניית ארמונות. לכן, הסגנון הקלאסי יושם בדרך כלל על מבני ציבור כמו בתי ספר, בתי חולים ומבני מנהלה. דוגמה נהדרת לסגנון הזה מצדו השני של העולם הם מבני הציבור בוושינגטון הבירה, ארה״ב. 

בפראג, הבניין הציבורי המפורסם ביותר שנבנה בסגנון קלאסיציזם הוא תיאטרון האחוזות (Stavovske Divadlo) שנבנה בעיר העתיקה בשנת 1783. התיאטרון הזה נחשב לאחד ממבני התיאטרון ההיסטוריים היפים ביותר באירופה, ושימש כחלק מהתיאטרון הלאומי הצ׳כי. ההיסטוריה של התיאטרון הזה קשורה גם למוזיקאי הגאון וולפגנג אמדאוס מוצרט – הבכורה העולמית של האופרה שלו דון ג׳ובאני בוצעה כאן, ועדיין נכללת ברפרטואר. 

Stavovske Divadlo - תיאטרון האחוזות

האר נובו של פראג וסרטים הוליוודיים

סימני ההיכר של ארכיטקטורת האר נובו הם מוטיבים של עלים ופרחים, בשילוב תיאורים של דמויות נשים יפות. אדריכלי ארט נובו ניסו גם למחוק את ההבדלים שבין אמנות חזותית לאמנויות שימושיות (יומיומיות) או אמנות קלאסית ואמנות מודרנית.

הסמל המובהק ביותר של אדריכלות פראג נובו הוא בית העיריה של פראג (Obenci dum) שבנייתו הושלמה בשנת 1911 בכיכר הרפובליקה. גם במקרה הזה, זה בדיוק מבנה מהסוג של ״חייבים לראות״ שלא תוכלו לפספס כשאתם בפראג. כל מבקר בפראג עובר לפחות פעם אחת בכיכר הרפובליקה, אז פשוט שימו לב למה שסביבכם כשאתם שם.

Obecni dum on Republic Square בית העיריה של פראג

בניין נהדר נוסף הוא הבניין של מלון Grandhotel Evropa הממוקם בכיכר ואצלב. המלון הזה שופץ לסגנון ארט נובו בשנת 1905. החזית המעוטרת להפליא שלו הופיעה גם בסרטים הוליוודיים. למשל, הוא שימש כתבנית לתפאורה של המסעדות בסרט ״טיטאניק״ וגם שימש לצילום אמיתי של סצנות מהסרט ״משימה בלתי אפשרית״ (1996).

Grand Hotel Evropa מלון גרנד הוטל אירופה פראג

סגנון פסאודו-מורי – קצת אקזוטיקה אוריינטלית/מזרחית בפראג

זהו סגנון מעניין ואקזוטי באמת שהושפע מהרומנטיקה האמנותית של אירופה באמצע המאה ה-19. הרומנטיקאים היו מרותקים לכל דבר שנראה מזרחי. בפראג סגנון התחייה המורית אומץ ברובו על ידי הקהילה היהודית, שעשתה בו שימוש בעיצוב של בתי כנסת. הדוגמאות המפורסמות ביותר הן בית הכנסת הספרדי ברובע יוספוב ובית הכנסת ירושלים (היובל) הקרוב לכיכר ואצלב. 

Jerusalem synagogue בית הכנסת ירושלים

קוביזם בארכיטקטורה – תופעה צ׳כית

שמעתם על פאבלו פיקסו, נכון? בטח יצא לכם לראות כמה מיצירתיו של האמן הקוביסטי המוכר ביותר. הוא בעקרון העביר את הכל ״גיאומטריזציה״ ויצר ציורים ייחודיים לחלוטין. אך כיצד ניתן להעביר את הקוביזם מציור קנבס לחזיתות בניה? ובכן, מעט מאוד אדריכלים ברחבי העולם באמת ניסו את זה. בראשית המאה העשרים צ׳כיה הפכה לדוגמה מפורסמת למדינה שהחלה ליישם את העקרונות הקוביסטים באופן ייחודי על תכנון בניינים.

Myšáke  - חנות עוגות שהייתה פופולרית בקרב האליטות של צ׳כיה במהלך הרפובליקה הצ׳כוסלובקית הראשונה, קרובה לכיכר ואצלב

אסכולה צ׳כית של הוגים, אדריכלים ומעצבים קוביסטים נעשתה כל כך מפורסמת וייחודית, עד שהענף הצ׳כי של הקוביזם זכה לשם משלו והתפרסם כארכיטקטורה רונדוקוביסטית. זהו סגנון יותר דקורטיבי מקוביזם רגיל באדריכלות.

בניין דירות מגורים קוביסטי בפראג

חיבור מפתיע בין הקוביזם הצ׳כי להשקעות נדל״ן ניתן למצוא בבניין הקוביסטי האייקוני של ארמון אדריה (Adria Palace) בפינת הרחובות Narodni ו-Jungmannova. אחד משוכרי העוגן הבולטים של ארמון אדריה היא חברת הפצת האנרגיה הגדולה בפראג – Prague Egergetics, שלמרבית בעלי הדירות בפראג יש איתה חוזה לאספקת אנרגיה. לכן, בכל פעם שבעל דירה מוכר, קונה או משכיר את הדירה שלו, הוא צריך לעבור דרך עובדי PRE שיושבים בבניין. אין מתווך נדל”ן בפראג שלא מכיר את הבניין הזה.

בניין ארמון אדריה Adria האייקוני בכיכר יונגמן Jungmann

בניין בולט נוסף של אדריכלות קוביסטית שפופולרי בקרב תיירים הוא גרנד קפה אוריינט בעיר העתיקה של פראג – שנחשב לבית הקפה הקוביסטי היחיד בעולם.

ארכיטקטורה סוציאליסטית – מורשת לא אהובה מתקופה טוטליטרית

בכנות, זה לא משהו שתושבי פראג גאים בו במיוחד. אבל לטוב או לרע, האדריכלות הסוציאליסטית נמצאת כאן ויכולה להיתפס כחלק מהמורשת של עידן הקומוניזם הארוך, ולהעניק לו עדות אמיתית בשטח.

לאדריכלים הסוציאליסטים בדרך כלל אסור היה להיות יצירתיים או להגיע עם רעיונות עיצוביים משלהם. לרוב הם נאלצו לעבוד לפי מושגים סטנדרטיים שאושרו כ״פוליטיקלי קורקט״. דוגמה לגישה הזו הוא הריאליזם הסוציאליסטי. סגנון זה שימש בדרך כלל לתכנון מבנים ייצוגיים של המדינה והוביל לעיצובי בניינים זהה ברחבי ברית המועצות.

מלון אינטרנשיונל בשכונת דייביצקה בפראג הוא דוגמה טובה לכך. הוא נבנה בשנות החמישים המוקדמות תחת פיקוחו של שר ההגנה אלכסיי צ׳פיצ׳קה כהתגלמות של האידיאלים האדריכליים של הדיקטטור סטאלין בפראג. המלון קיבל השראה חזקה (או הועתק?) ממגדלי סטאלין – קבוצה של שבעה בניינים רבי קומות במוסקבה, שנבנו כסמל לגאווה באימפריה הסובייטית.

מלון אינטרנשיונל בפראג

הבניינים הטרומיים של פראג

כעת נסקור אדריכלות סוציאליסטית נפוצה יותר, שניתן למצוא בכל מקום בפראג – שכונות ״פאנלק״ (Panelak neighborhoods). פראג נחשבת (ורוצה להיות) בעולם כעיר יפה ומלאה בשכונות ורובעים מעוצבים להפליא. אך במציאות, עשרות אלפי מתושבי פראג מתגוררים במה שנקרא ״פאנלים״ – בלוקים של בניינים טרומיים שהיו כה אופייניים למדינות שהיו בעבר תחת שליטה או השפעה של ברית המועצות.

בתקופת הסוציאליזם המטרה היתה לבנות כמה שיותר דירות במהירות האפשרית. כתוצאה מכך, ישנה אפס יצירתיות ואסתטיקה בבנייני ה״פאנלק״. סוג זה של מבני מגורים שולט בכל מחוזות פראג שנמצאים רחוק יותר ממרכז העיר.

בניינים טרומיים בפראג

הצצה מרתקת לאדריכלות העכשווית של פראג

אפשר לומר בגאווה שיש כל כך הרבה בניינים עם עיצוב יוצא מן הכלל מעשרים השנים האחרונות, עד שקשה לבחור רק כמה דוגמאות. אבל ניסינו בכל זאת.

דוגמה נהדרת לעיצוב חדש, אמיץ ופרוגרסיבי שנכנס לתוך מבני הדיור של העיר העתיקה הוא ה״בניין הרוקד״ (Dancing House) בכיכר Jirásek, מטרים ספורים מנהר ולטבה. הצורה של שני המגדלים של הבניין נוצרה בהשראת הזוג הרוקד המפורסם פרד אסטייר וג׳ינג׳ר רוג׳רס. הבניין משמש כיום כמלון, גלריה ושטחי משרדים יוקרתיים.

הבית הרוקד בפראג

דוגמה ״אמיצה״ נוספת להבאת פיסה של טבע למרכז פראג היא בניין DRN. כאשר מביטים עליו מלמטה, אפשר בקלות לדמיין גבעה ירוקה, משום שיש צמחיה וירק לכל אורך חזית הבניין.

בניין DRN

אדריכלות חדשנית וחשובה לפיתוח נדל״ן חדש למגורים

״אי המרינה״ על נהר הוולטאבה

פרויקט של היזם הישראלי DARAMIS במיקום מדהים על חצי האי ולטאבה. בניינים מעוצבים בצורה הרמונית של משרד האדריכלות עטור הפרסים משה צור ופרויקט AED, מציעים שלווה, נוחות וטבע שופע. מצד שני, לא חסרים בקרבת המקום ההמולה של העיר, הזדמנויות תעסוקה, חנויות, בתי קפה, תרבות וספורט, והפרויקט ממוקם בסך הכל שמונה דקות ממרכז פראג.

מגדלי וי – גורד השחקים למגורים המפואר הראשון בפראג

בניין בצורת V עם מראה ייחודי. הדירות שבקומות העליונות מציעות נוף מרהיב של פראג כולה. מחיר הפנטהאוזים בקומה העליונה מגיע ל-200 מיליון קרונות צ׳כיות (כמעט 30 מיליון ש״ח!).

מגדל V בפראג

זהו פרויקט המגורים הראשון באירופה כולה עם תעודת Leed Platinum, שמציבה את הדרישות המחמירות ביותר לסביבה, נוחות הדיור ויעילות תפעולית. הפרויקט זכה בשני פרסים יוקרתיים בתחרות פרסי הנכסים הבינלאומיים, בקטגוריית ״פיתוח רבי-קומות למגורים״, קיבל הפרויקט את כל חמשת הכוכבים האפשריים, ובקטגוריית ״אדריכלות מגורים לגובה״ הפרויקט הגיע לגמר העולמי וזכה להיות מבין שמונה הבניינים הטובים ביותר בעולם.

פרויקט DOCK Residence

פרוייקט DOCK בפראג

המוטו של המפתח Crestyl הוא “תמיד לחפש את אפקט הוואו”. זה בהחלט תקף לפרויקט הקסום הזה ששוכן משני צדדי נהר הוולטאבה. חלק מהמעון הוא מזח קטח בו ניתן לעגון ספינות שאורכן עד מטר. הפרויקט משלב בין מבני מגורים ומבני מסחר ירוקים. כתוצאה מכך, נוצר למעשה ׳רובע׳ חדש עמוס ומלא חיים – במהלך היום על ידי העובדים ובערב על ידי התושבים. הפרויקט זכה בפרסי ארכיטקטורה רבים, והשלבים החדשים שלו נמצאים עדיין בבניה, על מנת ליצור מעין ״עיר בתוך עיר״ קסומה.

בנייני משרדים ירוקים וחדשניים בפראג

Visionary office building   בניין משרדים ויז׳נרי

מגמות עיקריות בתחו״ם הנדל״ן המסחרי הן מגמת הקיימוּת ומגמת הפתרונות המשרדיים המודרניים, כמו חללי עבודה גמישים או משותפים. אחת מהדוגמאות המובילות ליישום המגמות הללו ניתן למצוא בבניין Visionary שנבנה ע״י המפתח CA Immo ברובע הולשוביצה התוסס. הפרויקט לא רק מבטיח תנאי תעסוקה בריאים לעובדים, אלא גם כיף. זהו הבניין הראשון בצ׳כיה עם מסלול ריצה על הגג, והבניין מחזיק בהסמכת LEED Platinum, הדירוג האנרגטי הגבוה ביותר שניתן להשיג לבניין.

פרויקט דגל נוסף של אותו קבלן הוא בניין המשרדים אמזון קורט. ״מי אמר שבפראג לא יכול להיות ג׳ונגל בתוך העיר?״ היתה שאלה שהציגה המפתחת CA Immo במהלך בניית בית המשפט אמזון במחוז קארלין. הבניין זכה במספר פרסים בינלאומיים, במיוחד על פתרונותיו האקולוגיים. שבע הקומות נשלטות על ידי אטריום פנימי יפהפה מלא באור יום, בריכות מים וירק. זהו מקום בו תוכלו לנשום אוויר מרענן ולהירגע, גם באמצע יום העבודה.

אמזון קורט

בקרלין תמצאו גם את הבניין עם הגן האנכי הגדול ביותר במרכז אירופה – AFI Karlin, שנבנה על ידי אפריקה ישראל. פרט לעובדה שזה פשוט נראה יפה, הצמחייה מפחיתה את האבק ומווסתת את לחות האוויר ואת טמפרטורת החזית. כ-60,000 צמחים צומחים בשטח כולל של 1,400 מ״ר. לכל משרד בבניין יש יכולת לווסת את הטמפרטורה, מה שמבטיח נוחות מקסימלית לעובדים במקום.

הגן האנכי הגדול ביותר במרכז אירופה – AFI Karlin

בית הפסיפס (Mosaic House) במרכז העיר פראג, הוא המלון הראשון בצ׳כיה עם תעודת הצטיינות של BREEAM. הבניין משתמש ב-100% אנרגיה ממקורות מתחדשים, מערכת מים אפורים. הבניין כולל אמצעים נוספים ידידותיים לסביבה כמו פאנלים סולריים על הגג, חדרים עם מיזוג אוויר אוטומטי המגיב לתפוסת החדר, הצללה חשמלית, מקלחות עם טכנולוגיית RainDance, שירותים עם זרימה נמוכה ותאורה חסכונית באנרגיה. 

Mosaic House Hotel - מלון בית הפסיפס

לסיכום

במאמר הזה ניסינו לתת לכם מושג לגבי הניגודים וההפתעות שתוכלו למצוא כשתגלו את האדריכלות של פראג. אם אתם משקיעי נדל"ן ששוקלים לרכוש נכס (דירה או בניין) בצ'כיה, אנו בטוחים שתוכלו להפיק תועלת מהמאמר הזה. ואם תוך כדי תנועה או בתחילתה אתם זקוקים לסיוע, נשמח לסייע לכם, הן ברכישה והן בהשבחה וניהול הנכס לאחר מכן.


השקעה בפרוייקטים חדשים בפראג - למה זה כדאי לך?

נשלח 7 במאי 2020, 13:18 על ידי Conbiz Info Center   [ עודכן 7 במאי 2020, 13:37 ]

7 סיבות טובות להשקיע בפרויקטים החדשים של הנדל"ן למגורים שלנו בפראג

קניית דירות בפרויקטים חדשים של נדל"ן למגורים בפראג מהווה הזדמנות השקעה מעניינת מסיבות רבות. דירות חדשות שנמצאות קרוב לאזור העיר התחתית של פראג (פראג 3 עד 9) הן ברמת ביקוש גבוהה הודות להיצע הנמוך שלהן בשוק. תקנות הבנייה הצ'כיות גורמות להאטה בתהליך קבלת אישורי הבנייה, וגורמות לכך שקשה מאוד ליזמים בפראג לענות על רמת הביקוש העולה. הן גם מעלות באופן מתמיד את המחירים של דירות חדשות. בנוסף לכך, דירות חדשות מהוות אפשרות מגורים אטרקטיבית עבור דיירים אמינים. לכן, קל יחסית למשקיעים למצוא שוכרים טובים לדירות שלהם ולקבל שכר דירה גבוה יותר מאשר בדירת יד שנייה ממוצעת.

בעשור האחרון אנחנו נפגשים כל הזמן עם נציגים מחברות הנדל"ן המובילות של פראג פנים אל פנים ועם השנים ביססנו תנאי שיתוף פעולה מיוחדים איתם. הקשר הישיר הזה עוזר לנו להבטיח תנאים אטרקטיביים יותר עבור הלקוחות שלנו. תנאים אלו כוללים לעתים קרובות הנחה על רכישה של דירות חדשות לרוכשים שאנו מייצגים. הטבות נוספות כוללות תנאי מימון טובים יותר, זמני תשלום ארוכים יותר ותנאי חוזה נוחים יותר באופן כללי.

אנחנו מפרטים כאן רשימה של הטבות שאנחנו יכולים לספק ללקוחות שלנו כאשר אנו מייצגים אותם מול יזמים וקבלנים. ההטבות האלו מספקות ערך מוסף להשקעה בפראג.

1. היו בין הראשונים שמקבלים הצעה!

כשותפים עסקיים של רבים מהיזמים בפראג אנחנו מקבלים חשיפה לפרויקטים חדשים של נדל"ן למגורים בפראג עוד לפני שהם מגיעים לידיעת הציבור הרחב. כך אנו יכולים לבחור את הדירות שהכי מתאימות להשקעה לפני שהן נתפסות בידי מישהו אחר.

2. נצלו את ההטבה בתנאי המימון: שלמו 10% כעת, ואת השאר לאחר שהדירה מוכנה

הפרויקטים שאנחנו מציעים ללקוחות שלנו נהנים לרוב ממבנה המימון הבא:

  • תשלום ראשוני של שמירה על הזכויות ניתן לתשלום אחרי חתימה על הסכם ראשוני. מדובר בדרך כלל על תשלום של 2% מסך עלות הרכישה.
  • תשלום של 15% ממחיר הפרויקט (כולל מע"מ) ניתן לתשלום לאחר חתימה על הסכם מכירה עתידית (FPA). הסכם מכירה עתידית צריך להיחתם בדרך כלל בתוך חודש ממועד החתימה על שמירת הזכויות בפרויקט. לאחר החתימה על הסכם ה-FPA ניתן בדרך כלל כחודש לשלם את התשלום השני. זה אומר שלרוכש יש בערך חודשיים לגייס את הסכום של 15% מהתשלום הכולל לאחר החתימה על הסכם שמירת הזכויות.
  • התשלום הסופי, שמהווה כ-85% מסך עלות הרכישה (כולל מע"מ), משולם לאחר השלמת הבנייה. בדרך כלל מדובר על מסגרת זמן של שנתיים ממועד החתימה על הסכם שמירת הזכויות. זה אומר שללקוחות שלנו יש מספיק זמן לגייס את הסכם הנדרש מההון העצמי שלהם או על ידי לקיחת משכנתא בצ'כיה.

3. הרוויחו מתנאים אטרקטיביים נוספים שמוצעים ללקוחות שלנו

כאשר אנו עורכים מו"מ על תנאי רכישת דירה, המטרה שלנו היא להבטיח שהאינטרסים של הלקוחות שלנו מקבלים ייצוג הולם, ושתנאי החוזה מיטיבים איתם ככל האפשר. אנחנו בדרך כלל מצליחים לקבל זמני תשלום ארוכים יותר עבור הלקוחות שלנו. אנחנו מחפשים יזמים שמבינים שהלקוחות שאנחנו מייצגים צריכים לבצע העברות בינלאומית כדי לשלם על הדירה, מה שמצריך זמן רב יותר עקב הליכים בירוקרטיים שונים.

אנחנו גם עושים מאמצים רבים עבור הלקוחות שלנו כדי להפחית את גובה הקנסות הנכללים בחוזה, לדאוג לחשבונות בטוחים עבור ההפקדות ולהבטיח שהם מקבלים דיווח בזמן על כל סוגיה המתעוררת בעת הבנייה. אנחנו גם מוודאים שהלקוחות שלנו מבינים באופן מלא את הזכויות והחובות שלהם בחוזה; לכן אנחנו דואגים להכין עבורם סיכום ברור של כל החוזים, כולל פירוט והוראות ביצוע של התשלומים ולוח זמנים לביצוע הפרויקט.

4. הגדילו את הרווח שלכם באמצעות מינוף משכנתא בבנקים בצ'כיה

המשקיעים שרוצים להשתמש במינוף בנקאי כדי להגדיל את ההחזר על ההשקעה שלהם יכולים לבקש משכנתא אישית מבנקים בצ'כיה. כרגע אנחנו מסוגלים לעזור ללקוחות במימון של רכישות פרויקטים חדשים עד ליחס חוב לנכסים (LTV) של 60% (נכון למרץ 2020).

5. אנחנו מוודאים שיש לכם אסטרטגיית יציאה

אם התכנית הראשית שלכם (רכישת דירה) לא יכולה להתבצע כפי שציפיתם, מרבית החוזים עם היזמים והקבלנים מספקים גם תכנית גיבוי – העברה של חוזה הרכישה העתידי לקונה אחר. אנחנו תמיד משתדלים, ולרוב מצליחים, להכניס את סעיף ההעברה הזה לחוזים של הלקוחות שלנו. הסעיף הזה שימושי במקרה שבו יש לכם סיבה משמעותית שלא לחתום על ההסכם הסופי ולשלם את התשלום האחרון. לדוגמה, מצב זה יכול לקרות אם אתם לא מצליחים לקבל מימון משכנתא בבנק צ'כי או שהמצב הפיננסי שלכם משתנה (אם אתם מאבדים מקום עבודה או זקוקים למימון של טיפולים רפואיים רציניים, למשל).

6. אנחנו עוזרים לכם להשיג גידול בערך הנכס מיד לאחר שהפרויקט מסתיים

ההנחה היא שבתוך שנתיים ממועד החתימה על הסכם שמירת הזכויות בנכס, ולאחר סיום בניית הפרויקט, ערך השוק של הדירה שלכם יעלה.

אחת מהסיבות העיקריות שאנחנו יכולים להניח שהצמיחה תמשיך בשנים הבאות היא ההיצע הנמוך של דירות למגורים בפראג, בעוד שההגירה לבירה הצ'כית נמצאת בעלייה מתמדת. אתם יכולים לצפות במגמת העלייה הזו במחירי הנדל"ן למגורים באינדקס הנדל"ן הצ'כי של פירמת הענק דלויט (Deloitte), שממפה את המגמות במחירים אלו.

כמובן שאנחנו לא יכולים להשפיע על האופן בו יתפתח שוק הנדל"ן בשנים שלאחר החתימה על חוזה המכירה העתידית. למרות זאת, אנחנו כן יכולים לעזור לכם להגדיל את הסיכוי שהערך של הדירה החדשה שלכם יעלה. כך זה עובד:

  • אנחנו תמיד מקפידים לעזור ללקוחות שלנו לבחור נכס שהניסיון שלנו גורם לנו להאמין שהוא מתאים במיוחד להשקעה ולהשכרה. אנחנו לוקחים בחשבון את המחיר, המיקום בבניין, מערך הנכס, שכר הדירה העתידי ועוד. כך אנחנו יכולים להמליץ על הדירה עם יחס הרווח/עלות הגבוה ביותר.
  • אנחנו יכולים לדאוג לעיצוב והתקנת המטבח לאחר קבלת הדירה מהקבלן (בצ'כיה המטבח אינו כלול בבנייה של דירות חדשות).
  • אנחנו יכולים להשיג לעתים קרובות הנחה עבור הלקוחות שלנו (בייחוד אם הלקוח רוכש יותר מדירה אחת).

7. תיהנו מהשירות שאנחנו מציעים לאחר הרכישה, כולל שירותי השכרה ואחזקת הנכס

אנחנו לא מסיימים את המעורבות שלנו בפרויקט ברגע שבו נמסר המפתח לדירה החדשה שלכם. אנחנו יכולים להמשיך ולסייע לכם לגרום להשקעה להצליח. האפשרויות לאחר הרכישה כוללות:

  • עיצוב והקמת מטבחים במחירים מוזלים.
  • מילוי דו"חות מס לגביי הרכישה.
  • השכרה לדיירים אמינים.
  • ניהול הנכס לטווח ארוך. זה כולל גביית שכר הדירה, התמודדות עם הדיירים, פתירת בעיות, טיפול בביטוח הדירה, ניהול המשכנתא.
  • מילוי טפסי החזרי מס שנתיים כולל הוראות תשלום.
  • מכירת הדירה.

לסיכום, אנחנו רוצים להצביע על עוד כמה יתרונות חשובים של רכישת דירה חדשה.

  • רכישה רגילה של דירות יד שניה מחייבת תשלום מס רכישת נדל"ן בגובה 4%, שמשולם על ידי הקונה. אך דירות שנמכרות ישירות מהיזם או הקבלן לאחר הבנייה שלהן ומיועדות למגורים הן פטורות ממס זה. הרוכש רק צריך להגיש דו"ח מס לרשויות עם דיווח על תשלום מס של 0 קורונות צ'כיות.
  • על פי תקנות הבנייה בצ'כיה, קבלני נדל"ן חייבים לספק לרוכש לפחות שנתיים של אחריות על הבנייה. האחריות הזו כוללת תיקון של ליקויים המתגלים על ידי הרוכש לאחר המעבר לדירה בפרק הזמן הקצר ביותר האפשרי, לאחר שנמסרה הודעה על כך לקבלן. חלק מהקבלנים אף מספקים אחריות מורחבת למשך שלוש שנים.

רוצים לדעת עוד על הניסיון שלנו בהשקעה בדירות חדשות בפראג, צ'כיה? אתם מוזמנים ליצור אתנו קשר ונשמח לענות על כל שאלה. 



נראה שמשבר הקורונה לא משפיע על עליית מחירי הנדלן בפראג

נשלח 3 במאי 2020, 7:37 על ידי Conbiz Info Center   [ עודכן 3 במאי 2020, 7:38 ]

הקורונה לא משפיעה על עליית מחירי הנדלן בפראג


משבר הקורונה לא צפוי לגרום לירידת מחירי הנכסים בצ'כיה, כך נאמר בתחילת 2020 ע"י אנשי Association for the Development of the Property Market בפראג. עם זאת, לטענתם ניתן לצפות להאטה במכירות ולירידה במחירי השכירות, אך המחסור בדירות בשוק צפוי להכריע את הכף ולגרום לעלייה במחירי הנדל"ן בפראג.

לפי הנתונים של חברת הפיתוח טריגמה מספר הדירות הזמינות להשכרה לטווח ארוך בפראג עלה ל-12,371 – עלייה של 71.8% ברבעון הראשון של 2020 לעומת התקופה המקבילה אשתקד. זו הייתה העלייה הגבוהה ביותר ב-4 השנים האחרונות -מה שגרם לעלייה של 86.1% במספר הנכסים הזמינים לעומת התקופה המקבילה אשתקד. 

נשיאת הקבוצה Zdenka Klapalová אמרה שהעלייה במספר הדירות הזמינות להשכרה לטווח ארוך עשויה להביא לירידה במחירים, אך ירידה זו צפויה להיות קצרה. לנוכח המחסור האקוטי בדירות בפראג, היא צופה ירידה מסוימת בביקושים השנה, אך לטענתה זהו מצב זמני. היא גם אמרה שלא צפויה ירידה במחירי הנכסים, אך יש הערכה שזמן סגירת העסקאות יתארך – מה שיגרום ללחץ על המוכרים ולהצעת הנחות במחיר. לטענתה, הביקוש ייחלש כי אנשים יפסיקו לרכוש נכסים לזמן מה בגלל הרגשת חוסר ודאות כלכלית. בנוסף, היזמים אינם מגיבים בגמישות מספקת לביקוש בשוק והצע הדירות אינו מספק – מה שמביא לעליית מחירים.

עם זאת, לדעתה חקיקה היא הסוגייה המרכזית שמשפיעה על מחירי הדירות, בעיקר תהליכי האישור האיטיים והמסובכים שנהוגים היום בפראג.  לכן Association for the Development of the Property Market מנסחת קוד בנייה חדש, מה שצפוי לקצר ולפשט את הבירוקרטיה הקשורה לבנייה.

לחקיקה זו שצפויה להיכנס לתוקפה באמצע 2023 יש כבר עכשיו מתנגדים רבים, חלקם טוענים שהיא תועיל ליזמים ומנוגדת לאינטרס הציבורי וחלקם טוענים שהיא לא חוקתית.

כך או כך - אנליסטים מעריכים כי ענף הבנייה יהיה מהראשונים להתאושש ממשבר הקורונה, בעיקר הודות לעובדה שהוא אינו תלוי רבות בסחר חוץ. 

זקוקים למידע נוסף? פנו אלינו


מצב הנדל"ן בפראג ובצ'כיה לאור אירוע וירוס הקורונה - העמוד מתעדכן כל הזמן

נשלח 3 באפר׳ 2020, 11:25 על ידי Conbiz Info Center   [ עודכן 17 בספט׳ 2020, 6:16 ]

מצב הנדל"ן בפראג ובצ'כיה לאור אירוע וירוס הקורונה - עדכונים שוטפים

זוג לובש מסכות נגד וירוס קורונה בפראג

עדכון קורונה מפראג נכון לתאריך 17/9/2020 (עדכונים קודמים בהמשך העמוד...)

נכון להיום יש בצ׳כיה 17,500 מקרים מאומתים של קורונה ובממוצע בכל יום נוספים 2000 נדבקים חדשים. אפשר לומר כעת בצורה די ברורה שצ'כיה נכנסת אל הגל השני כמו הרבה מדינות אחרות. בחלק ממדינות אירופה צ׳כיה נכנסה לרשימת המדינות האדומות והכניסה לצ׳כים מתחילה להיות מוגבלת באותם מקומות.

מתחילת ספטמבר נדרשת חובת עטיית מסכה בכל מקום סגור ובתחבורה הציבורית ונאסרות התקהלויות גדולות. כעת לא מדברים על חזרה לסגר, אך ישנה סבירות גבוהה שאם קצב הנדבקים יעלה, זה גם יגיע... 

מבחינת הנדל״ן בצ׳כיה

אחרי שבאפריל הוגשה הצעת חוק לביטול מס רכישת הנדל״ן בצ'כיה הרי שבימים האחרונים החוק עבר וכעת אין מס על רכישת נדל"ן במדינה. כדאי לנצל את ההזדמנות!

למרות צפי של האנליסטים לירידת מחירי הנדל"ן, ניתן לומר בבירור כעת שהנדל״ן לא ירד באופן כללי במהלך משבר הקורונה. והשוק מראה יציבות מרשימה מבחינת מחירים. היזמים הגדולים בצ׳כיה מדווחים על קצב מכירות רגיל ולכן הם לא נדרשו להורדות מחירים של פרוייקטים חדשים! אנחנו צופים שבתום המשבר קצב עליית המחירים יחזור.

מבחינת השכרות נכסים

במהלך חודש אוגוסט בשל חזרת הסטודנטים לעיר ראינו בבירור שיפור במגמת הביקושים לשכירות ואנחנו שמחים לבשר שמחצית מהדירות שהתרוקנו בשל הקורונה חזרו לשכירות גם אם נדרשה הנחה בשכר הדירה ביצענו זאת בתיאום עם בעלי הדירות.

מתחילת ספטמבר בשל העליה במקרי ההדבקות ישנה נסיגה קלה בקצב ההשכרות אך אנחנו תקווה שהמגמה תמשיך להשתפר ושנחזור בחודשים הקרובים לתפוסה מלאה כפי שהיה טרם משבר הקורונה.


 

עדכון קורונה מפראג נכון לתאריך 04/8/2020 (עדכונים קודמים בהמשך העמוד...)

נכון להיום אין מגבלות רציניות במרחב הציבורי בצ'כיה למעט חובת עטיית מסיכות במטרו. כמות החולים בקורונה מתחילה לעלות שוב אם כי במידה מתונה. נכון להיום לא מדובר על חשש מגל שני של קורונה בפראג.

כידוע, מגיפת הקורונה פגעה בשווקים רבים, אך ענף הנדל"ן בצ'כיה הושפע מכך רק בצורה מזערית. מחירי הדירות, הקרקע והבתים ממשיכים לעלות.

לפי הפראג דיילי מוניטור, בארבעת החודשים הראשונים של 2020 עלו מחירי הדירות בפראג ובערי הסביבה בערך ב-13% ביחס לשנה הקודמת, מה שהעלה את המחירים לכ-65,400 CZK למ"ר בממוצע. כצפוי, הדירות היקרות ביותר ממוקמות בפראג 1 (159,800 קרונות למ"ר) ואילו הזולות ביותר נמצאות בפראג 10. "קצב הצמיחה של מחירי הדירות הואט ברבעון השני בצ'כיה, אם כי הדירות עלו במחיר בכל האזורים פרט לעיר קרלובי וארי, שם המחירים התייצבו. הדירות הקטנות יותר בקטגוריות 2+1 ו- 2+KK הפכו ליקרות יותר" אמר לפני כמה ימים פטר ניימק, מנהל מחלקת הנדל"ן בבנק Hypotecni.

שכירויות טווח ארוך וטווח קצר בפראג

לגבי השכירויות, חווינו צניחה של 15-20 אחוז בשל דירות ה-Airbnb שנכנסו לשוק ההשכרה לטווח ארוך אולם אנו צופים התאוששות מהירה בנושא עם חזרת פעילות ההשכרה לטווח קצר (שכבר מתחילה להתעורר בפראג).

סקירה מקיפה של שוק השכירות בפראג מאפריל ועד יולי 2020.

עדכון קורונה מפראג נכון לתאריך 02/7/2020 (עדכונים קודמים בהמשך העמוד...)

נכון ל-1 ביולי באופן רשמי מרבית הגבלות הקורונה הוסרו בצ'כיה ולמעשה מתחילים לראות פחות ופחות אנשים שהולכים עם מסכות. כעת גם בחנויות וגם במקומות הסגורים לא נדרשת מסכת פנים (מלבד בתחנות המטרו).

אתמול גם נערכה חגיגת סיום הקורונה (יש האומרים המוקדמת מדי) על גשר קארל עם שולחן באורך של 500 מטר על בסיס כיבוד עצמי וכך כולם חלקו עם כולם שתיה חריפה, אוכל ביתי ומעדנים.


הגבולות עם מדינות האיחוד שהוגדרו כירוקות נפתחו ומתחילה תנועה ערה בין המדינות. אנחנו גם מתחלים לראות ניצנים של חזרת התיירות לפראג.

עדכון קורונה מפראג נכון לתאריך 07/6/2020 (עדכונים קודמים בהמשך העמוד...)

בימים הראשונים של חודש יוני 2020 נרשמו בצ'כיה פחות מ-40 מקרי קורונה חדשים כל יום. 

מלבד שיא של 111 מקרים חדשים ב-18 במאי, מספר חולי הקורונה החדשים בצ'כיה היה מתחת למאה בכל יום בחודש מאי. בשיאו של המשבר בתחילת אפריל, נרשמו כל יום 200-300 מקרי קורונה חדשים. בסך הכל, צ'כיה ערכה עד היום קצת פחות מחצי מיליון בדיקות קורונה, עם כ-9000 מקרים מאושרים של קורונה מאז תחילת ההתפרצות באמצע מרץ. בערך 2500 מהחולים נותרו חולים, השאר הבריאו.

במהלך החודש האחרון העלייה היומית במקרים חדשים של חולי קורונה נותרה יציבה, מה שמרמז כי התוכנית של צ'כיה לפתוח מחדש חנויות, מסעדות ומתקנים אחרים לא השפיעה באופן משמעותי על התחלואה במדינה. 

נכון ל- 25 במאי, כמעט כל העסקים בצ'כיה נפתחו מחדש אך עם זאת, עדיין שומרים בצ'כיה על ריחוק חברתי וקיימת דרישה לחבוש מסכות במקומות סגורים כולל חנויות ומסעדות. הדרישה לחבוש מסכה כשנמצאים בחוץ הסתיימה נכון ליום שני האחרון אבל מחצית מהצ'כים שנשאלו על כך אמרו כי ימשיכו לחבוש אותה. 

הגבולות עם סלובקיה הונגריה אוסטריה וגרמניה נפתחו לא מכבר. מי שמגיע מהמדינות הללו, לא צריך להכנס לבידוד.

עדכון קורונה מפראג נכון לתאריך 16/4/2020 (עדכונים קודמים בהמשך העמוד...)

לרשויות הצ'כיות נראה שמגיפת הקורונה בצ'כיה נמצאת תחת שליטה ולכן אתמול התקיימה ישיבת ממשלה בצ'כיה שדנה בתחילת החזרה לשגרה. בישיבה הוחלט על 5 שלבים מדורגים שיהיו תלויים האחד בהצלחתו של משנהו.

  • בתאריך 20/4 צפויים להיפתח שווקי האיכרים, החנויות הקטנות ומרכזי הספורט תחת מגבלות של כמות אנשים ומיגון.
  • שבוע לאחר מכן, בתאריך 27/4 ייפתחו חנויות עד גודל של 200 מ"ר ושאינן בקניונים.
  • ב-11/5 ייפתחו בתי ספר לנהיגה, מכוני כושר וחנויות עד 1000 מ"ר.
  • ב-25/5 ייפתחו מסעדות ופאבים עם מקומות ישיבה בחוץ, מספרות ומכוני יופי. בשלב זה אולי גם יפתחו מוזיאונים, גלריות וגני חיות.
  • בתאריך 8/6 ייפתחו כל המסעדות, קניונים עד 5000 מ"ר, תיאטראות וטירות. כמו גם אירועים המוניים של עד 50 איש. יתכן שגם בתי קולנוע.

עדכון קורונה נכון לתאריך 4/4/2020 (עדכונים קודמים בהמשך העמוד...)

הממשלה הצ'כית פועלת כדי למנוע את קריסת שוק הנדל״ן בעקבות אירוע הקורונה והיא נוקטת בפעולות שונות.

  1. הוגשה הצעת חוק לביטול מס רכישת הנדל״ן של 4% שהוטל בשנת 2016 על הרוכשים (במקום המוכרים עד אז). דבר זה יכול להשפיע רבות על שוק הנדל״ן מכמה בחינות:
    1. ראשית הוזלה משמעותית של כל מחירי הנדל״ן מיידית ב 4 אחוזים. 
    2. שנית, עד כה דירות חדשות נהנו מפטור של מס רכישה ונדרשו לשלם רק רוכשי נכסים של יד שניה, כעת האיזון בין דירות חדשות לדירות יד שניה מופר ויהיה מעניין לאן זה יוביל את המשקיעים וכנ״ל את הקבלנים והיזמים שיתרון זה נלקח מהם כעת.
  2. הבנק הלאומי הצ׳כי הוריד במעט את דרישותיו מהבנקים לזכאות למשכנתא - כלומר כעת אדם המרוויח משכורת מעל רף מסויים יוכל לקבל משכנתא גבוהה יותר בעקבות הורדת רף הדרישות של הבנק הלאומי הצ'כי.
  3. הבנק הלאומי הצ׳כי עושה צעד חריג ולמעשה מגדיל את היכולת למנף את הנכסים מ-80%LTV. כעת יהיה אפשרי לקבל 90% מינוף, זהו צעד רגיש מאד לבצע בעת משבר אך הבנק בטוח ביכולת ההחזר של הצ׳כים והוא חש שנדרש תמרוץ מסוג זה כדי למנוע קריסה של שוק הנדל״ן.

שוק הדירות לטווח קצר - בעיקר בעיר העתיקה של פראג

בעקבות אירוע הקורונה נאסרה בין לילה הכניסה לתיירים לצ׳כיה, מה שסגר ביום אחד את שוק הדירות לטווח קצר. הרבה נכסים שהושכרו לטווח קצר למעשה יצאו מיד לשוק השכירות ארוכת הטווח ולמעשה דחקו את מחירי השכירות למטה. במקביל, ההגבלות על התנועה והאיסור להתקהל גרמו להאטה משמעותית בחיפוש דירות ולמעשה אנשים לא עזבו את הדירות שלהם. כולם התרכזו במשבר ובסכנת ההידבקות, דבר שתרם להורדת מחירי השכירות עוד יותר.

מחירי הדירות בצ'כיה נכון להיום

מחירי הדירות בצ'כיה נשארו במידה מסויימת יציבים. בעיקר משום שהבנקים עם פרוץ המשבר נתנו לבעלי משכנתאות אופציה להקפיא תשלומי משכנתא ל-3 חודשים לפחות. עובדה זו לדעתנו דוחה את צניחת מחירי הדירות במספר חודשים לפחות במידה ויתפתח משבר כלכלי בעקבות הקורונה.


עדכון קורונה נכון לתאריך 3/4/2020 (עדכונים קודמים בהמשך העמוד...)

נכון להיום בכל צ׳כיה ישנם קצת יותר מ-3500 נדבקים בקורונה ו-39 מתים. יש גם מגמה של האטה מסויימת בקצב ההדבקות כך שנראה שפעולות הממשל הינם בכיוון הנכון. הממשלה גם נוקטת בפעולות שונות כדי להקל את המצב על האזרחים:

  • הממשלה מציעה בשלב זה מענקים לעצמאים, הלוואות לחברות ללא ריבית עד 12 חודש ולאחר מכן ריבית מופחתת, הממשלה תשלם לכל המפוטרים עד 80 אחוז מהשכר, ועוד הטבות שונות.
  • היום התקבלה הסכמת הממשלה להכניס חוק שבעל דירה לא יוכל לפנות דייר שלא שילם שכ״ד דירה בשל הקורונה, זה טרם אושר בפרלמנט אבל הסיכוי שיאושר הוא גבוה. בעקבות חוק זה אנחנו צופים שיהיו שוכרים שיקפצו על הטרמפ הזה ויהיו עיכובים בתשלומים. עם זאת, חשוב להדגיש כי הממשלה לא נתנה פטור מתשלום שכירות וגם דייר שלא ישלם יהיה מחויב להחזיר את כל החוב שלו עד מאי 2021 אך זה תאריך רחוק עדיין.
  • כמו כן היום בערב הממשלה הודיע שההגבלות יוארכו עד ה 11 למאי, כך שלא נראה שזה הולך להיות קצר (צפי ל-14 אלף נדבקים עד אמצע אפריל וחג הפסחא).

אנו בימים אלו עובדים ומתאמצים ככל האפשר לצמצם את החשיפה של הלקוחות שלנו ובכל בעיה שמתעוררת אנחנו מטפלים מייד - וכמובן בתיאום מלא עם בעלי הנכסים.

דחיית תשלומי המשכנתא

בימים אלו קיבלנו אישור פורמלי מהבנק איתו אנו עובדים שקיימת אפשרות לקבל דחייה בתשלומי המשכנתא בעקבות משבר הקורונה.

הבנק מציע 2 מסלולים אפשריים לבחירה:

אפשרות א - הקפאה של הקרן והריבית ל-3 חודשים:

ניתן לקבל הקפאה מוחלטת של תשלומי המשכנתא (קרן וריבית) למשך 3 חודשים.

אפשרות ב - הקפאה ל-12 חודשים של תשלומי הקרן:

הקפאה של תשלומי הקרן בלבד (הריבית תמשיך להיות משולמת) למשך עד 12 חודשים.

חשוב לציין כי:

  • יש להגיש את הבקשה לפחות 10 ימים לפני מועד משיכת התשלום של המשכנתא מהחשבון.
  • בניגוד לשמועות בנושא, להקפאה זאת לא תהיה השפעה על דירוג האשראי של הלקוח ולא תפגע בו בשום צורה מבחינת דירוג איכות הלקוח לגבי מוסר תשלומים וכדומה.
  • אין עמלות פעולה או עמלות שונות לפעולה הזו ללקוחות שלנו.
  • אם יש לכם כמה נכסים/משכנתאות ורוצים להקפיא את כולם יש להגיש בקשה על כל נכס/משכנתא בנפרד.

עדכון קורונה נכון לתאריך 18/3/2020

נכון לתאריך 18/3/2020 היו בצ'כיה מעל 450 נדבקים בוירוס הקורונה. ממשלת צ'כיה הטילה סגר נושם על כלל התושבים וכל מי שיצא החוצה לרכוש מזון או שהשתמש בתחבורה הציבורית חייב לשים מסכה על הפנים. כל המסעדות, הקניונים, ומקומות הבילוי סגורים. כל מה שלא מוגדר כשירות נחוץ נסגר. נאסרו התקהלויות של יותר מ-10 אנשים ובהרבה מקומות עבודה עברו לעבודה מהבתים עד כמה שניתן.

עסקאות מכירה

השוק כרגע בצ'כיה (כמו ברוב העולם) קפוא. כולם מחכים לראות מה יהיה ורק עסקאות שנמצאות בתהליך מבוצעות. גם מרבית הבנקים שלחו את העובדים לעבוד מהבתים ולכן אישורי משכנתאות מתעכבים יתר על המידה.

הקפאת תשלומי משכנתא

דבר נוסף בעניין זה, הוא שהבנקים בצ׳כיה מוכנים לאשר בעקבות המצב הקפאת תשלומי משכנתא ללא קנסות ל-3 חודשים.

שכירויות של נכסים

הסיכוי למצוא שוכר לדירה שמתפנה בימים אלו נמוך. מי שעובר דירה בימים אלו נתקל בהמון קשיים (אין נותני שירותי סבלות לדוגמה) וגם השוק הזה קפוא. מצד שני שוכרים שאמורים לסיים חוזה בימים אלה, דווקא ביקשו להאריך בחודש-חודשיים את השכירות עד שיתבהר המצב.

צפי למצב השכירויות בעתיד הקרוב

בעתיד הקרוב, גם בשל המשבר הצפוי אנו לא צופים ירידה בביקושי השכירויות הרגילות לטווח ארוך בפראג ובפילזן, למעט ביקוש לדירות יוקרה שיתכן והביקושים אליהם ירדו מעט. בדירות תיירות (בעיקר בעיר העתיקה של פראג) המושכרות לחברות תיירות לטווח ארוך כבר אנו נתקלים באתגרים. שוק התיירות קפוא, החברות לא מצליחות להשכיר את הדירות לתיירים כלל וכבר קיבלנו בקשות מצידם לביטולי חוזים, הקפאות ובקשות לדחיה של שכר הדירה עד אשר יתבהר המצב.

בשל המשבר אנחנו צופים בטווח הקרוב קשיים בתשלומי שכר הדירה בעיקר בקרב השוכרים העצמאיים ואלו שהוצאו לחופשה ללא תשלום מטעם מקום העבודה.

ויש גם צד חיובי לכל הסיפור...

לצד המצב הלא פשוט שהעולם נקלע אליו יש גם פנים אחרות לעניין. העיר פראג ריקה מתיירים כמו שלא היתה מעולם והמראות הדרמטיים האלה רק גורמים לחלק מתושבי פראג שהתלוננו על תיירות היתר בעיר להתגעגע לכמויות התיירים שהציפו אותה ושתרמו המון לכלכלת העיר.


1-10 of 181