מחירי הדירות והשכירויות בצ'כיה ממשיכים לעלות ביחס לשאר מדינות אירופה

נשלח 16 בפבר׳ 2020, 7:29 על ידי Conbiz Info Center   [ עודכן 16 בפבר׳ 2020, 7:30 ]

מחירי הדירות והשכירויות בצ'כיה ממשיכים לעלות ביחס לשאר מדינות אירופה

בדו"ח שפירסמה Eurostat (סוכנות הסטטיסטיקה של האיחוד האירופי) נראה כי ביוון נרשמה הירידה הגדולה ביותר במחירי הדירות והשכירות מבין מדינות האיחוד האירופי ב-12 השנים האחרונות (משנת 2007 ועד הרבעון השלישי של 2019).

אגב, יוון לא לבד ויש ירידה במחירי הדירות גם במדינות אחרות החברות באיחוד האירופי, למשל ברומניה היתה ירידה של 27.2% ובאירלנד (ירידה של 16.7%) אבל יוון בראש – ירידה של 40% במחירי הדיור.

מחירי הדירות והשכירויות במדינות האיחוד האירופי - בין 2007 לרבעון השלישי של 2019

גם בתחום מחירי השכירות יוון מובילה את הטבלה עם ירידה של 17.5%. אחריה נמצאת קפריסין עם ירידה של 0.3%.

מנגד, בלא מעט מדינות באיחוד יש עליות מחירים דווקא

למשל, בליטא (עלייה של 101.1%), צ'כיה (78.6%) והונגריה (67.8%), כאשר הממוצע הוא עלייה של 21% במחירי השכירות ועלייה של 19.1% במחירי הדירות.

ככלל, מחירי הדירות והשכירויות באיחוד האירופי ירדו בחדות בעקבות המשבר הפיננסי ב-2008, אבל מחירי הדירות נותרו יציבים פחות או יותר בין 2009 ל 2014. בתחילת 2015 הייתה עלייה מהירה מכיוון שמחירי הדירות עלו בקצב מהיר בהרבה ממחירי השכירות.

ואם דווקא צ'כיה מעניינת אתכם בהיבט הנדלנ"י, פנו אלינו. נשמח לעזור לכם.


2020 והביקוש לדירות חדשות בפראג עולה על ההיצע

נשלח 21 בינו׳ 2020, 11:52 על ידי Conbiz Info Center   [ עודכן 21 בינו׳ 2020, 11:53 ]

2020 והביקוש לדירות חדשות בפראג עולה על ההיצע


הביקוש לדירות חדשות בפראג צפוי לעלות ב-3.4 אחוזים בשנת 2020 בהשוואה לשנת 2019 אבל מספר הנכסים הזמינים יגדל ב-1.4% בלבד – כך עולה מסקר שנערך בקרב 40 יזמים מקומיים ע"י חברת CEEC Research. בשנה הבאה (2021) הביקוש לדירות חדשות אמור לעלות ב-3.1% יחסית ל-2020, אבל ההיצע יהיה גבוה רק ב-0.8%, כך שהיזמים צופים שהעניין בשיפוץ של דירות ישנות יגדל.

מנהל חברת Geosan Development, פטר בנש, אמר לסוכנות הידיעות הצ'כית כי הקצב האיטי בקבלת היתרי בנייה משמעו אחד - היזמים לא הצליחו להגיב בגמישות לביקוש הגבוה כיום בשוק הנכסים. ממשלת צ'כיה התחייבה להאיץ ולפשט את הליך ההיתרים באמצעות נוהל בנייה חדש, אך הוא אמור להיכנס לתוקפו רק החל מהשנה הבאה ומי יודע מה תהיה מידת ההצלחה בשימוש בו.

עם זאת, החקיקה המתוכננת אינה נעדרת מביקורת. התלונה הנפוצה היא שהחקיקה משחקת לידיהם של היזמים על חשבון האינטרס הציבורי. חלק מהמומחים אף כינו את החקיקה בלתי חוקתית, בעיקר בשל העובדה שהיא אושרה במהירות גבוהה במיוחד. היזמים מצידם אומרים כי בנייה במרכז העיר אינה אטרקטיבית להם, כך שהם מצפים שכמה מהפרויקטים האטרקטיביים ביותר שלהם בשנים הקרובות יהיו במרחק נסיעה מפראג. הם גם מאמינים שדירות של 60 מ"ר ומטה ונכסים שנרכשו להשכרה יהיו מבוקשים במיוחד. לעומת זאת, דירות מעל 100 מ"ר במרכז הבירה יהיו לדבריהם פחות מבוקשות.

כמעט שלושת רבעים מהיזמים שרואיינו הגדירו את המצב כבעיה, כלומר העובדה שיש ירידה בזמינותם של בתים לרכישה, ירידה שנובעת ממחירי דירות גבוהים, עליית מחירים של קרקעות, עובדים בתחום הבנייה וחומרים, נטל מס גבוה ומתנאי משכנתא לא נוחים. מנהל איגוד היזמים, Tomáš Kadeřábek, אמר כי המצב הכללי ביחס לזמינותם של בתים לרכישה היה כה קשה – מה שגרם לממשלה לנקוט בפעולת חקיקה.

על פי נתונים של חברות הבנייה והתשתיות Trigema, Skanska Reality ו-Central Group, מחירי הדירות חדשות בפראג עלו בסוף השנה באוקטובר ב -11.5 אחוזים לרמה של 106,713 קרונות צ'כיות למ"ר. לפי סוכנות הידיעות הצ'כית המפנה התרחש באמצע 2015 ובשנתיים שלאחר מכך המחירים עלו ב-2.3%. מאז המחירים טיפסו ב-92%.

רוצים להישאר מעודכנים בכל מה שקורה בשוק הנדל"ן בפראג ולקבל הצעות מעניינות? הרשמו לניוזלטר שלנו כאן.


סיכום שנה כלכלי בצ'כיה - איך היתה 2019?

נשלח 4 בינו׳ 2020, 22:53 על ידי Conbiz Info Center   [ עודכן 6 בינו׳ 2020, 2:15 ]

סיכום שנה כלכלי בצ'כיה - איך היתה 2019?

רכבת דוהרת בצ'כיה

שנת 2019 באופן כללי היתה טובה לצ'כיה אבל עדיין יש מקום לשיפור. הכלכלה הצ'כית צמחה בשנת 2019 בקצב בריא, שיעור האבטלה במדינה הוא הנמוך ביותר מזה עשרות שנים, צמיחת השכר נותרה יציבה והאינפלציה נותרה בשליטה. 

בנוסף, הגרעון של צ'כיה הסתיים עם גרעון קטן מהצפוי (1.25 מיליארד דולר פחות מהצפוי) – זאת למרות שמדובר בגרעון הגדול ביותר ב-4 השנים האחרונות הודות לעלייה בהוצאות ולירידה בצמיחה.

צ'כיה הפגינה ב-2019 את אחד מביצועי התקציב הטובים ביותר מבין מדינות האיחוד האירופי, כך שמשנת 2014 היא נמצאת בצמיחה כלכלית (ממוצע של 2.5-5.3% בשנה) ובשנת 2016 אפילו היה עודף תקציבי.

הכלכלה הצ'כית, כמו מדינות אחרות במרכז אירופה, שמרה על הצמיחה בשנה האחרונה בזכות ירידת האבטלה, עלייה בשכר וצריכה מקומית יציבה המפצים על האטת הסחר עם אזור אירו חלש יותר.

לפי רוב המדדים, 2019 הייתה שנה טובה למדינה אומר הנגיד לשעבר של הבנק המרכזי הצ'כי מירוסלב זינגר.

מצד שני הוא טוען שלמרות שצ'כיה עקפה כמה מדינות במערב אירופה בכל הנוגע לכוח הקנייה, יש עדיין מקום לשיפור בעיקר בתחום התשתיות. זינגר, כיום משמש ככלכלן הראשי של חברת Generali CEE Holding, רואה במשקפיים ורודים את העתיד הכלכלי של צ'כיה למרות המיתון המתקרב בגרמניה השכנה – השותפה המסחרית העיקרית של צ'כיה. הוא אומר: "אני חושב ש-2019 הייתה שנה טובה מאוד מבחינת הכלכלה בצ'כיה. יש לנו את שיעור האבטלה הנמוך ביותר של המדינות המתועשות. בצ'כיה כמו בכל ה- OECD הצמיחה הכלכלית הייתה יציבה. קשה למצוא בזה משהו שלילי".

לדבריו הצריכה המקומית על רקע העלייה בשכר צריכה להיות התחלתה של מגמה כלכלית חיובית. אלא אם יקרה אירוע חיצוני כלכלי גדול, למשל מלחמת סחר בין ארה"ב לסין. צ'כיה כיום היא המדינה המתועשת ביותר במרכז אירופה, אבל כוח הקנייה בה גדל בעיקר כי אזור מערב אירופה (למשל מדינות כמו ספרד) קפא על שמריו.

במונחים ריאליים, כוח הקנייה של צ'כיה עלה פי שתיים וחצי מאז 1989 – השנה בה המדינה אימצה גישה של כלכלת שוק סטנדרטית, גם אם היא מכוונת מאוד לייצור ולתעשיית הרכב. מבחינת זינגר המפתח לסגירת הפער בטווח הרחוק הוא לבצע השקעות בתשתיות, מה שלדבריו היה אמור לקרות מזמן: "אני זוכר שכשפרסמתי מצגות למשקיעים זרים לפני כעשרים שנה, יכולנו לומר שהיתרון של צ'כיה היה שיש לנו את התשתית הטובה ביותר של כלכלות השוק החדשות. כיום, אנו בהחלט לא יכולים לומר זאת. הסלובקים והפולנים עקפו אותנו".

בתחום התשתיות

הוא ממשיך ואומר: "אנו סובלים ממערכת שבונה תשתיות בקצב איטי ומרגיז. נהנינו 10 שנים מריבית מינימלית ומבנייה במינימום שחיתות, אבל פספסנו לחלוטין את ההזדמנות". הוא נותן כדוגמה עובדה אחת - הנסיעה מפראג לערים אחרות בצ'כיה מהירה יותר ברכבת ולא ברכב, לא בגלל קיומה של רכבת מהירה אלא בשל העדרה של תשתית תחבורתית ראויה.

בתחום הנדל"ן

סוגיה דחופה נוספת הוא המחסור בדיור בר השגה. בחמש השנים האחרונות מחירי הדירות החדשות בפראג עלו ב-80 אחוז ודמי השכירות ב-42 אחוזים. הבעיה העיקרית היא שדירות חדשות לא נבנות במספרים שעומדים בביקושים, אמר זינגר.

בשנת 2019, הצ'כי הממוצע הוציא מעל רבע מהכנסותיו על דיור, כאשר דמי השכירות עלו מהר יותר מהשכר. עלות הדיור והמזון, שמהווים את ההוצאה השנייה בגודלה עבור מרבית המשפחות, עלתה ביותר משבעה אחוזים. כצפוי, המגמה הזו עוד צפויה להמשיך ואם אתם רוצים לנצל את חלון ההזדמנויות הזה ולהשקיע בנדל"ן בצ'כיה, נשמח לעזור לכם.

מה צופן העתיד?

משרד האוצר הצ'כי צופה שההאטה במשק תרד ל-2% ב-2020 לעומת 2.5% ב-2019, בעיקר כי ההכנסות ממיסים היו נמוכות מהצפוי ב-2019 (כ-11 מיליארד קרונות צ'כיות מתחת ליעד השנתי) וצפויות להיות כאלו גם ב-2020.

בשנת 2021 משרד האוצר מתכנן גרעון גדול מהרגיל, בעיקר כדי לאפשר למדינה תמרונים תקציביים במידה ותהיה החלשות כלכלית.


טרנד חדש בתחום הנדל"ן בפראג – מגורים משותפים

נשלח 12 בדצמ׳ 2019, 11:26 על ידי Conbiz Info Center   [ עודכן 12 בדצמ׳ 2019, 11:27 ]

טרנד חדש בתחום הנדל"ן בפראג – מגורים משותפים


עליית מחירי השכירות בפראג הביאה את היזמים לרעיון חדש – מגורים משותפים במיקומים אטרקטיביים. במגורים אלו לשוכרים יש חדרים משלהם אבל הם חולקים חללים ומתקנים משותפים כמו המטבח. מגורים משותפים נחשבים אטרקטיביים במיוחד לתיירים, נוודים דיגיטליים ולסטודנטים, כאשר עבור האחרונים הם מהווים אלטרנטיבה למעונות של האוניברסיטה. האטרקטיביות של מגורים משותפים נעוצה בראש ובראשונה במחיר – כמחצית מדמי השכירות שעומדים כיום על כ-100,000 קרונות צ'כיות לשנה.

כיום פועל פרויקט אחד של מגורים משותפים בפראג – פרויקט בשם Collectif מציע 12 חדרים ב-4 בניינים בפראג, כאשר החדר היקר ביותר עולה כ-5000 קרונות צ'כיות בחודש בלבד. פרויקט נוסף של חברת Zeitraum מספק כ-400 מיטות בחדרים בגדלים שונים בהולושוביצה, ז'יז'קוב וורשוביצה.

אחת החברות היזמיות היא Accord Invest שמתכננת להשלים בניית מרכז מגורים משותף בפראג 1, בניין שיציע לדייריו שירותים שלרוב אינם מסופקים בבנייני מגורים כמו בית קפה, מכבסה ועוד.

חברה נוספת שבוחנת אפשרות לבניית מגורים משותפים היא Trigema. פרויקט זה אמור להיות מוקם עד 2023 ב-Nové Butovice. למרות שהמיקום מרוחק ממרכז העיר, הפרויקט יהיה חלק מ-Top Tower - גורד שחקים עתידני שיהיה הבניין הגבוה בצ'כיה ויכלול אלמנטים עיצוביים של הפסל David Černý. לצד המשרדים שבבניין המקום יכלול גם 250 חללים בעלי מטבחים וחללים קהילתיים משותפים – כל אחד מהם בגודל 18 מ"ר.

פרויקט נוסף של Karlín Group שיוקם בסמוך לתחנת המטרו Nádraží Holešovice יכלול כ-700 מיטות. החברה שוקלת הקמה של מגורים משותפים גם במחוז סמיחוב. מוקדם יותר השנה אמר מנכ"ל קבוצת קרלין, Jan Ludvík, כי האזורים קארלין, סמיח'וב, הולשוביצה, ז'יז'קוב ו-וורשוביצה עשויים אף הם להיות אטרקטיביים למרכזי מגורים משותפים, אם כי החברה אינה מעוניינת בחלקים שנמצאים במרחק גדול יותר ממרכז העיר.

מחוץ לפראג ברנו היא העיר היחידה בה יש מגורים משותפים. בעיר קיים בניין Domeq שמנוהל ע"י חברת CTP ומציע מגורים משותפים. עם זאת, הרעיון כולו אינו חדש בצ'כיה וראשיתו בתקופה הקומוניסטית במדינה. בהתבסס על התפיסה החברתית של קולקטיביזם, הרעיון כלל לא רק דיור אלא שירותים נרחבים כמו גנים, קנטינות ומתקני פנאי. הניסוי הגדול ביותר בנושא היה Kolektivní dům (או בקיצור - בית הקולקטיב  Koldům) ב-Litvínov, צפון בוהמיה.

לקריאת מידע נוסף על נדל"ן בפראג



המלונאים בפראג העתיקה לא מצליחים לעמוד בתחרות מול Airbnb

נשלח 4 בדצמ׳ 2019, 10:19 על ידי Conbiz Info Center   [ עודכן 4 בדצמ׳ 2019, 10:20 ]

המלונאים בפראג העתיקה לא מצליחים לעמוד בתחרות מול Airbnb

פלטפורמות הלינה המשותפות דוגמת Airbnb תופסות נתח גדל והולך בתיירות לפראג. בעלי בתי המלון בעיר מנסים להתמודד עם הסוגייה באמצעות פרויקטים חדשים של פיתוח. 

מדי שנה מספר התיירים בפראג עולה ב-300,000 איש. עם זאת, מספר המיטות בעיר עלה בשנתיים האחרונות ב-1.4% בלבד. לעומת זאת – מספר הפלטפורמות ללינות משותפות לטווח קצר דוגמת Airbnb אותה סיקרנו כאן בהרחבה עלה ב-34% והגיע ל-14,000 דירות ב-2018, כך לפי מחקר של חברת הייעוץ דלויט.

עם זאת, העלייה בפופולריות של פלטפורמות הלינה לטווח קצר לא אומרת שהמלונות בעיר ריקים. התפוסה של המלונות בפראג היא כ-78% בשנתיים האחרונות, מספר גבוה בכל קנה מידה. אחת ההשלכות של כך גורמת למחירי הלינה הממוצעים במלונות בפראג לעלות, כך שכיום פראג דומה מבחינת מחירי הלינה במלונות לוינה (!).

חדר במלון 4 ו-5 כוכבים בפראג עולה כיום 90 יורו ובוינה המחיר הוא 120 יורו. הנתונים הסטטיסטיים של התאחדות המלונות הצ'כית מראה שהמחירים בפראג עלו ב-2.2% והתפוסה ב-0.7% לעומת אשתקד.

מנהל הנכסים של דלויט, מירוסלאב לינהארט אמר שהסיכוי לרווחים גבוהים באמצעות פלטפורמות השכרה לטווח קצר דוחף אנשים ממרכז העיר לנצל אופציה זו. הוא צופה שמגמה זה תתרחב גם לשכונות אחרות בעיר. בעיקר אלה הצמודות לעיר העתיקה כמו קרלין, ז'יז'קוב ועוד.

בתמונה: המלונות הצפויים לקום בפראג
בתמונה: המלונות הצפויים לקום בפראג

נתונים של חברת Cushman & Wakefield מראים שכיום נמצאים בפיתוח 16 פרויקטים של בתי מלון, מה שצפוי להוסיף לעיר 2900 חדרי מלון. עם זאת, רק 42% מהם נמצאים בבנייה. דוגמא לכך היא פרויקט של רשת ריץ' קרלטון - בית מלון מפואר שצפוי להיבנות בסמוך לכיכר העיר העתיקה. אמנם הבנייה בעיצומה, אבל הפרויקט תוכנן רק ב-1998.

Bořivoj Vokřínek, מומחה לשוק המלונאות מטעם Cushman & Wakefield אומר ש"כאשר לוקחים בחשבון את חוזקו וגודלו של שוק המלונות בפראג, הבנייה המתוכננת היא יחסית צנועה לביקוש כך שהיא תהיה כמעט בלתי מורגשת, במיוחד כאשר מבינים ששנים רבות עשוית לחלוף עד שיושלמו המלונות". ובקיצור, זו תקופה נהדרת למשקיעי נדל"ן בפראג, בעיקר כאלה שפועלים בעיר העתיקה שלה.

מאחורינו ניסיון של מעל עשור בליווי עסקאות נדל"ן בפראג העתיקה, אל תהססו ופנו אלינו כעת. נשמח לעזור!



נובמבר 2019: מחירי הדירות החדשות בפראג ממשיכים לעלות

נשלח 24 בנוב׳ 2019, 23:18 על ידי Conbiz Info Center   [ עודכן 24 בנוב׳ 2019, 23:19 ]

כצפוי: מחירי הדירות החדשות בפראג ממשיכים לעלות

מחקר של חברת הייעוץ הכלכלי הבינלאומית דלויט הראה שמחירי דירות חדשות בפראג ממשיכים לעלות. באוגוסט 2019 מחיריהן של דירות חדשות בעיר עלו ב-7.7%. המחיר הממוצע היה 110,000 קרונות צ'כיות למ"ר.

אמנם מספר הדירות הזמינות בשוק הנדל"ן בפראג עלה ב-2.3% ל-5441 יחידות דיור, אבל העלייה הנוכחית היא דווקא אחת הנמוכות (למעשה זוהי העלייה השנייה הנמוכה ביותר) מאז שהתחילה חברת דלויט במחקר - כך שניתן לראות בעליית המחירים ניסיון להתאים לביקוש.

עם זאת, המגמה של עליית מחירי הדירות החדשות בפראג בעיצומה

מאמצע 2015 מחירי הדירות החדשות עלו ב-90%. במחוז פראג 1 אמנם המחיר למ"ר הגיע ל-193,000 קרונות צ'כיות, אבל זהו המחוז היחיד בעיר שבו המחירים ירדו מעט בשנה האחרונה אבל בשאר העיר המחירים של דירות חדשות דווקא עלו וכאמור ממשיכים לעלות.

אגב, אם כבר בענייני דירות חדשות עסקינן, זה הפרוייקט החדש שאנחנו משווקים כעת בעיר העתיקה של פראג. תשואות של 7-10% בשנה מתיירות ומימון של 60% מבנק מקומי.

הנה מידע על הפרוייקט


מידע למבקר בפראג

נשלח 16 באוק׳ 2019, 1:42 על ידי Conbiz Info Center   [ עודכן 16 באוק׳ 2019, 1:43 ]

מידע חשוב למבקר בפראג

אם אתם מגיעים לפראג לביקור של יום יומיים למטרת רכישת נכס וזמנכם קצוב, ריכזנו בעמוד זה נקודות חשובות, כתובות ומידע חשוב שיעזור לכם בזמן השהיה שלכם בעיר. שמרו את הלינק במועדפים. אתם עוד תזדקקו לו.


כתובת המשרד שלנו בפראג (קונביז)

M. Horákové 116/109, Praha 6 (קישור לגוגל מפות). לוקחים חשמלית או את הקו הירוק של המטרו עד לתחנת Hradčanská ונכנסים אל  בניין המשרדים הגבוה שמול התחנה. במעלית קומה 7.

נסיעות בפראג

  • כרטיס לתחבורה ציבורית קונים במכונות צהובות בתחנת מטרו או בקיוסק. לפי שעה / יום שלם / 3 ימים
  • כרטיס תחבורה ציבורית מתאים לחשמלית, רכבת תחתית (מטרו, אוטובוסים ואפילו לסירות)
  • אפליקציית UBER

המרת כספים

איפה כדאי לבקר?

לאכול ולשתות

צ'כית ליום יום

  • שלום: Dobry den (דוברי דן)
  • להתראות: Na schledano (נה סחלדאנו)
  • תודה: Děkuju (דייקויו)
  • בירה: Pivo (פיבו)
  • בבקשה: Prosim (פרוסים)
  • מילים נוספות - שיחון צ'כית עברית

מה עוד?



מציאת שוכר לנכס נדל"ן או דירה בצ'כיה - עשה ואל תעשה

נשלח 14 באוק׳ 2019, 23:47 על ידי Conbiz Info Center   [ עודכן 16 באוק׳ 2019, 0:50 ]

מציאת שוכר לנכס נדל"ן או דירה בצ'כיה - כללי עשה ואל תעשה בבחירת הדייר

איך למצוא את השוכרים האידיאלים עבור הנכס שלכם בצ'כיה?

שוכר אידיאלי הוא זה שמשלם את שכר הדירה כראוי ובמועד, מתייחס לנכס בזהירות ולא נכנס לסכסוכים עם השכנים. אתם עשויים לחשוב שמספיק לכתוב עבורו חוזה שכירות בסיסי ואם השוכר לא יצליח לעמוד בתנאים שכתובים בו, תמיד תוכלו לסיים את החוזה איתו ולמצוא שוכר אחר אבל זו טעות. לפי מערכת המשפט הצ'כית זה פשוט אסור. הקודקס של המשפט האזרחי בצ'כיה (Občanského zákoníku) בעניינים מהותיים רבים הוא לטובת הדיירים, ולכן אל לכם להמעיט בחשיבות בחירת הדייר האידיאלי. הנה כמה דוגמאות לכך.

ניתן לסיים את החוזה עם השוכר רק אם הוא חייב למשכירים סכום של לפחות 3 חודשי שכירות. אז יש לדייר 30 יום נוספים למסור את הנכס ורק אם הוא לא עושה זאת אפשר לפנות לבית המשפט ולקבל אישור להוצאת הדייר. המשפט צפוי להיערך כשישה חודשים, אבל הודות להסתייגויות ולערעורים שיכול להגיש העו"ד של הדייר, התביעה יכולה להימשך שנים...

המשמעות היא שכל סעיף בחוזה מבוטל כי הוא מנוגד לקוד האזרחי שבא לטובת הדייר. למעשה, במערכת היחסים עם השוכרים אנחנו כבעלי הנכס נמצאים כשידינו על התחתונה, כך שההגנה הטובה ביותר נגד דיירים לא הולמים היא למנוע אפשרות כזאת מראש ע"י מציאת דיירים מתאימים.

לאור הניסיון הרב שלנו בניהול נכסים בצ'כיה אנחנו יודעים היום להגדיר חמישה מאפיינים לשוכרים שכדאי לשים אליהם לב עוד בפגישה הראשונה עם המועמד הפוטנציאלי. אפשר לטעון ושבצדק ששיטה זו יכולה לסנן גם שוכרים פוטנציאליים טובים, אבל אנחנו מאמינים שלאנשים הוגנים אין מה להסתיר. כשלוקחים בחשבון שבעיות עתידיות עם דיירים עולות לכם בכסף, באנרגיה ובזמן, עדיף להיזהר מאשר להצטער ולהקדים תרופה למכה.

סימן ראשון – סולידיות

מכל המאפיינים של הדייר העתידי האידיאלי סולידיות היא המאפיין הסובייקטיבי מכולם. כל אחד מאיתנו שופט את האחר בצורה קצת אחרת ומבחין בו בתכונות שונות. אף על פי כן ננסה לתאר את התכונות האוניברסליות הנדרשות משוכר פוטנציאלי.

הכל מתחיל בקשר הראשון שנוצר עם הדייר הפוטנציאלי, בין אם מדובר בדוא"ל או בשיחת טלפון. במקרה של תקשורת בדוא"ל, סימן של סולידיות הוא אופן הפנייה אליכם בתחילת המכתב: "שלום" או "אדון נכבד".

בהמשך המייל יש לשים לב אם המכתבים מופרדים בפסיקים כנדרש, אם יש שגיאות הקלדה ושגיאות כתיב ואם השוכר חתם על המכתב בשמו המלא והשאיר אמצעים ליצירת קשר. אחד המאפיינים שמעידים על הרצינות של הדייר הפוטנציאלי הוא כתובת המייל שבה הוא עושה שימוש. למשל, אם כתובת המייל כוללת את שמו זה בסדר, אבל אם היא כוללת אותיות ומספרים שאינם קשורים זה לזה (למשל rxw0362y@email.cz) או שם חיבה מוזר זה צריך לעורר חשד.

אותו הדבר בשיחת טלפון – מועמד רציני יציג את עצמו בתחילת השיחה, יספר על הסיבות שבגינן הוא יוצר קשר ויבקש פרטים על הנכס ואפילו ירצה לתאם סיור. אם המטלפן יוצר קשר בזמנים לא הולמים (למשל בסוף השבוע או מוקדם מאוד בבוקר) במקום לשלוח סמס או מייל – יש בכך אלמנט נוסף שאמור להדליק נורה אדומה.

בנוסף, אם הלקוח מתקשה כבר בהתחלה להציג ערבויות, מבקש הפחתה אפשרית בתשלום החשבונות או הערבות – יש בכך כדי להצביע שיש לו תקציב מוגבל או בעיות כלכליות, כך שכל אירוע לא צפוי יכול לגרום לאי-תשלום של דמי השכירות.

לאנשים מסוג זה יש סיכוי גבוה לעזוב את הדירה המושכרת ללא הודעה מוקדמת, בעיקר כדי להימנע מקונפליקט עם בעלי הנכס. לעומתם, שוכרים סולידיים יספקו הודעה מוקדמת של לפחות שבועיים מראש לפני שירצו לעזוב את הדירה.

אלמנט נוסף שמעיד על סולידיות הוא הסיור בדירה. שוכרים פוטנציאליים סולידיים יגיעו בזמן או יקדימו ובמקרה של איחור – יודיעו על כך מראש. הם בטח לא יתקשרו או ישלחו הודעה 5 דקות אחרי השעה הנקובה שהם "כבר מגיעים" או מבטלים. אם זה קורה צפו לתרחיש דומה גם בעת תשלום שכר הדירה. כאן זה לא ישראל, זו צ'כיה והאיחורים הקטנים שבישראל נתפסים כמובנים מאליהם כאן הם לא מקובלים בלשון המעטה.

עם זאת, אל תלכו שולל אחרי המראה. מועמד סולידי אמנם צריך להיראות בהתאם ולהיות לבוש ומטופח כראוי, אבל כבר קרו לנו מקרים של מועמדים שנראים ייצוגיים מאוד אבל שהתגלו כבעייתיים ולהיפך. לכן, אסור להתרשם לטובה ממראה מרשים ובו בזמן לא להתרשם לרעה ממראה לא מייצג. יש להתמקד באלמנטים נוספים.

שוכרים פוטנציאליים טובים בד"כ מגיבים בקצרה ובדייקנות על השאלות, אבל מועמדים בעייתיים אוהבים לתת תשובות ארוכות יותר כדי להתפאר ולנסות להיראות באור חיובי. 

סימן שני – הסיבה הנכונה

אם הסיבות למעבר הדירות מעידים על חשיבה בוגרת ותכנון מדוקדק – מדובר במועמד יציב שמנהל את חייו מתוך מחשבה תחילה. במקרה כזה, סביר להניח שהוא גם חישב היטב את כוונתו לעבור דירה, שהוא שולט על הוצאותיו ויש לו הכנסה מספקת בכדי לשלם את שכר הדירה.

לכן, סביר להניח שאדם כזה יישאר בנכס זמן ארוך מסיבה אחת – אדם שהוא מיושב בדעתו מעוניין במקום קבוע ומתכנן את צעדיו כדי להימנע ממעברי דירה תכופים. זה כמובן קשור גם לנקודה הקודמת כי מועמד איתן מחשב את פעולותיו מראש ולא ממהר לעבור דירה מלכתחילה.

אנחנו מעדיפים את מי שמחפש דירה מסיבות חיוביות, למשל:

  • רילוקיישן (נפוץ מאוד בפראג).
  • מעבר למגורים משותפים עם בן/בת זוג. אם כי במידה וזהו זוג צעיר או בזוג שנמצא יחד פחות משנה יש להיזהר – מדובר בזוגיות שיכולה להתפרק, כך שרק אחד מבני הזוג יוכל לשלם שכ"ד.
  • הרחבת המשפחה ומעבר לדירה גדולה יותר.
  • שיפור דיור ומעבר מנכס באיכות נמוכה לנכס טוב יותר.
כדאי להיזהר ממי שמחפש לעבור דירה מסיבות שליליות, למשל:
  • גירושין – אלמנט שהופך את המצב הכלכלי של בני הזוג לנמוך יותר ולבלתי יציב, מה שיכול לגרום לדחייה בתשלומי השכירות.
  • הפסקה פתאומית של עבודה או של שכירות במקום מגורים אחר.
  • מעבר לדירה חדשה כי את הקודמת הבעלים רוצה למכור בדחיפות. הרבה פעמים הסיבה לכך היא לרוב אי תשלום שכ"ד, מה שגרם לבעל הדירה למכור את הנכס כדי להחזיר את החובות.

סימן שלישי – עבודה יציבה

סימן נוסף שמאפיין דייר איכותי הוא ותק במקצוע ויציבות תעסוקתית. אלמנט זה מוכיח על אישיות יציבה, מה שמעלה את הסיכוי לשהייה בנכס במשך תקופה ארוכה בלי בעיות. לעומתם, קיים סיכון בדיירים שמחליפים מעסיקים שנה אחרי שנה, בדיירים שמחליפים תחומי עיסוק ובדיירים שעוסקים בתחומיים שאין בהם הכנסה סדירה, למשל יזמים מתחילים, עצמאיים וכו'.

למרות שאנחנו לא רוצים לשפוט אנשים ע"פ הבחירות המקצועיות שלהם, הנסיון שלנו מלמד שיש מקצועות שמעלים את הסיכון לדיירים בעייתיים, למשל מלצרים, נהגים, עובדים לא מיומנים ויזמים מתחילים.

מצד שני אנחנו מאמינים שבכל מקצוע יש גם אנשים הגונים, כך שאנחנו ממליצים לחשב את זה כחלק מההערכה הכללית של הפונה. לכן, תמיד כדאי לשלב שכל ישר בסעיף המקצוע ולהעריך את ההוצאות וההכנסות של הדייר הפוטנציאלי.

למשל, אם ביקשתם שכ"ד של 14,000 קרונות צ'כיות בחודש והעלויות הנלוות הן 2000 קרונות נוספות – סביר להניח ששכיר שמועסק במשרה אדמיניסטרטיבית לא יוכל לעמוד בכך. אמנם המשכורות ההתחלתיות הן כ-30,000 קרונות צ'כיות, אבל הנטו הוא כ-22,000 בלבד. המשמעות היא שלדייר יישאר תקציב של כ-6000 קרונות צ'כיות לאוכל, בגדים, בידור ותשלומים בעבור טלפון.

במקרה כזה די במקרר מקולקל או בהוצאה בלתי צפויה אחרת, כך שהשוכר נכנס לסחרור כלכלי בכל הקשור לתשלום שכר הדירה. זה יכול לקרות לכל אחד, כולל אנשים סולידיים ונורמטיביים שאינם בעייתיים ושאינם משאירים אחריהם חובות בד"כ.

סימן רביעי – ההיסטוריה של הדייר בתחום ההשכרה

אם השוכר הפוטנציאלי גר בדירה שכורה כרגע, רוב הסיכויים שהוא ישכפל את היחסים בינו ובין בעל הנכס גם בשכירות הבאה שלו. לכן עלינו לגלות שני דברים חשובים אודותיו:
  1. משך הזמן שהוא גר במסגרת חוזה השכירות הנוכחי. במידה ומדובר בתקופת שכירות קצרה (שנה ומטה) – יש סיכוי שהייתה בעיה כלשהי. לכן מומלץ להעדיף דייר שמתגורר במסגרת חוזה שכירות רב-שנתי, מה שמעלה את אמינותו כשוכר.
  2. המלצות מבעל הבית הקודם כדי לוודא שני דברים: שיחסי השוכר משכיר היו ראויים ושהשוכר הזה מתאים עבורנו. אדם אמין יהיה מוכן למסור באופן מיידי את פרטי בעל הנכס הנוכחי, אבל מועמד בעייתי לרוב יימנע מכך. למשל, יטען שאין לו קשר איתו, טוען שבעל הנכס בחופשה ולכן לא עונה ואפילו עונה בכעס בסגנון "איך אתה מעז? אתה לא מאמין לי? אתה רוצה לבדוק אותי או משהו?". אין צורך להילחץ אלא לזכור דבר אחד – למועמד הגון אין מה להסתיר.

סימן חמישי – רישום נקי

ברגע שהשוכר הפוטנציאלי עבר בהצלחה את הבירורים הקודמים, נראה מתאים ומגלה עניין בנכס – יש לבדוק אותו ברישומי החייבים. כל שנדרש לעשות הוא לברר את שמו ותאריך הלידה שלו. גם כאן כמה מועמדים נופלים מכיוון שהם מודעים לכך ששמם מופיע שם.

המערכת המשפטית המדויקת והמשתלמת ביותר היא Sokordia iSpis. תמורת 32 קרונות בלבד בכרטיס אשראי, המערכת תתן לכם את הנתונים הבאים:

Centrální evidence exekucí (מרשם האכיפה המרכזי של צ'כיה)

רשימת כל האנשים והיישויות המשפטיות שמתוחזקת, מופעלת ומנוהלת ע"י לשכת ההוצאה לפועל של צ'כיה. גם אם למועמד הפוטנציאלי יש רק רשומה שלילית אחת, מומלץ שלא להשכיר לו את הנכס ולהתעלם מההסברים שלו. זה אולי לא נעים אבל מניסיון למדנו שאסור להתפשר.

ISIR

מרשם חדלות פירעון בו נרשמים הליכי חדלות פירעון. אם מישהו הגיש עתירת חדלות פירעון או עובר תהליך של מחיקת חובות, אנחנו יכולים למצוא אותו כאן. שוב, במקרה כזה לא מומלץ להתקשר חוזית עם אדם שמופיע ברשימה זו.

הופעה ב-ČUZK (המשרד צ'כי למדידות ומיפוי)

בפנקס זה תוכלו לגלות האם המועמד להשכרה מחזיק בבעלות על נכסים. אם הוא הבעלים של נכס שאין עליו עיקולים או חובות, נוכל לחתום על הסכם שכירות במצפון רגוע יותר. אם השוכר לא יצליח למלא את התחייבויותיו, נוכל להבטיח את קבלתנו במהלך הליכי ההוצאה לפועל.

Digitální stopa (מעקב דיגיטלי)

למרות שבדיקה זו אינה הכרחית, היא לפעמים יכולה לעזור לנו לאמת את הדיוק של הנתונים שמספק השוכר הפוטנציאלי. בימינו שכמעט כולם באינטרנט הזינו את שמם, את הדוא"ל או הטלפון שלהם באיזה אתר, די בכך כדי למצוא מידע נוסף אודותיהם. בדרך כלל ניתן למצוא את המידע הרב ביותר בפרופילים של רשתות חברתיות, שם אנו מגלים כיצד אדם חי, אילו חברים יש לו או אילו תחומי עניין יש לו. ניתן להשתמש בלינדקאין כדי לאמת את קורות החיים שלו, מחקרים, תחומי עניין וכדומה. בחינה באינטרנט תמחיש את התמונה הכוללת של המועמד וגם תעזור לנו לאמת את המידע שנמסר על ידו.

בחירה בניהול נכסים על פני ניהול עצמי

אם אתם חיים בישראל ומחזיקים נכס בפראג אתם בטח מודעים למורכבות הכרוכה בניהול נכס מעבר לים. אמנם במאמר זה נגענו בדברים חשובים אבל הם קשורים רק לאספקט של בחירת דייר מתאים. התמונה הכללית של ניהול נכס בשלט רחוק היא מורכבת הרבה יותר כי היא כוללת גם אספקטים שונים של יחסי שוכר משכיר כמו טיפול בתקלות שוטפות, פינוי ומציאת דיירים חדשים בעת עזיבה.

אנחנו מנהלים בצ'כיה מעל 100 נכסים נכון להיום (2019). נשמח להציע לכם את השירותים שלנו, לחסוך לכם כסף ועוגמות נפש אפשריות. צרו איתנו קשר.


ההבדלים בין דירות רגילות לדירות אטלייר (Atelier) בצ'כיה

נשלח 9 באוק׳ 2019, 23:11 על ידי Conbiz Info Center   [ עודכן 9 באוק׳ 2019, 23:11 ]

ההבדלים בין דירות רגילות לדירות אטלייר (Atelier) בצ'כיה

אטלייר, הינו שטח בנוי המיועד למטרות מסחריות, למשל חנות או בית עסק. למעשה זוהי דירה רגילה אשר אינה עומדת בסטנדרטים של דירות מגורים, לרוב בגלל כמות האור הטבעי או רמת הרעש מעבר למה שהוגדר בחוק. בפועל, ניתן להשתמש בדירת אטלייר גם כדירה למגורים.

לרוב דירות אלו נבנות כחלק מבניין מגורים ולכן ישווקו כדירות למגורים, בגלל מיקומן הן פחות יתאימו למשרדים או מסחר. הגדרת הדירה כאטלייר תתרום למחיר האטרקטיבי של הדירה, אך לצד היתרונות ישנם גם חסרונות שצריך לקחת בחשבון. במאמר זה נרכז את הנקודות המרכזיות שצריך לשקול כאשר שוקלים קנייה של דירת אטלייר.

מיסוי

מע"מ

ראשית, משום שהדירה אינה מוגדרת כמיועדת למגורים, המס החל עליה הוא שונה מאשר במצב של דירות רגילות. בצ'כיה המע"מ על מסחר הוא 21% בזמן שבדירות מגורים מדובר על מע"מ בגובה של 15%. במקרה של דירת אטלייר, משום שהיא מוגדרת כשטח מסחרי, המע"מ יהיה בהתאם - 21%.

מס רכישה

מס רכישה עבור דירות יד שניה בצ'כיה עומד על 4%. דירות חדשות אמנם פטורות ממס רכישה, אך פטור זה אינו חל על דירות אטלייר ושטחים מסחריים, לכן רוכש דירת אטלייר חדשה יחוייב בתשלום מס רכישה בסך 4 אחוזים.

רישום הנכס ככתובת קבועה לאזרח צ'כי

שיקול נוסף שצריך לקחת בחשבון, הוא כי לא ניתן לרשום דירת אטלייר כדירה למקום מגורים קבוע, משום שהדירה מוגדרת למטרות מסחריות. עניין זה ישפיע בעיקר על מי שירצה לקבל תושבות קבועה בעיר, ופחות על מי שמעוניין להשקיע מרחוק. נוסף על התושבות הקבועה לא יהיה ניתן לקבל הטבה במחיר החניה האזורית, מאותה סיבה. 

משכנתא

במידה וישנה משכנתא על דירת אטלייר, לא יהיה ניתן להתקזז בתשלומי המס במידה והיא משמשת למגורים אישיים. אך לעומת זאת, לטובת השכרה למגורים או לצרכים מסחריים, ניתן יהיה לדווח על ההכנסות ועל הוצאות המשכנתא.

מחיר זול

מבחינת איכות הדירה, מבנה ותכנון, דירות אטלייר עשויות לעיתים להיות זהות לחלוטין לדירות אחרות באותו בניין. דירה בקומות הנמוכות למשל, ראשונה או שנייה, יכולה להיות בהבדל של כ-10 אחוזים, אך מחיר השכירות בה יהיה כמעט זהה. מחיר הדירה והתשואה במצב כזה עשויים להיות מאד אטרקטיביים, שכן זו יכולה להימכר במחיר הנמוך אף בעשרה אחוזים מהמחיר הרגיל.

לסיכום

לסיכום, לרכישת דירות אטלייר ישנן יתרונות וחסרונות שונים. לעיתים נתונים אלו ישפיעו בצורה משמעותית על איכות הדירה, ולעיתים ניתן למצוא דירות אידיאליות מבחינת מחיר הרכישה ואפשרות גובה השכירות. על מנת לדעת להעריך את איכות הדירה ואופן התשואה שלה אין תחליף לבעל מקצוע מנוסה שמכיר את שוק הנדל"ן הצ'כי. 

כמו תמיד, נשמח לסייע לכם בנושא. צרו איתנו קשר


שכונת דייוויצקה (Dejvice) בפראג 6 - היתרונות והחסרונות

נשלח 27 בספט׳ 2019, 1:04 על ידי Conbiz Info Center   [ עודכן 27 בספט׳ 2019, 1:04 ]

שכונת דייוויצקה (Dejvice) בפראג 6 - היתרונות והחסרונות

שכונת דיוויצקה Dejvice היא שכונה ברובע פראג 6 שנחשבת לאחת הטובות בעיר: נופים מרהיבים ביופיים, נכסי נדל"ן ברמה גבוהה, שפע של שטחים ירוקים, אינספור אפשרויות לבילוי והמון שקט ושלווה שהופכים אותה למועדפת בקרב אזרחים זרים ודיפלומטים. החיים במחיצת העשירון העליון הם לא זולים, כך שהמגורים בשכונה הזו לא מתאימים לכל משפחה צ'כית אבל עם זאת, יש כמה דברים שיש לקחת בחשבון.

היתרונות

קרבה לעורקי תחבורה 

Dejvice קרובה לשדה התעופה הבינ"ל של פראג ויש בה תחנות רבות של תחבורה ציבורית. למשל, נסיעה במטרו ובאוטובוס משכונה זו לכיכר וואצלב במרכז העיר נמשכת רק 6 דקות.

בנוסף, ניתן להגיע בקלות מ- Dejvice ליעדים אחרים בפראג באמצעות תחבורה ציבורית, למשל לשכונות בפריפריה העירונית, לתחנת הרכבת המרכזית Praha-Podbaba station ועוד.

אדריכלות מודרנית משובחת 

התפתחות השכונה חפפה את התפתחותה של צ'כוסלובקיה, כך שהיא מאופיינת בנכסים מרווחים במיוחד למשל:

  • Villa Müller - נבנתה ע"י האדריכל Adolf Loos נראית כאילו היא יצאה מאנגליה הכפרית
  • Baba -אחוזה משפחתית קטנה שנבנתה בין שתי מלחמות העולם
  • Bubeneč – מובלעת אקלקטית שבה מתגוררים שגרירים ושנחשבת לאיזור שיא אדריכלי.

תרבות שתייה מפותחת

הפאבים Na Urale pub ו-Dei-Witze ברחוב Puškinovo נחשבים לנקודות המפגש של תושבי השכונה. כמה רחובות משם בסמוך לפארק Stromovka נמצא מוסד מקומי נוסף - Na Slamníku. המקום אמנם עבר שיפוץ, אבל שמר על אווירה אותנטית ומסורתית.

הריאות הירוקות הכי אהובות בפראג

למרות שרובו נמצא בתחומי פראג 7 פארק Stromovka נמצא במרחק הליכה משכונת דייביצקה אבל הוא לא לבד והשכונה כוללת ריאות ירוקות נוספות למשל, עמק Šárka שמקנה תחושה של שקט בלב העיר והפארק ברחוב Puškinovo שמשופע בבתי קפה.


קרבה לבתי ספר בינלאומיים

הודות לעובדה שהשכונה כוללת שפע של וילות מבודדות עם חצרות גדולות היא מושכת אליה גם משפחות עם ילדים כך שהקרבה לבתי הספר הבינלאומיים (International School of Prague, Riverside School, Prague British School ) רק מוסיפה לאטרקטיביות שלה.

ההתחדשות העירונית של רחוב Vitězné

נקודת העניין העיקרית בשכונה היא המרחב התוסס שנמצא סביב צומת הרחובות Evropská, Jugoslavských Partyzánů ו-Svatovítská. 

הצומת צפוי לעבור שיפוץ בקרוב ובינתיים כל שנה מתקיים כאן שוק איכרים בחודשים מרץ-דצמבר, בחורף מוקמת כאן בימת החלקה ובקיץ נבנה חוף מלאכותי ומוקמת במה לאירועים.

החסרונות

מחירי הנדל"ן מרקיעים

בשנת 2017 המחירים למ"ר לדירות חדשות ויד 2 בשכונה הגיעו ל-93,699 ו-88,236 קרונות צ'כיות בהתאמה, כך שמחירי הדירות הרקיעו שחקים: מחיר דירת 3 חדרים הגיע ל-10 מיליון קרונות צ'כיות ודירת 4 חדרים ל-15 מיליון.

מחירי השכירויות גם כן עלו ובעיקר של נכסים גדולים. למשל: שכ"ד של דירת 3+1 הוא כ-30,000 קרונות צ'כיות ודירת 4+1 כ-40,000 קרונות. 

זיהום אוויר ורעש

איכות אוויר ירודה ורעש כתוצאה מהתנועה לצד הכבישים הראשיים Evropská, Svatovítská, ו-Jugoslavských Partyzánů הם סוגיה בוערת. עם זאת, הבעיה הזו יורדת במידה מסוימת ברחובות שנמצאים מצפון ומדרום לכביש Evropská. 

דמוגרפיה 

שכונת Dejvice נחשבת פופולרית בקרב משפחות ואנשים מבוגרים, כך שאין לה הרבה מה להציע לקבוצות הגיל שנמצאות באמצע. למשל, חנויות בגדים חדשות שנפתחו בשכונה מיועדות לפנסיונרים, אבל לא נפתחו חנויות דומות לצעירים. 

קניות

בשכונה יש מספר מצומצם של סופרמרקטים. Kaufland שנמצאת ליד Jugoslavských partyzánů נחשב לגדול מכולם. החלופה היא הסופרמרקט שמשתייך לרשת המרכולים אלברט ברחוב Vítězné, אבל הוא נחשב לצפוף.

יש אמנם חנויות קטנות ברחבי השכונה, אבל מי שמעוניין במתחם גדול ייאלץ לנסוע באוטובוס לקניון Šestka.

מחסור במקומות חנייה 

חנייה היא בעיה כואבת במיוחד ברחובות של Bubeneč ובאזור רחוב Vítězné. עם זאת, אם אתם מצליחים לשים ידיכם על נכס באזורים Hanspaulka ו-Evropská רוב הסיכויים שהוא יכלול חנייה, כך שהבעיה נפתרה.

היתרון הגדול

בועה בינלאומית

מכיוון שבשכונה יש קהילה גדולה של דוברי אנגלית היא נחשבת לבועה בינלאומית, מה שהקנה לה את השם "אמריקה הקטנה". צ'כיה הולכת ונפתחת עם השנים אל המערב והאוכלוסיה הצעירה כבר דוברת אנגלית במידה רבה יותר מהדור הקודם. האוכלוסיה הצעירה הזו תעדיף לגור באיזורים עם אווירה בינלאומית כך שהשקעה בשכונה הזו היא אולי מעט יקרה יותר בהשוואה לחלופות האחרות שיש בפראג אבל כפי הנראה שבטווח הארוך השכונה רק תמשיך להתחזק.

לסיוע ברכישת נדל"ן בדייויצקה פנו אלינו ונשמח לסייע לכם.



1-10 of 170