סגנונות אדריכלות בפראג: מדריך למשקיעים בנכסים עתיקים בפראג

נשלח 5 ביוני 2020, 7:25 על ידי Conbiz Info Center   [ עודכן 9 ביולי 2020, 4:44 ]

סגנונות אדריכליים בפראג: מדריך למשקיעים בנכסים עתיקים בפראג

אחד מהדברים שהופכים את פראג ליעד מוביל בהשקעות נדל״ן היא הארכיטקטורה שלה. למעשה את פראג אפשר גם לכנות ״אוצר אדריכלי עולמי״ וזה לא יחטא לאמת. בניגוד לערים אחרות בהם אפשר לראות לרוב סגנון אדריכלי עיקרי אחד או שניים, בפראג אפשר להתרשם מכל הסגנונות האדריכליים ההיסטוריים המובילים באירופה: רומנסקי, גותי, בארוק, אר נובו ורבים אחרים. ואם זה לא מספיק, יש בפראג כמה סגנונות ארכיטקטוניים שהתפתחו לתת-סגנונות ספציפיים שאי אפשר למצוא בשום מקום אחר (למשל רונדוקוביזם צ׳כי, שמכונה גם אר דקו צ׳כי). הסגנונות האדריכליים האלה באים לידי ביטוי הן בבניינים למגורים והן בבניינים עם קומות המסחר.

כדי לא לשעמם אתכם ולהסביר לכם את הנושא המורכב הזה בצורה שתהיה נוחה לעיכול והבנה, ניסינו להפוך את המדריך הזה למהנה ומלא בדוגמאות ככל האפשר. אז בואו נצא לסיור קצר בסדר כרונולוגי-היסטורי בין מה שעשוי לעניין חובבי ארכיטקטורה בפראג. נתחיל עם ארכיטקטורה מלפני 1000 שנים ונסיים עם פרויקטים אדריכליים עכשוויים מעניינים. 

אדריכלות רומנסקית בפראג: סיפורו של כדור (תותח) בקיר

האדריכלות הרומנסקית נוצרה בהשראת האדריכלות הרומית העתיקה, והייתה אופיינית לארכיטקטורה האירופאית מהמאה ה-11 ועד למאה ה-13. למבנה הרומנסקי הטיפוסי היו קירות עבים, חלונות דקים, צריחים גדולים ועמודים תומכים מאסיביים. דוגמה מפורסמת לארכיטקטורה הרומנסקית בפראג היא הרוטונדה של סט. מרטין (Rotunda sv. Martina) בפארק מבצר וישארד (Vyšehrad fortress Park). מבנה הרוטונדה הזה הוא העתיק ביותר מסוגו שנשמר, וניצב בנוף היפהפה של פארק וישארד. כשתהיו לידו, חפשו את כדור התותח המוטבע בחזית הבניין.

הרוטונדה (Rotunda) של סט. מרטין בפארק Vyšehrad fortress

סוג אחר של מבנה רוטונדה יוצא דופן הוא הרוטונדה של מציאת הצלב הקדוש (Rotunda Nalezení sv. Kříže). מה שהופך את המבנה הזה למרתק זה לא רק היופי שלו עצמו, אלא גם הארכיטקטורה השונה לחלוטין שסביבו – כאילו הוא נשכח במקום (או שייך למקום וזמן אחרים).

הרוטונדה של מציאת הצלב הקדוש Rotunda of the Finding of the Holy Cross

אדריכלות גותית בפראג: זו שלא תוכלו לפספס

הסגנון הגותי, שמקורו בצרפת, שלט בארכיטקטורה האירופאית מהמאה ה-13 למאה ה-16. כדאי לכם לבקר בכמה מהקתדרלות הגותיות המרהיבות של פראג. ברגע שתכנסו פנימה, דמיינו שאתם תושבי פראג בימי הביניים העומדים ביראת כבוד לפני הוד מלכות השמיים. זו בדיוק הסיבה שבגללה התקדרלות נבנו בסגנון גותי – כדי לגרום למאמינים הנוצרים לחוש ׳קטנים׳ בהשוואה לעוצמה של ישו והכנסייה הנוצרית.

שתי קתדרלות לא תוכלו לפספס בכל מקרה, בשל מיקומן במרכזי התיירות של פראג – טירת פראג וכיכר העיר העתיקה:

קתדרלת ויטוס הקדוש

רנסנס בפראג: בואו נשחק טניס עתיק!

אדריכלי הרנסאנס לרוב ניסו להחיות את האדריכלות של התרבות היוונית והרומית הקלאסית. תקופת הרנסאנס של פראג מתוארכת בין המאות ה-15 ל-17. אלמנט בלתי נשכח של ארכיטקטורת הרנסנס הוא סגרפיטו (Sgrafitto), שיטה הדומה לציורי קיר (פרסקו). ניתן למצוא דוגמה מדהימה לכך בבניין Míčovna, כשמסתובבים בגני המלך היפים הקרובים לטירת פראג ברובע הראדצ׳אני (רובע המצודה). פירוש השם Míčovna הוא ״אולם הנשפים״. האולם הזה שימש כמעין אולם ספורט לאצילים, ששיחקו בו גרסה עתיקה של טניס.

הבארוק המפורסם של פראג

האסוציאציה הראשונה שמעולה לאנשים בראש בהקשר לבארוק היא של פסלים של מלאכים-ילדים עם כרס וידיים שמנמנות, משחקים ומשתובבים בכנסיות. למתחילים באדריכלות, לרוב בארוק הוא הסגנון שהכי קל לזהות. הבארוק בארכיטקטורה הוא מאוד אינטנסיבי, הוא עושה שימוש בהמון קישוטים, בתפאורה דרמטית, צבעוניות והפרזה. סגנון הבארוק ניסה לגרום לצופה להרגיש מאוד אמוציונלי ומעורב ביצירת האמנות.

ואכן סגנון הבארוק הוא זה שמייחד את פראג מבחינת אדריכלות. ניתן למצוא אותו בכל מקום – מבתי מגורים ועד לארמונות וכנסיות. 

Černín Palace ארמון צ'רנין

אם רוצים ליהנות מגולת הכותרת של ארכיטקטורת הבארוק בפראג, אנחנו ממליצים לעשות הליכה ארוכה מרובע העיר העתיקה Malá Strana לכיוון כיכר לורטה (Loreta Square). מדובר בהליכה שהיא חוויה קסומה ומעשירה. וברגע שתגיעו ללורטה, אל תפספסו את ארמון צ׳רנין הענק, שהחזית הראשית שלו, באורך 150 מטר, ניצבת בצד הנגדי של מתחם לורטו, ומשמשת כמקום מושבו של משרד החוץ הצ׳כי.

The Loreta Square כיכר לורטה בפראג

הסגנון הקלאסי

בדומה לרנסנס, גם הסגנון קלאסי (המאה ה-19) הושפע מיוון העתיקה. עם זאת, הזמנים השתנו מאז הרנסנס, ובמאה ה-19 כבר לא היה יותר צורך בבניית ארמונות. לכן, הסגנון הקלאסי יושם בדרך כלל על מבני ציבור כמו בתי ספר, בתי חולים ומבני מנהלה. דוגמה נהדרת לסגנון הזה מצדו השני של העולם הם מבני הציבור בוושינגטון הבירה, ארה״ב. 

בפראג, הבניין הציבורי המפורסם ביותר שנבנה בסגנון קלאסיציזם הוא תיאטרון האחוזות (Stavovske Divadlo) שנבנה בעיר העתיקה בשנת 1783. התיאטרון הזה נחשב לאחד ממבני התיאטרון ההיסטוריים היפים ביותר באירופה, ושימש כחלק מהתיאטרון הלאומי הצ׳כי. ההיסטוריה של התיאטרון הזה קשורה גם למוזיקאי הגאון וולפגנג אמדאוס מוצרט – הבכורה העולמית של האופרה שלו דון ג׳ובאני בוצעה כאן, ועדיין נכללת ברפרטואר. 

Stavovske Divadlo - תיאטרון האחוזות

האר נובו של פראג וסרטים הוליוודיים

סימני ההיכר של ארכיטקטורת האר נובו הם מוטיבים של עלים ופרחים, בשילוב תיאורים של דמויות נשים יפות. אדריכלי ארט נובו ניסו גם למחוק את ההבדלים שבין אמנות חזותית לאמנויות שימושיות (יומיומיות) או אמנות קלאסית ואמנות מודרנית.

הסמל המובהק ביותר של אדריכלות פראג נובו הוא בית העיריה של פראג (Obenci dum) שבנייתו הושלמה בשנת 1911 בכיכר הרפובליקה. גם במקרה הזה, זה בדיוק מבנה מהסוג של ״חייבים לראות״ שלא תוכלו לפספס כשאתם בפראג. כל מבקר בפראג עובר לפחות פעם אחת בכיכר הרפובליקה, אז פשוט שימו לב למה שסביבכם כשאתם שם.

Obecni dum on Republic Square בית העיריה של פראג

בניין נהדר נוסף הוא הבניין של מלון Grandhotel Evropa הממוקם בכיכר ואצלב. המלון הזה שופץ לסגנון ארט נובו בשנת 1905. החזית המעוטרת להפליא שלו הופיעה גם בסרטים הוליוודיים. למשל, הוא שימש כתבנית לתפאורה של המסעדות בסרט ״טיטאניק״ וגם שימש לצילום אמיתי של סצנות מהסרט ״משימה בלתי אפשרית״ (1996).

Grand Hotel Evropa מלון גרנד הוטל אירופה פראג

סגנון פסאודו-מורי – קצת אקזוטיקה אוריינטלית/מזרחית בפראג

זהו סגנון מעניין ואקזוטי באמת שהושפע מהרומנטיקה האמנותית של אירופה באמצע המאה ה-19. הרומנטיקאים היו מרותקים לכל דבר שנראה מזרחי. בפראג סגנון התחייה המורית אומץ ברובו על ידי הקהילה היהודית, שעשתה בו שימוש בעיצוב של בתי כנסת. הדוגמאות המפורסמות ביותר הן בית הכנסת הספרדי ברובע יוספוב ובית הכנסת ירושלים (היובל) הקרוב לכיכר ואצלב. 

Jerusalem synagogue בית הכנסת ירושלים

קוביזם בארכיטקטורה – תופעה צ׳כית

שמעתם על פאבלו פיקסו, נכון? בטח יצא לכם לראות כמה מיצירתיו של האמן הקוביסטי המוכר ביותר. הוא בעקרון העביר את הכל ״גיאומטריזציה״ ויצר ציורים ייחודיים לחלוטין. אך כיצד ניתן להעביר את הקוביזם מציור קנבס לחזיתות בניה? ובכן, מעט מאוד אדריכלים ברחבי העולם באמת ניסו את זה. בראשית המאה העשרים צ׳כיה הפכה לדוגמה מפורסמת למדינה שהחלה ליישם את העקרונות הקוביסטים באופן ייחודי על תכנון בניינים.

Myšáke  - חנות עוגות שהייתה פופולרית בקרב האליטות של צ׳כיה במהלך הרפובליקה הצ׳כוסלובקית הראשונה, קרובה לכיכר ואצלב

אסכולה צ׳כית של הוגים, אדריכלים ומעצבים קוביסטים נעשתה כל כך מפורסמת וייחודית, עד שהענף הצ׳כי של הקוביזם זכה לשם משלו והתפרסם כארכיטקטורה רונדוקוביסטית. זהו סגנון יותר דקורטיבי מקוביזם רגיל באדריכלות.

בניין דירות מגורים קוביסטי בפראג

חיבור מפתיע בין הקוביזם הצ׳כי להשקעות נדל״ן ניתן למצוא בבניין הקוביסטי האייקוני של ארמון אדריה (Adria Palace) בפינת הרחובות Narodni ו-Jungmannova. אחד משוכרי העוגן הבולטים של ארמון אדריה היא חברת הפצת האנרגיה הגדולה בפראג – Prague Egergetics, שלמרבית בעלי הדירות בפראג יש איתה חוזה לאספקת אנרגיה. לכן, בכל פעם שבעל דירה מוכר, קונה או משכיר את הדירה שלו, הוא צריך לעבור דרך עובדי PRE שיושבים בבניין. אין מתווך נדל”ן בפראג שלא מכיר את הבניין הזה.

בניין ארמון אדריה Adria האייקוני בכיכר יונגמן Jungmann

בניין בולט נוסף של אדריכלות קוביסטית שפופולרי בקרב תיירים הוא גרנד קפה אוריינט בעיר העתיקה של פראג – שנחשב לבית הקפה הקוביסטי היחיד בעולם.

ארכיטקטורה סוציאליסטית – מורשת לא אהובה מתקופה טוטליטרית

בכנות, זה לא משהו שתושבי פראג גאים בו במיוחד. אבל לטוב או לרע, האדריכלות הסוציאליסטית נמצאת כאן ויכולה להיתפס כחלק מהמורשת של עידן הקומוניזם הארוך, ולהעניק לו עדות אמיתית בשטח.

לאדריכלים הסוציאליסטים בדרך כלל אסור היה להיות יצירתיים או להגיע עם רעיונות עיצוביים משלהם. לרוב הם נאלצו לעבוד לפי מושגים סטנדרטיים שאושרו כ״פוליטיקלי קורקט״. דוגמה לגישה הזו הוא הריאליזם הסוציאליסטי. סגנון זה שימש בדרך כלל לתכנון מבנים ייצוגיים של המדינה והוביל לעיצובי בניינים זהה ברחבי ברית המועצות.

מלון אינטרנשיונל בשכונת דייביצקה בפראג הוא דוגמה טובה לכך. הוא נבנה בשנות החמישים המוקדמות תחת פיקוחו של שר ההגנה אלכסיי צ׳פיצ׳קה כהתגלמות של האידיאלים האדריכליים של הדיקטטור סטאלין בפראג. המלון קיבל השראה חזקה (או הועתק?) ממגדלי סטאלין – קבוצה של שבעה בניינים רבי קומות במוסקבה, שנבנו כסמל לגאווה באימפריה הסובייטית.

מלון אינטרנשיונל בפראג

הבניינים הטרומיים של פראג

כעת נסקור אדריכלות סוציאליסטית נפוצה יותר, שניתן למצוא בכל מקום בפראג – שכונות ״פאנלק״ (Panelak neighborhoods). פראג נחשבת (ורוצה להיות) בעולם כעיר יפה ומלאה בשכונות ורובעים מעוצבים להפליא. אך במציאות, עשרות אלפי מתושבי פראג מתגוררים במה שנקרא ״פאנלים״ – בלוקים של בניינים טרומיים שהיו כה אופייניים למדינות שהיו בעבר תחת שליטה או השפעה של ברית המועצות.

בתקופת הסוציאליזם המטרה היתה לבנות כמה שיותר דירות במהירות האפשרית. כתוצאה מכך, ישנה אפס יצירתיות ואסתטיקה בבנייני ה״פאנלק״. סוג זה של מבני מגורים שולט בכל מחוזות פראג שנמצאים רחוק יותר ממרכז העיר.

בניינים טרומיים בפראג

הצצה מרתקת לאדריכלות העכשווית של פראג

אפשר לומר בגאווה שיש כל כך הרבה בניינים עם עיצוב יוצא מן הכלל מעשרים השנים האחרונות, עד שקשה לבחור רק כמה דוגמאות. אבל ניסינו בכל זאת.

דוגמה נהדרת לעיצוב חדש, אמיץ ופרוגרסיבי שנכנס לתוך מבני הדיור של העיר העתיקה הוא ה״בניין הרוקד״ (Dancing House) בכיכר Jirásek, מטרים ספורים מנהר ולטבה. הצורה של שני המגדלים של הבניין נוצרה בהשראת הזוג הרוקד המפורסם פרד אסטייר וג׳ינג׳ר רוג׳רס. הבניין משמש כיום כמלון, גלריה ושטחי משרדים יוקרתיים.

הבית הרוקד בפראג

דוגמה ״אמיצה״ נוספת להבאת פיסה של טבע למרכז פראג היא בניין DRN. כאשר מביטים עליו מלמטה, אפשר בקלות לדמיין גבעה ירוקה, משום שיש צמחיה וירק לכל אורך חזית הבניין.

בניין DRN

אדריכלות חדשנית וחשובה לפיתוח נדל״ן חדש למגורים

״אי המרינה״ על נהר הוולטאבה

פרויקט של היזם הישראלי DARAMIS במיקום מדהים על חצי האי ולטאבה. בניינים מעוצבים בצורה הרמונית של משרד האדריכלות עטור הפרסים משה צור ופרויקט AED, מציעים שלווה, נוחות וטבע שופע. מצד שני, לא חסרים בקרבת המקום ההמולה של העיר, הזדמנויות תעסוקה, חנויות, בתי קפה, תרבות וספורט, והפרויקט ממוקם בסך הכל שמונה דקות ממרכז פראג.

מגדלי וי – גורד השחקים למגורים המפואר הראשון בפראג

בניין בצורת V עם מראה ייחודי. הדירות שבקומות העליונות מציעות נוף מרהיב של פראג כולה. מחיר הפנטהאוזים בקומה העליונה מגיע ל-200 מיליון קרונות צ׳כיות (כמעט 30 מיליון ש״ח!).

מגדל V בפראג

זהו פרויקט המגורים הראשון באירופה כולה עם תעודת Leed Platinum, שמציבה את הדרישות המחמירות ביותר לסביבה, נוחות הדיור ויעילות תפעולית. הפרויקט זכה בשני פרסים יוקרתיים בתחרות פרסי הנכסים הבינלאומיים, בקטגוריית ״פיתוח רבי-קומות למגורים״, קיבל הפרויקט את כל חמשת הכוכבים האפשריים, ובקטגוריית ״אדריכלות מגורים לגובה״ הפרויקט הגיע לגמר העולמי וזכה להיות מבין שמונה הבניינים הטובים ביותר בעולם.

פרויקט DOCK Residence

פרוייקט DOCK בפראג

המוטו של המפתח Crestyl הוא “תמיד לחפש את אפקט הוואו”. זה בהחלט תקף לפרויקט הקסום הזה ששוכן משני צדדי נהר הוולטאבה. חלק מהמעון הוא מזח קטח בו ניתן לעגון ספינות שאורכן עד מטר. הפרויקט משלב בין מבני מגורים ומבני מסחר ירוקים. כתוצאה מכך, נוצר למעשה ׳רובע׳ חדש עמוס ומלא חיים – במהלך היום על ידי העובדים ובערב על ידי התושבים. הפרויקט זכה בפרסי ארכיטקטורה רבים, והשלבים החדשים שלו נמצאים עדיין בבניה, על מנת ליצור מעין ״עיר בתוך עיר״ קסומה.

בנייני משרדים ירוקים וחדשניים בפראג

Visionary office building   בניין משרדים ויז׳נרי

מגמות עיקריות בתחו״ם הנדל״ן המסחרי הן מגמת הקיימוּת ומגמת הפתרונות המשרדיים המודרניים, כמו חללי עבודה גמישים או משותפים. אחת מהדוגמאות המובילות ליישום המגמות הללו ניתן למצוא בבניין Visionary שנבנה ע״י המפתח CA Immo ברובע הולשוביצה התוסס. הפרויקט לא רק מבטיח תנאי תעסוקה בריאים לעובדים, אלא גם כיף. זהו הבניין הראשון בצ׳כיה עם מסלול ריצה על הגג, והבניין מחזיק בהסמכת LEED Platinum, הדירוג האנרגטי הגבוה ביותר שניתן להשיג לבניין.

פרויקט דגל נוסף של אותו קבלן הוא בניין המשרדים אמזון קורט. ״מי אמר שבפראג לא יכול להיות ג׳ונגל בתוך העיר?״ היתה שאלה שהציגה המפתחת CA Immo במהלך בניית בית המשפט אמזון במחוז קארלין. הבניין זכה במספר פרסים בינלאומיים, במיוחד על פתרונותיו האקולוגיים. שבע הקומות נשלטות על ידי אטריום פנימי יפהפה מלא באור יום, בריכות מים וירק. זהו מקום בו תוכלו לנשום אוויר מרענן ולהירגע, גם באמצע יום העבודה.

אמזון קורט

בקרלין תמצאו גם את הבניין עם הגן האנכי הגדול ביותר במרכז אירופה – AFI Karlin, שנבנה על ידי אפריקה ישראל. פרט לעובדה שזה פשוט נראה יפה, הצמחייה מפחיתה את האבק ומווסתת את לחות האוויר ואת טמפרטורת החזית. כ-60,000 צמחים צומחים בשטח כולל של 1,400 מ״ר. לכל משרד בבניין יש יכולת לווסת את הטמפרטורה, מה שמבטיח נוחות מקסימלית לעובדים במקום.

הגן האנכי הגדול ביותר במרכז אירופה – AFI Karlin

בית הפסיפס (Mosaic House) במרכז העיר פראג, הוא המלון הראשון בצ׳כיה עם תעודת הצטיינות של BREEAM. הבניין משתמש ב-100% אנרגיה ממקורות מתחדשים, מערכת מים אפורים. הבניין כולל אמצעים נוספים ידידותיים לסביבה כמו פאנלים סולריים על הגג, חדרים עם מיזוג אוויר אוטומטי המגיב לתפוסת החדר, הצללה חשמלית, מקלחות עם טכנולוגיית RainDance, שירותים עם זרימה נמוכה ותאורה חסכונית באנרגיה. 

Mosaic House Hotel - מלון בית הפסיפס

לסיכום

במאמר הזה ניסינו לתת לכם מושג לגבי הניגודים וההפתעות שתוכלו למצוא כשתגלו את האדריכלות של פראג. אם אתם משקיעי נדל"ן ששוקלים לרכוש נכס (דירה או בניין) בצ'כיה, אנו בטוחים שתוכלו להפיק תועלת מהמאמר הזה. ואם תוך כדי תנועה או בתחילתה אתם זקוקים לסיוע, נשמח לסייע לכם, הן ברכישה והן בהשבחה וניהול הנכס לאחר מכן.


השקעה בפרוייקטים חדשים בפראג - למה זה כדאי לך?

נשלח 7 במאי 2020, 13:18 על ידי Conbiz Info Center   [ עודכן 7 במאי 2020, 13:37 ]

7 סיבות טובות להשקיע בפרויקטים החדשים של הנדל"ן למגורים שלנו בפראג

קניית דירות בפרויקטים חדשים של נדל"ן למגורים בפראג מהווה הזדמנות השקעה מעניינת מסיבות רבות. דירות חדשות שנמצאות קרוב לאזור העיר התחתית של פראג (פראג 3 עד 9) הן ברמת ביקוש גבוהה הודות להיצע הנמוך שלהן בשוק. תקנות הבנייה הצ'כיות גורמות להאטה בתהליך קבלת אישורי הבנייה, וגורמות לכך שקשה מאוד ליזמים בפראג לענות על רמת הביקוש העולה. הן גם מעלות באופן מתמיד את המחירים של דירות חדשות. בנוסף לכך, דירות חדשות מהוות אפשרות מגורים אטרקטיבית עבור דיירים אמינים. לכן, קל יחסית למשקיעים למצוא שוכרים טובים לדירות שלהם ולקבל שכר דירה גבוה יותר מאשר בדירת יד שנייה ממוצעת.

בעשור האחרון אנחנו נפגשים כל הזמן עם נציגים מחברות הנדל"ן המובילות של פראג פנים אל פנים ועם השנים ביססנו תנאי שיתוף פעולה מיוחדים איתם. הקשר הישיר הזה עוזר לנו להבטיח תנאים אטרקטיביים יותר עבור הלקוחות שלנו. תנאים אלו כוללים לעתים קרובות הנחה על רכישה של דירות חדשות לרוכשים שאנו מייצגים. הטבות נוספות כוללות תנאי מימון טובים יותר, זמני תשלום ארוכים יותר ותנאי חוזה נוחים יותר באופן כללי.

אנחנו מפרטים כאן רשימה של הטבות שאנחנו יכולים לספק ללקוחות שלנו כאשר אנו מייצגים אותם מול יזמים וקבלנים. ההטבות האלו מספקות ערך מוסף להשקעה בפראג.

1. היו בין הראשונים שמקבלים הצעה!

כשותפים עסקיים של רבים מהיזמים בפראג אנחנו מקבלים חשיפה לפרויקטים חדשים של נדל"ן למגורים בפראג עוד לפני שהם מגיעים לידיעת הציבור הרחב. כך אנו יכולים לבחור את הדירות שהכי מתאימות להשקעה לפני שהן נתפסות בידי מישהו אחר.

2. נצלו את ההטבה בתנאי המימון: שלמו 10% כעת, ואת השאר לאחר שהדירה מוכנה

הפרויקטים שאנחנו מציעים ללקוחות שלנו נהנים לרוב ממבנה המימון הבא:

  • תשלום ראשוני של שמירה על הזכויות ניתן לתשלום אחרי חתימה על הסכם ראשוני. מדובר בדרך כלל על תשלום של 2% מסך עלות הרכישה.
  • תשלום של 15% ממחיר הפרויקט (כולל מע"מ) ניתן לתשלום לאחר חתימה על הסכם מכירה עתידית (FPA). הסכם מכירה עתידית צריך להיחתם בדרך כלל בתוך חודש ממועד החתימה על שמירת הזכויות בפרויקט. לאחר החתימה על הסכם ה-FPA ניתן בדרך כלל כחודש לשלם את התשלום השני. זה אומר שלרוכש יש בערך חודשיים לגייס את הסכום של 15% מהתשלום הכולל לאחר החתימה על הסכם שמירת הזכויות.
  • התשלום הסופי, שמהווה כ-85% מסך עלות הרכישה (כולל מע"מ), משולם לאחר השלמת הבנייה. בדרך כלל מדובר על מסגרת זמן של שנתיים ממועד החתימה על הסכם שמירת הזכויות. זה אומר שללקוחות שלנו יש מספיק זמן לגייס את הסכם הנדרש מההון העצמי שלהם או על ידי לקיחת משכנתא בצ'כיה.

3. הרוויחו מתנאים אטרקטיביים נוספים שמוצעים ללקוחות שלנו

כאשר אנו עורכים מו"מ על תנאי רכישת דירה, המטרה שלנו היא להבטיח שהאינטרסים של הלקוחות שלנו מקבלים ייצוג הולם, ושתנאי החוזה מיטיבים איתם ככל האפשר. אנחנו בדרך כלל מצליחים לקבל זמני תשלום ארוכים יותר עבור הלקוחות שלנו. אנחנו מחפשים יזמים שמבינים שהלקוחות שאנחנו מייצגים צריכים לבצע העברות בינלאומית כדי לשלם על הדירה, מה שמצריך זמן רב יותר עקב הליכים בירוקרטיים שונים.

אנחנו גם עושים מאמצים רבים עבור הלקוחות שלנו כדי להפחית את גובה הקנסות הנכללים בחוזה, לדאוג לחשבונות בטוחים עבור ההפקדות ולהבטיח שהם מקבלים דיווח בזמן על כל סוגיה המתעוררת בעת הבנייה. אנחנו גם מוודאים שהלקוחות שלנו מבינים באופן מלא את הזכויות והחובות שלהם בחוזה; לכן אנחנו דואגים להכין עבורם סיכום ברור של כל החוזים, כולל פירוט והוראות ביצוע של התשלומים ולוח זמנים לביצוע הפרויקט.

4. הגדילו את הרווח שלכם באמצעות מינוף משכנתא בבנקים בצ'כיה

המשקיעים שרוצים להשתמש במינוף בנקאי כדי להגדיל את ההחזר על ההשקעה שלהם יכולים לבקש משכנתא אישית מבנקים בצ'כיה. כרגע אנחנו מסוגלים לעזור ללקוחות במימון של רכישות פרויקטים חדשים עד ליחס חוב לנכסים (LTV) של 60% (נכון למרץ 2020).

5. אנחנו מוודאים שיש לכם אסטרטגיית יציאה

אם התכנית הראשית שלכם (רכישת דירה) לא יכולה להתבצע כפי שציפיתם, מרבית החוזים עם היזמים והקבלנים מספקים גם תכנית גיבוי – העברה של חוזה הרכישה העתידי לקונה אחר. אנחנו תמיד משתדלים, ולרוב מצליחים, להכניס את סעיף ההעברה הזה לחוזים של הלקוחות שלנו. הסעיף הזה שימושי במקרה שבו יש לכם סיבה משמעותית שלא לחתום על ההסכם הסופי ולשלם את התשלום האחרון. לדוגמה, מצב זה יכול לקרות אם אתם לא מצליחים לקבל מימון משכנתא בבנק צ'כי או שהמצב הפיננסי שלכם משתנה (אם אתם מאבדים מקום עבודה או זקוקים למימון של טיפולים רפואיים רציניים, למשל).

6. אנחנו עוזרים לכם להשיג גידול בערך הנכס מיד לאחר שהפרויקט מסתיים

ההנחה היא שבתוך שנתיים ממועד החתימה על הסכם שמירת הזכויות בנכס, ולאחר סיום בניית הפרויקט, ערך השוק של הדירה שלכם יעלה.

אחת מהסיבות העיקריות שאנחנו יכולים להניח שהצמיחה תמשיך בשנים הבאות היא ההיצע הנמוך של דירות למגורים בפראג, בעוד שההגירה לבירה הצ'כית נמצאת בעלייה מתמדת. אתם יכולים לצפות במגמת העלייה הזו במחירי הנדל"ן למגורים באינדקס הנדל"ן הצ'כי של פירמת הענק דלויט (Deloitte), שממפה את המגמות במחירים אלו.

כמובן שאנחנו לא יכולים להשפיע על האופן בו יתפתח שוק הנדל"ן בשנים שלאחר החתימה על חוזה המכירה העתידית. למרות זאת, אנחנו כן יכולים לעזור לכם להגדיל את הסיכוי שהערך של הדירה החדשה שלכם יעלה. כך זה עובד:

  • אנחנו תמיד מקפידים לעזור ללקוחות שלנו לבחור נכס שהניסיון שלנו גורם לנו להאמין שהוא מתאים במיוחד להשקעה ולהשכרה. אנחנו לוקחים בחשבון את המחיר, המיקום בבניין, מערך הנכס, שכר הדירה העתידי ועוד. כך אנחנו יכולים להמליץ על הדירה עם יחס הרווח/עלות הגבוה ביותר.
  • אנחנו יכולים לדאוג לעיצוב והתקנת המטבח לאחר קבלת הדירה מהקבלן (בצ'כיה המטבח אינו כלול בבנייה של דירות חדשות).
  • אנחנו יכולים להשיג לעתים קרובות הנחה עבור הלקוחות שלנו (בייחוד אם הלקוח רוכש יותר מדירה אחת).

7. תיהנו מהשירות שאנחנו מציעים לאחר הרכישה, כולל שירותי השכרה ואחזקת הנכס

אנחנו לא מסיימים את המעורבות שלנו בפרויקט ברגע שבו נמסר המפתח לדירה החדשה שלכם. אנחנו יכולים להמשיך ולסייע לכם לגרום להשקעה להצליח. האפשרויות לאחר הרכישה כוללות:

  • עיצוב והקמת מטבחים במחירים מוזלים.
  • מילוי דו"חות מס לגביי הרכישה.
  • השכרה לדיירים אמינים.
  • ניהול הנכס לטווח ארוך. זה כולל גביית שכר הדירה, התמודדות עם הדיירים, פתירת בעיות, טיפול בביטוח הדירה, ניהול המשכנתא.
  • מילוי טפסי החזרי מס שנתיים כולל הוראות תשלום.
  • מכירת הדירה.

לסיכום, אנחנו רוצים להצביע על עוד כמה יתרונות חשובים של רכישת דירה חדשה.

  • רכישה רגילה של דירות יד שניה מחייבת תשלום מס רכישת נדל"ן בגובה 4%, שמשולם על ידי הקונה. אך דירות שנמכרות ישירות מהיזם או הקבלן לאחר הבנייה שלהן ומיועדות למגורים הן פטורות ממס זה. הרוכש רק צריך להגיש דו"ח מס לרשויות עם דיווח על תשלום מס של 0 קורונות צ'כיות.
  • על פי תקנות הבנייה בצ'כיה, קבלני נדל"ן חייבים לספק לרוכש לפחות שנתיים של אחריות על הבנייה. האחריות הזו כוללת תיקון של ליקויים המתגלים על ידי הרוכש לאחר המעבר לדירה בפרק הזמן הקצר ביותר האפשרי, לאחר שנמסרה הודעה על כך לקבלן. חלק מהקבלנים אף מספקים אחריות מורחבת למשך שלוש שנים.

רוצים לדעת עוד על הניסיון שלנו בהשקעה בדירות חדשות בפראג, צ'כיה? אתם מוזמנים ליצור אתנו קשר ונשמח לענות על כל שאלה. 



נראה שמשבר הקורונה לא משפיע על עליית מחירי הנדלן בפראג

נשלח 3 במאי 2020, 7:37 על ידי Conbiz Info Center   [ עודכן 3 במאי 2020, 7:38 ]

הקורונה לא משפיעה על עליית מחירי הנדלן בפראג


משבר הקורונה לא צפוי לגרום לירידת מחירי הנכסים בצ'כיה, כך נאמר בתחילת 2020 ע"י אנשי Association for the Development of the Property Market בפראג. עם זאת, לטענתם ניתן לצפות להאטה במכירות ולירידה במחירי השכירות, אך המחסור בדירות בשוק צפוי להכריע את הכף ולגרום לעלייה במחירי הנדל"ן בפראג.

לפי הנתונים של חברת הפיתוח טריגמה מספר הדירות הזמינות להשכרה לטווח ארוך בפראג עלה ל-12,371 – עלייה של 71.8% ברבעון הראשון של 2020 לעומת התקופה המקבילה אשתקד. זו הייתה העלייה הגבוהה ביותר ב-4 השנים האחרונות -מה שגרם לעלייה של 86.1% במספר הנכסים הזמינים לעומת התקופה המקבילה אשתקד. 

נשיאת הקבוצה Zdenka Klapalová אמרה שהעלייה במספר הדירות הזמינות להשכרה לטווח ארוך עשויה להביא לירידה במחירים, אך ירידה זו צפויה להיות קצרה. לנוכח המחסור האקוטי בדירות בפראג, היא צופה ירידה מסוימת בביקושים השנה, אך לטענתה זהו מצב זמני. היא גם אמרה שלא צפויה ירידה במחירי הנכסים, אך יש הערכה שזמן סגירת העסקאות יתארך – מה שיגרום ללחץ על המוכרים ולהצעת הנחות במחיר. לטענתה, הביקוש ייחלש כי אנשים יפסיקו לרכוש נכסים לזמן מה בגלל הרגשת חוסר ודאות כלכלית. בנוסף, היזמים אינם מגיבים בגמישות מספקת לביקוש בשוק והצע הדירות אינו מספק – מה שמביא לעליית מחירים.

עם זאת, לדעתה חקיקה היא הסוגייה המרכזית שמשפיעה על מחירי הדירות, בעיקר תהליכי האישור האיטיים והמסובכים שנהוגים היום בפראג.  לכן Association for the Development of the Property Market מנסחת קוד בנייה חדש, מה שצפוי לקצר ולפשט את הבירוקרטיה הקשורה לבנייה.

לחקיקה זו שצפויה להיכנס לתוקפה באמצע 2023 יש כבר עכשיו מתנגדים רבים, חלקם טוענים שהיא תועיל ליזמים ומנוגדת לאינטרס הציבורי וחלקם טוענים שהיא לא חוקתית.

כך או כך - אנליסטים מעריכים כי ענף הבנייה יהיה מהראשונים להתאושש ממשבר הקורונה, בעיקר הודות לעובדה שהוא אינו תלוי רבות בסחר חוץ. 

זקוקים למידע נוסף? פנו אלינו


מצב הנדל"ן בפראג ובצ'כיה לאור אירוע וירוס הקורונה - העמוד מתעדכן כל הזמן

נשלח 3 באפר׳ 2020, 11:25 על ידי Conbiz Info Center   [ עודכן ]

מצב הנדל"ן בפראג ובצ'כיה לאור אירוע וירוס הקורונה - עדכונים שוטפים

זוג לובש מסכות נגד וירוס קורונה בפראג

עדכון קורונה מפראג נכון לתאריך 04/8/2020 (עדכונים קודמים בהמשך העמוד...)

נכון להיום אין מגבלות רציניות במרחב הציבורי בצ'כיה למעט חובת עטיית מסיכות במטרו. כמות החולים בקורונה מתחילה לעלות שוב אם כי במידה מתונה. נכון להיום לא מדובר על חשש מגל שני של קורונה בפראג.

כידוע, מגיפת הקורונה פגעה בשווקים רבים, אך ענף הנדל"ן בצ'כיה הושפע מכך רק בצורה מזערית. מחירי הדירות, הקרקע והבתים ממשיכים לעלות.

לפי הפראג דיילי מוניטור, בארבעת החודשים הראשונים של 2020 עלו מחירי הדירות בפראג ובערי הסביבה בערך ב-13% ביחס לשנה הקודמת, מה שהעלה את המחירים לכ-65,400 CZK למ"ר בממוצע. כצפוי, הדירות היקרות ביותר ממוקמות בפראג 1 (159,800 קרונות למ"ר) ואילו הזולות ביותר נמצאות בפראג 10. "קצב הצמיחה של מחירי הדירות הואט ברבעון השני בצ'כיה, אם כי הדירות עלו במחיר בכל האזורים פרט לעיר קרלובי וארי, שם המחירים התייצבו. הדירות הקטנות יותר בקטגוריות 2+1 ו- 2+KK הפכו ליקרות יותר" אמר לפני כמה ימים פטר ניימק, מנהל מחלקת הנדל"ן בבנק Hypotecni.

שכירויות טווח ארוך וטווח קצר בפראג

לגבי השכירויות, חווינו צניחה של 15-20 אחוז בשל דירות ה-Airbnb שנכנסו לשוק ההשכרה לטווח ארוך אולם אנו צופים התאוששות מהירה בנושא עם חזרת פעילות ההשכרה לטווח קצר (שכבר מתחילה להתעורר בפראג).

עדכון קורונה מפראג נכון לתאריך 02/7/2020 (עדכונים קודמים בהמשך העמוד...)

נכון ל-1 ביולי באופן רשמי מרבית הגבלות הקורונה הוסרו בצ'כיה ולמעשה מתחילים לראות פחות ופחות אנשים שהולכים עם מסכות. כעת גם בחנויות וגם במקומות הסגורים לא נדרשת מסכת פנים (מלבד בתחנות המטרו).

אתמול גם נערכה חגיגת סיום הקורונה (יש האומרים המוקדמת מדי) על גשר קארל עם שולחן באורך של 500 מטר על בסיס כיבוד עצמי וכך כולם חלקו עם כולם שתיה חריפה, אוכל ביתי ומעדנים.


הגבולות עם מדינות האיחוד שהוגדרו כירוקות נפתחו ומתחילה תנועה ערה בין המדינות. אנחנו גם מתחלים לראות ניצנים של חזרת התיירות לפראג.

עדכון קורונה מפראג נכון לתאריך 07/6/2020 (עדכונים קודמים בהמשך העמוד...)

בימים הראשונים של חודש יוני 2020 נרשמו בצ'כיה פחות מ-40 מקרי קורונה חדשים כל יום. 

מלבד שיא של 111 מקרים חדשים ב-18 במאי, מספר חולי הקורונה החדשים בצ'כיה היה מתחת למאה בכל יום בחודש מאי. בשיאו של המשבר בתחילת אפריל, נרשמו כל יום 200-300 מקרי קורונה חדשים. בסך הכל, צ'כיה ערכה עד היום קצת פחות מחצי מיליון בדיקות קורונה, עם כ-9000 מקרים מאושרים של קורונה מאז תחילת ההתפרצות באמצע מרץ. בערך 2500 מהחולים נותרו חולים, השאר הבריאו.

במהלך החודש האחרון העלייה היומית במקרים חדשים של חולי קורונה נותרה יציבה, מה שמרמז כי התוכנית של צ'כיה לפתוח מחדש חנויות, מסעדות ומתקנים אחרים לא השפיעה באופן משמעותי על התחלואה במדינה. 

נכון ל- 25 במאי, כמעט כל העסקים בצ'כיה נפתחו מחדש אך עם זאת, עדיין שומרים בצ'כיה על ריחוק חברתי וקיימת דרישה לחבוש מסכות במקומות סגורים כולל חנויות ומסעדות. הדרישה לחבוש מסכה כשנמצאים בחוץ הסתיימה נכון ליום שני האחרון אבל מחצית מהצ'כים שנשאלו על כך אמרו כי ימשיכו לחבוש אותה. 

הגבולות עם סלובקיה הונגריה אוסטריה וגרמניה נפתחו לא מכבר. מי שמגיע מהמדינות הללו, לא צריך להכנס לבידוד.

עדכון קורונה מפראג נכון לתאריך 16/4/2020 (עדכונים קודמים בהמשך העמוד...)

לרשויות הצ'כיות נראה שמגיפת הקורונה בצ'כיה נמצאת תחת שליטה ולכן אתמול התקיימה ישיבת ממשלה בצ'כיה שדנה בתחילת החזרה לשגרה. בישיבה הוחלט על 5 שלבים מדורגים שיהיו תלויים האחד בהצלחתו של משנהו.

  • בתאריך 20/4 צפויים להיפתח שווקי האיכרים, החנויות הקטנות ומרכזי הספורט תחת מגבלות של כמות אנשים ומיגון.
  • שבוע לאחר מכן, בתאריך 27/4 ייפתחו חנויות עד גודל של 200 מ"ר ושאינן בקניונים.
  • ב-11/5 ייפתחו בתי ספר לנהיגה, מכוני כושר וחנויות עד 1000 מ"ר.
  • ב-25/5 ייפתחו מסעדות ופאבים עם מקומות ישיבה בחוץ, מספרות ומכוני יופי. בשלב זה אולי גם יפתחו מוזיאונים, גלריות וגני חיות.
  • בתאריך 8/6 ייפתחו כל המסעדות, קניונים עד 5000 מ"ר, תיאטראות וטירות. כמו גם אירועים המוניים של עד 50 איש. יתכן שגם בתי קולנוע.

עדכון קורונה נכון לתאריך 4/4/2020 (עדכונים קודמים בהמשך העמוד...)

הממשלה הצ'כית פועלת כדי למנוע את קריסת שוק הנדל״ן בעקבות אירוע הקורונה והיא נוקטת בפעולות שונות.

  1. הוגשה הצעת חוק לביטול מס רכישת הנדל״ן של 4% שהוטל בשנת 2016 על הרוכשים (במקום המוכרים עד אז). דבר זה יכול להשפיע רבות על שוק הנדל״ן מכמה בחינות:
    1. ראשית הוזלה משמעותית של כל מחירי הנדל״ן מיידית ב 4 אחוזים. 
    2. שנית, עד כה דירות חדשות נהנו מפטור של מס רכישה ונדרשו לשלם רק רוכשי נכסים של יד שניה, כעת האיזון בין דירות חדשות לדירות יד שניה מופר ויהיה מעניין לאן זה יוביל את המשקיעים וכנ״ל את הקבלנים והיזמים שיתרון זה נלקח מהם כעת.
  2. הבנק הלאומי הצ׳כי הוריד במעט את דרישותיו מהבנקים לזכאות למשכנתא - כלומר כעת אדם המרוויח משכורת מעל רף מסויים יוכל לקבל משכנתא גבוהה יותר בעקבות הורדת רף הדרישות של הבנק הלאומי הצ'כי.
  3. הבנק הלאומי הצ׳כי עושה צעד חריג ולמעשה מגדיל את היכולת למנף את הנכסים מ-80%LTV. כעת יהיה אפשרי לקבל 90% מינוף, זהו צעד רגיש מאד לבצע בעת משבר אך הבנק בטוח ביכולת ההחזר של הצ׳כים והוא חש שנדרש תמרוץ מסוג זה כדי למנוע קריסה של שוק הנדל״ן.

שוק הדירות לטווח קצר - בעיקר בעיר העתיקה של פראג

בעקבות אירוע הקורונה נאסרה בין לילה הכניסה לתיירים לצ׳כיה, מה שסגר ביום אחד את שוק הדירות לטווח קצר. הרבה נכסים שהושכרו לטווח קצר למעשה יצאו מיד לשוק השכירות ארוכת הטווח ולמעשה דחקו את מחירי השכירות למטה. במקביל, ההגבלות על התנועה והאיסור להתקהל גרמו להאטה משמעותית בחיפוש דירות ולמעשה אנשים לא עזבו את הדירות שלהם. כולם התרכזו במשבר ובסכנת ההידבקות, דבר שתרם להורדת מחירי השכירות עוד יותר.

מחירי הדירות בצ'כיה נכון להיום

מחירי הדירות בצ'כיה נשארו במידה מסויימת יציבים. בעיקר משום שהבנקים עם פרוץ המשבר נתנו לבעלי משכנתאות אופציה להקפיא תשלומי משכנתא ל-3 חודשים לפחות. עובדה זו לדעתנו דוחה את צניחת מחירי הדירות במספר חודשים לפחות במידה ויתפתח משבר כלכלי בעקבות הקורונה.

עדכון קורונה נכון לתאריך 3/4/2020 (עדכונים קודמים בהמשך העמוד...)

נכון להיום בכל צ׳כיה ישנם קצת יותר מ-3500 נדבקים בקורונה ו-39 מתים. יש גם מגמה של האטה מסויימת בקצב ההדבקות כך שנראה שפעולות הממשל הינם בכיוון הנכון. הממשלה גם נוקטת בפעולות שונות כדי להקל את המצב על האזרחים:

  • הממשלה מציעה בשלב זה מענקים לעצמאים, הלוואות לחברות ללא ריבית עד 12 חודש ולאחר מכן ריבית מופחתת, הממשלה תשלם לכל המפוטרים עד 80 אחוז מהשכר, ועוד הטבות שונות.
  • היום התקבלה הסכמת הממשלה להכניס חוק שבעל דירה לא יוכל לפנות דייר שלא שילם שכ״ד דירה בשל הקורונה, זה טרם אושר בפרלמנט אבל הסיכוי שיאושר הוא גבוה. בעקבות חוק זה אנחנו צופים שיהיו שוכרים שיקפצו על הטרמפ הזה ויהיו עיכובים בתשלומים. עם זאת, חשוב להדגיש כי הממשלה לא נתנה פטור מתשלום שכירות וגם דייר שלא ישלם יהיה מחויב להחזיר את כל החוב שלו עד מאי 2021 אך זה תאריך רחוק עדיין.
  • כמו כן היום בערב הממשלה הודיע שההגבלות יוארכו עד ה 11 למאי, כך שלא נראה שזה הולך להיות קצר (צפי ל-14 אלף נדבקים עד אמצע אפריל וחג הפסחא).

אנו בימים אלו עובדים ומתאמצים ככל האפשר לצמצם את החשיפה של הלקוחות שלנו ובכל בעיה שמתעוררת אנחנו מטפלים מייד - וכמובן בתיאום מלא עם בעלי הנכסים.

דחיית תשלומי המשכנתא

בימים אלו קיבלנו אישור פורמלי מהבנק איתו אנו עובדים שקיימת אפשרות לקבל דחייה בתשלומי המשכנתא בעקבות משבר הקורונה.

הבנק מציע 2 מסלולים אפשריים לבחירה:

אפשרות א - הקפאה של הקרן והריבית ל-3 חודשים:

ניתן לקבל הקפאה מוחלטת של תשלומי המשכנתא (קרן וריבית) למשך 3 חודשים.

אפשרות ב - הקפאה ל-12 חודשים של תשלומי הקרן:

הקפאה של תשלומי הקרן בלבד (הריבית תמשיך להיות משולמת) למשך עד 12 חודשים.

חשוב לציין כי:

  • יש להגיש את הבקשה לפחות 10 ימים לפני מועד משיכת התשלום של המשכנתא מהחשבון.
  • בניגוד לשמועות בנושא, להקפאה זאת לא תהיה השפעה על דירוג האשראי של הלקוח ולא תפגע בו בשום צורה מבחינת דירוג איכות הלקוח לגבי מוסר תשלומים וכדומה.
  • אין עמלות פעולה או עמלות שונות לפעולה הזו ללקוחות שלנו.
  • אם יש לכם כמה נכסים/משכנתאות ורוצים להקפיא את כולם יש להגיש בקשה על כל נכס/משכנתא בנפרד.

עדכון קורונה נכון לתאריך 18/3/2020

נכון לתאריך 18/3/2020 היו בצ'כיה מעל 450 נדבקים בוירוס הקורונה. ממשלת צ'כיה הטילה סגר נושם על כלל התושבים וכל מי שיצא החוצה לרכוש מזון או שהשתמש בתחבורה הציבורית חייב לשים מסכה על הפנים. כל המסעדות, הקניונים, ומקומות הבילוי סגורים. כל מה שלא מוגדר כשירות נחוץ נסגר. נאסרו התקהלויות של יותר מ-10 אנשים ובהרבה מקומות עבודה עברו לעבודה מהבתים עד כמה שניתן.

עסקאות מכירה

השוק כרגע בצ'כיה (כמו ברוב העולם) קפוא. כולם מחכים לראות מה יהיה ורק עסקאות שנמצאות בתהליך מבוצעות. גם מרבית הבנקים שלחו את העובדים לעבוד מהבתים ולכן אישורי משכנתאות מתעכבים יתר על המידה.

הקפאת תשלומי משכנתא

דבר נוסף בעניין זה, הוא שהבנקים בצ׳כיה מוכנים לאשר בעקבות המצב הקפאת תשלומי משכנתא ללא קנסות ל-3 חודשים.

שכירויות של נכסים

הסיכוי למצוא שוכר לדירה שמתפנה בימים אלו נמוך. מי שעובר דירה בימים אלו נתקל בהמון קשיים (אין נותני שירותי סבלות לדוגמה) וגם השוק הזה קפוא. מצד שני שוכרים שאמורים לסיים חוזה בימים אלה, דווקא ביקשו להאריך בחודש-חודשיים את השכירות עד שיתבהר המצב.

צפי למצב השכירויות בעתיד הקרוב

בעתיד הקרוב, גם בשל המשבר הצפוי אנו לא צופים ירידה בביקושי השכירויות הרגילות לטווח ארוך בפראג ובפילזן, למעט ביקוש לדירות יוקרה שיתכן והביקושים אליהם ירדו מעט. בדירות תיירות (בעיקר בעיר העתיקה של פראג) המושכרות לחברות תיירות לטווח ארוך כבר אנו נתקלים באתגרים. שוק התיירות קפוא, החברות לא מצליחות להשכיר את הדירות לתיירים כלל וכבר קיבלנו בקשות מצידם לביטולי חוזים, הקפאות ובקשות לדחיה של שכר הדירה עד אשר יתבהר המצב.

בשל המשבר אנחנו צופים בטווח הקרוב קשיים בתשלומי שכר הדירה בעיקר בקרב השוכרים העצמאיים ואלו שהוצאו לחופשה ללא תשלום מטעם מקום העבודה.

ויש גם צד חיובי לכל הסיפור...

לצד המצב הלא פשוט שהעולם נקלע אליו יש גם פנים אחרות לעניין. העיר פראג ריקה מתיירים כמו שלא היתה מעולם והמראות הדרמטיים האלה רק גורמים לחלק מתושבי פראג שהתלוננו על תיירות היתר בעיר להתגעגע לכמויות התיירים שהציפו אותה ושתרמו המון לכלכלת העיר.


הנה 7 האסטרטגיות המובילות בהן אנו משתמשים כדי למצוא ולממש את עסקאות הנדל”ן הכי טובות בפראג

נשלח 30 במרץ 2020, 11:55 על ידי Conbiz Info Center   [ עודכן 30 במרץ 2020, 14:06 ]

הנה 7 האסטרטגיות המובילות בהן אנו משתמשים כדי למצוא ולממש את עסקאות הנדל”ן הכי טובות בפראג

במהלך יותר מעשור בשוק הנדלן של צ׳כיה, השתמשנו במגוון של אסטרטגיות השקעה. כאן נפרט את אותן אסטרטגיות, שבעינינו הן חיוניות להצלחה בשוק הנדל״ן המאוד תחרותי של פראג. בנוסף, נתאר שיטות ואפילו יישומים בהם אנחנו משתמשים באופן יומיומי, כדי לשפר את המקורות ואת ניתוח העסקאות שלנו.

בנוסף, הגינו תהליך שיטתי של הצגת עסקאות ללקוחותינו, כדי שנוכל לפעול מהר יותר מהמתחרים שלנו. יתרה מכך, האסטרטגיה הכוללת שלנו היא לצבור כמה שיותר ניסיון מגוון ומעמיק בתחום, ככל האפשר, כדי להגדיל באופן דרמטי את השווי שלנו עבור לקוחותינו.

1. אנחנו שואפים להיות הראשונים שיודעים על העסקאות הטובות ביותר

איך? על ידי פיתוח מתמיד של משפך מוביל של הצעות ״אוף מרקט״ (מחוץ לשוק).

אנו רואים בנדל״ן עסק המבוסס על יחסים בין אנשים. בהתאם לכך השקענו, ואנחנו ממשיכים להשקיע, הרבה זמן ואנרגיה ביצירה ופיתוח של קשרים בעלי ערך בשוק הנדל״ן. אחרי שנים רבות של מאמצים ופעילות בפיתוח עסקי, הפכנו לחלק בלתי נפרד מרשת המתווכים הלא רשמית של פראג. אין כמעט יום שאנחנו לא מקבלים הצעה כלשהי מאחד מעמיתנו, כולל מסוכני נדל״ן, משקיעים ומתווכים אחרים. הרבה מאותן הצעות שאנחנו מקבלים הן הצעות שנמצאות ״מחוץ לשוק״, כלומר, שלא מפורסמות באף פלטפורמת נדל״ן ציבורית בצ׳כיה.

יש סיבות שונות מדוע מוכרים עשויים להעדיף להציע נכסים ״מחוץ לשוק״. למשל, כשנכס למכירה הוא בניין דירות, המוכר לרוב יעדיף שהמידע על המכירה לא יתפשט בקרב הדיירים שלו. סיבה נפוצה נוספת היא שהמוכר פשוט רוצה לחסוך לעצמו את עלויות הפרסום, לכן הוא מבקש להפיץ את דבר המכירה בקרב אנשי הקשר והקשרים שלו בעולם הנדל״ן, לפני שהוא יבחר לפרסם את המכירה באופן ציבורי. זה משהו שקורה לעתים קרובות בפרויקטים של קבלנים קטנים יותר.

אנחנו מנויים לרשימות התפוצה של כל הקבלנים הגדולים בפראג. פגשנו רבים מהם פנים אל פנים וניהלנו משא ומתן על תנאי שיתוף פעולה מיוחדים בישיבות אישיות, לכן אנחנו מקבלים הרבה מצגות של פרוייקטים חדשים בתחום הנדל״ן בפראג לפני שהם מגיעים לציבור הרחב.

הצעות נדל״ן ״מחוץ לשוק״ כאלה בצ׳כיה לרוב מאוד מעניינות משקיעים, מכיוון שהתנאים שלהן עשויים להיות אטרקטיבים למדי, ואנחנו לא מתכוונים רק לתמחור טוב. לעתים קרובות יכולים להיות יתרונות נוספים – אפשרויות מימון מעניינות לעסקה, פוטנציאל להגדלת מיקום הנכס, אפשרויות להנחות ועוד.

2. אנחנו גם רוכשים ישירות מבעלי הנכסים

השגרה היומיומית שלנו כוללת סינון של פרסומי נדל״ן מאנשים פרטיים. בצ׳כיה נהוג מאוד למכור, לקנות או להשכיר נדל״ן ללא כל עזרה או תיווך של אנשי מקצוע בתחום הנדל״ן. הסיבה העיקרית לכך היא חוסר האמון בסוכני נדל״ן, שנובע מהיעדר פיקוח על דרישות הכניסה המקצועיות לענף, בשל היעדר חקיקה. לכן עסקאות נדל״ן ללא התערבות של סוכני נדל״ן מהוות חלק גדול מעסקאות הנדל״ן בצ׳כיה, וישנם לא מעט אתרים שמתמחים בסוג כזה של עסקאות.

מה הופך את העסקאות הללו למעניינות עבור משקיעים? אם הבעלים מוכר ללא סוכן, המחיר לרוב יהיה נמוך יותר מכיוון שהבעלים לא מכיר היטב את השוק כמו סוכן מקצועי, ועשוי לתמחר את הנכס זול בהרבה ממה שהשוק מאפשר (כמובן שהם לעתים קרובות מתמחרים גם גבוה מדי, ולכן לא מצליחים למכור).

כדי להפוך את החיפוש אחר עסקאות מהסוג הזה ליותר יעילות, אנחנו משתמשים בתוכנות חיפוש מיוחדות עם מנוי בתשלום. מנועי החיפוש הללו עוקב אחר שוק הפרסומים הפרטיים מדי שעה, ואנחנו מקבלים הודעה ברגע שהצעה טובה מתפרסמת.

עסקאות עם בעלים לרוב מאתגרות יותר מבחינת משא ומתן, מכיוון שהמוכר אינו מתחום הנדלן, והתקשורת אתו עשויה להיות יותר רגשית והפכפכה. לכן חשוב מאוד שהקונה יהיה בקיא לא רק באסטרטגיות של משא ומתן בתחום הנדל״ן, אלא גם במנטליות של בעלי הנדל״ן המקומיים.

3. אנחנו מסוגלים להתמודד עם התפתחויות במחירי הנדל״ן בהתבסס על מאגר נתונים עצום מהטאבו של צ׳כיה

נתונים מצביעים על הפרש של 10-15% בממוצע בין המחירים שמתפרסמים, לבין מחירי הסגירה הסופיים של נכסי נדל״ן בצ׳כיה (בפראג 1 ו-2 המחירים הם מעל 30%). לכן, חשוב מאוד להיות מודעים למחירים הסופיים בהם נמכרים נכסים במיקום מסוים. לשם כך אנו עושים שימוש בכלי נוסף בתשלום – Pricemap, כלי שאוסף נתונים מכל מכירות הנדלן הרשומות בטאבו הצ׳כי (כל רכישת נדל״ן בצ׳כיה חייבת להיות רשומה בטאבו של צ׳כיה ״Katastr Nemovitosti״). 

היכרות עם מחירי הסגירה האמיתיים של עסקאות נדל״ן, מעניקה לנו את הבטחון הדרוש לנו לא רק כדי לייעל את תוצאות המשא ומתן, אלא גם בתכנון העסקי שלנו. כשעובדים על תחזיות מכירה לפרוייקטים גדולים יותר של נדל״ן, במיוחד אז נרצה שהתוכניות העסקיות שלנו תהיינה מדוייקות ככל האפשר, לכן תמיד ננתח מחירים אמיתיים מ-Pricemap.

הערכת יתר של מחירי נדל”ן בשכונות פראג. ציר ה-Y מייצג את הערכת היתר באחוזים, ציר ה-X את ציר הזמן. צולם בכנס הנדל”ן הצ׳כי 2019
בתמונה: הערכת יתר של מחירי נדל”ן בשכונות פראג. ציר ה-Y מייצג את הערכת היתר באחוזים, ציר ה-X את ציר הזמן. צולם בכנס הנדל”ן הצ׳כי 2019

4. אנחנו ממסדרים את תהליך הצגת העסקה ללקוחותינו, וסגירתה

האמת המרה בנוגע להשקעות בנדלן בפראג (ולא רק) היא שעסקאות במחיר אטרקטיבי נעלמות תוך ימים ספורים, לעתים אפילו תוך שעות. כל דירה חמישית בפראג נקנית על ידי משקיע. לכן ישנה תחרות גדולה בין משקיעים בשוק של פראג.

תפקידנו קשה אפילו יותר, בגלל שאנחנו צריכים לחכות לאישור הלקוח לסגירת העסקה. אנחנו מנסים להקל על החסרון הזה בזמן באמצעות גישה שיטתית:

  • אנחנו משתפים צפייה וירטואלית בנכס עם לקוחותינו מיד לאחר הביקור בנכס, באמצעות WhatsApp או כלים דומים שעושים שימוש בענן.
  • יש לנו פורמטים מובנים שמספקים למשקיעים מידע ברור ומפורט על הזדמנויות השקעה.
  • אנחנו לא ממתינים שהלקוח יגיע מהארץ כדי לחתום על הסכם זכרון הדברים. אנחנו יכולים בקלות לאבד מוכרים אם ננקוט בגישה כל כך נוקשה. אנחנו מבקשים מהלקוחות לחתום עבורנו על ייפוי כוח ולשלוח אלינו את חתימותיהם הסרוקות באופן מיידי, וכך אנו יכולים לחתום על חוזי הזמנה מטעמם, לאחר שהם מספקים לנו הסכמה לכך.

5. אנחנו לא חוששים מעסקאות קשות, אם המחיר והיתרונות הפוטנציאלים מצדיקים אותן

צברנו ניסיון וידע נרחב במאות עסקאות נדל״ן בצ׳כיה. אנחנו עובדים עם עורכי דין, רואי חשבון, בנקאים ואנשים מקצוע אחרים המתמחים בעסקאות נדל״ן. אנחנו יודעים איך לרכוש נכס בעייתי בסכום נמוך. עם זאת, במקרים כאלה אנחנו תמיד שואלים את השאלה – האם הנכס הזה באמת שווה את הזמן והכסף שלנו? אם התשובה חיובית, נוכל למנוע את הסיכונים הפוטנציאלים של העסקה הודות לניסיון ולידע שאנחנו מספקים למוכר עם ההצעה שלנו.

על איזה סוג של אתגרים מדובר? יכולה להיות למשל רכישה של נכס בשעבוד של נושה פרטי. או תרחיש שבו הבעלים רוצה למכור את דירתו כעת, אך מסיבות שונות מבקש להמשיך לגור בה עוד מספר חודשים. או מקרה שבו נושא הרכישה אינו הנכס עצמו אלא חברה למטרה מיוחדת (חברת SPV) שבבעלותה הנכס. עסקאות מהסוג הזה מחייבות לרוב השקעה של זמן ומשאבים נוספים בתהליך בדיקת הנאותות, משא ומתן על חוזים וכו׳, אך הדבר משתלם ברגע שהעסקה מסתיימת והבעיות נפתרות, מכיוון ששווי הנכס עולה באופן דרמטי. כמו כן, אם העסקה נראית יותר מסובכת במבט ראשון, לרוב יהיו פחות רוכשים פוטנציאלים, וזה מהווה הזדמנות טובה למשקיעים מקצועיים לנהל משא ומתן על מחיר טוב. 

6. אנחנו יכולים לעזור ללקוחותינו להשקיע בהשבחת נכסים

נכסים שדורשים שיפוץ או עיצוב מחדש בדרך כלל מוצעים במחיר רכישה נמוך. מדי שנה אנחנו משביחים נכסים רבים. יש לנו ניסיון עם כל תהליך הבינוי והשיפוץ – עיצוב פנים, תקצוב, הקצאות משאבים (אנשים וחומרים) וניהול פרויקטים. לכן, אנחנו יודעים ״לעשות את החשבון״ בשביל הלקוחות שלנו. אנחנו מחשבים את העלויות והזמנים של כל פרויקט כזה, כמו גם את הרווח הצפוי לאחר השבחת שווי הנכס, ואחרי הרכישה נוכל בעצמנו לבצע את השיפוץ ואת ניהול הפרויקט.

7. אנחנו מנסים ללמוד את הזדמנויות הנדל״ן מכל הכיוונים

הגישה הכללית שלנו לנדל״ן, אותה אנחנו מנסים ליישם מדי יום, היא לצבור ניסיון נרחב ככל האפשר בתחום. כמומחי נדל״ן אנחנו יודעים שיש יותר מדרך אחת להרוויח באופן משמעותי בעסקאות או השקעות נדל״ן. בעסקה אחת ניתן להרוויח באופן כמעט מידי על ידי מימוש עסקה טובה ומשא ומתן על המחיר. בעסקאות אחרות ניתן לעכב רווחים עד שערך הנכס יגדל על ידי השבחה – אבל אז הרווחים עשויים להיות גדולים בהרבה! בינתיים בעלי הנכסים להשכרה יהנו מדיירים טובים.

אנו רגילים לעבוד מדי יום בתפקידים שונים: כמשקיעים, סוכני נדל״ן, מנהלי נכסים, מנהלי בנייה או יועצים עסקיים.

לדוגמה, בנוסף לתיווך עסקאות עבור לקוחותינו, אנחנו גם מבצעים השקעות משלנו בנדל״ן. זה נותן לנו חוויה חשובה בלתי אמצעית של משקיע. אנו מנהלים גם תיק השקעות גדול של דירות בפראג, פילזן וערים צ׳כיות אחרות. לכן אנחנו מבינים היטב את שוק ההשכרות בצ׳כיה, את התנהגות הדיירים ואת סוגיות ניהול הנכסים, מניסיוננו האישי. אנחנו מאמינים שהיכולת לחשוב ולפעול בכל התפקידים הללו מעניקה לנו יתרון חזק ביצירת אסטרטגיות עבור לקוחותנו – המשקיעים.

רוצים להצטרף להצלחה? צרו איתנו קשר


מחירי הדירות והשכירויות בצ'כיה ממשיכים לעלות ביחס לשאר מדינות אירופה

נשלח 16 בפבר׳ 2020, 7:29 על ידי Conbiz Info Center   [ עודכן 16 בפבר׳ 2020, 7:30 ]

מחירי הדירות והשכירויות בצ'כיה ממשיכים לעלות ביחס לשאר מדינות אירופה

בדו"ח שפירסמה Eurostat (סוכנות הסטטיסטיקה של האיחוד האירופי) נראה כי ביוון נרשמה הירידה הגדולה ביותר במחירי הדירות והשכירות מבין מדינות האיחוד האירופי ב-12 השנים האחרונות (משנת 2007 ועד הרבעון השלישי של 2019).

אגב, יוון לא לבד ויש ירידה במחירי הדירות גם במדינות אחרות החברות באיחוד האירופי, למשל ברומניה היתה ירידה של 27.2% ובאירלנד (ירידה של 16.7%) אבל יוון בראש – ירידה של 40% במחירי הדיור.

מחירי הדירות והשכירויות במדינות האיחוד האירופי - בין 2007 לרבעון השלישי של 2019

גם בתחום מחירי השכירות יוון מובילה את הטבלה עם ירידה של 17.5%. אחריה נמצאת קפריסין עם ירידה של 0.3%.

מנגד, בלא מעט מדינות באיחוד יש עליות מחירים דווקא

למשל, בליטא (עלייה של 101.1%), צ'כיה (78.6%) והונגריה (67.8%), כאשר הממוצע הוא עלייה של 21% במחירי השכירות ועלייה של 19.1% במחירי הדירות.

ככלל, מחירי הדירות והשכירויות באיחוד האירופי ירדו בחדות בעקבות המשבר הפיננסי ב-2008, אבל מחירי הדירות נותרו יציבים פחות או יותר בין 2009 ל 2014. בתחילת 2015 הייתה עלייה מהירה מכיוון שמחירי הדירות עלו בקצב מהיר בהרבה ממחירי השכירות.

ואם דווקא צ'כיה מעניינת אתכם בהיבט הנדלנ"י, פנו אלינו. נשמח לעזור לכם.


2020 והביקוש לדירות חדשות בפראג עולה על ההיצע

נשלח 21 בינו׳ 2020, 11:52 על ידי Conbiz Info Center   [ עודכן 21 בינו׳ 2020, 11:53 ]

2020 והביקוש לדירות חדשות בפראג עולה על ההיצע


הביקוש לדירות חדשות בפראג צפוי לעלות ב-3.4 אחוזים בשנת 2020 בהשוואה לשנת 2019 אבל מספר הנכסים הזמינים יגדל ב-1.4% בלבד – כך עולה מסקר שנערך בקרב 40 יזמים מקומיים ע"י חברת CEEC Research. בשנה הבאה (2021) הביקוש לדירות חדשות אמור לעלות ב-3.1% יחסית ל-2020, אבל ההיצע יהיה גבוה רק ב-0.8%, כך שהיזמים צופים שהעניין בשיפוץ של דירות ישנות יגדל.

מנהל חברת Geosan Development, פטר בנש, אמר לסוכנות הידיעות הצ'כית כי הקצב האיטי בקבלת היתרי בנייה משמעו אחד - היזמים לא הצליחו להגיב בגמישות לביקוש הגבוה כיום בשוק הנכסים. ממשלת צ'כיה התחייבה להאיץ ולפשט את הליך ההיתרים באמצעות נוהל בנייה חדש, אך הוא אמור להיכנס לתוקפו רק החל מהשנה הבאה ומי יודע מה תהיה מידת ההצלחה בשימוש בו.

עם זאת, החקיקה המתוכננת אינה נעדרת מביקורת. התלונה הנפוצה היא שהחקיקה משחקת לידיהם של היזמים על חשבון האינטרס הציבורי. חלק מהמומחים אף כינו את החקיקה בלתי חוקתית, בעיקר בשל העובדה שהיא אושרה במהירות גבוהה במיוחד. היזמים מצידם אומרים כי בנייה במרכז העיר אינה אטרקטיבית להם, כך שהם מצפים שכמה מהפרויקטים האטרקטיביים ביותר שלהם בשנים הקרובות יהיו במרחק נסיעה מפראג. הם גם מאמינים שדירות של 60 מ"ר ומטה ונכסים שנרכשו להשכרה יהיו מבוקשים במיוחד. לעומת זאת, דירות מעל 100 מ"ר במרכז הבירה יהיו לדבריהם פחות מבוקשות.

כמעט שלושת רבעים מהיזמים שרואיינו הגדירו את המצב כבעיה, כלומר העובדה שיש ירידה בזמינותם של בתים לרכישה, ירידה שנובעת ממחירי דירות גבוהים, עליית מחירים של קרקעות, עובדים בתחום הבנייה וחומרים, נטל מס גבוה ומתנאי משכנתא לא נוחים. מנהל איגוד היזמים, Tomáš Kadeřábek, אמר כי המצב הכללי ביחס לזמינותם של בתים לרכישה היה כה קשה – מה שגרם לממשלה לנקוט בפעולת חקיקה.

על פי נתונים של חברות הבנייה והתשתיות Trigema, Skanska Reality ו-Central Group, מחירי הדירות חדשות בפראג עלו בסוף השנה באוקטובר ב -11.5 אחוזים לרמה של 106,713 קרונות צ'כיות למ"ר. לפי סוכנות הידיעות הצ'כית המפנה התרחש באמצע 2015 ובשנתיים שלאחר מכך המחירים עלו ב-2.3%. מאז המחירים טיפסו ב-92%.

רוצים להישאר מעודכנים בכל מה שקורה בשוק הנדל"ן בפראג ולקבל הצעות מעניינות? הרשמו לניוזלטר שלנו כאן.


סיכום שנה כלכלי בצ'כיה - איך היתה 2019?

נשלח 4 בינו׳ 2020, 22:53 על ידי Conbiz Info Center   [ עודכן 6 בינו׳ 2020, 2:15 ]

סיכום שנה כלכלי בצ'כיה - איך היתה 2019?

רכבת דוהרת בצ'כיה

שנת 2019 באופן כללי היתה טובה לצ'כיה אבל עדיין יש מקום לשיפור. הכלכלה הצ'כית צמחה בשנת 2019 בקצב בריא, שיעור האבטלה במדינה הוא הנמוך ביותר מזה עשרות שנים, צמיחת השכר נותרה יציבה והאינפלציה נותרה בשליטה. 

בנוסף, הגרעון של צ'כיה הסתיים עם גרעון קטן מהצפוי (1.25 מיליארד דולר פחות מהצפוי) – זאת למרות שמדובר בגרעון הגדול ביותר ב-4 השנים האחרונות הודות לעלייה בהוצאות ולירידה בצמיחה.

צ'כיה הפגינה ב-2019 את אחד מביצועי התקציב הטובים ביותר מבין מדינות האיחוד האירופי, כך שמשנת 2014 היא נמצאת בצמיחה כלכלית (ממוצע של 2.5-5.3% בשנה) ובשנת 2016 אפילו היה עודף תקציבי.

הכלכלה הצ'כית, כמו מדינות אחרות במרכז אירופה, שמרה על הצמיחה בשנה האחרונה בזכות ירידת האבטלה, עלייה בשכר וצריכה מקומית יציבה המפצים על האטת הסחר עם אזור אירו חלש יותר.

לפי רוב המדדים, 2019 הייתה שנה טובה למדינה אומר הנגיד לשעבר של הבנק המרכזי הצ'כי מירוסלב זינגר.

מצד שני הוא טוען שלמרות שצ'כיה עקפה כמה מדינות במערב אירופה בכל הנוגע לכוח הקנייה, יש עדיין מקום לשיפור בעיקר בתחום התשתיות. זינגר, כיום משמש ככלכלן הראשי של חברת Generali CEE Holding, רואה במשקפיים ורודים את העתיד הכלכלי של צ'כיה למרות המיתון המתקרב בגרמניה השכנה – השותפה המסחרית העיקרית של צ'כיה. הוא אומר: "אני חושב ש-2019 הייתה שנה טובה מאוד מבחינת הכלכלה בצ'כיה. יש לנו את שיעור האבטלה הנמוך ביותר של המדינות המתועשות. בצ'כיה כמו בכל ה- OECD הצמיחה הכלכלית הייתה יציבה. קשה למצוא בזה משהו שלילי".

לדבריו הצריכה המקומית על רקע העלייה בשכר צריכה להיות התחלתה של מגמה כלכלית חיובית. אלא אם יקרה אירוע חיצוני כלכלי גדול, למשל מלחמת סחר בין ארה"ב לסין. צ'כיה כיום היא המדינה המתועשת ביותר במרכז אירופה, אבל כוח הקנייה בה גדל בעיקר כי אזור מערב אירופה (למשל מדינות כמו ספרד) קפא על שמריו.

במונחים ריאליים, כוח הקנייה של צ'כיה עלה פי שתיים וחצי מאז 1989 – השנה בה המדינה אימצה גישה של כלכלת שוק סטנדרטית, גם אם היא מכוונת מאוד לייצור ולתעשיית הרכב. מבחינת זינגר המפתח לסגירת הפער בטווח הרחוק הוא לבצע השקעות בתשתיות, מה שלדבריו היה אמור לקרות מזמן: "אני זוכר שכשפרסמתי מצגות למשקיעים זרים לפני כעשרים שנה, יכולנו לומר שהיתרון של צ'כיה היה שיש לנו את התשתית הטובה ביותר של כלכלות השוק החדשות. כיום, אנו בהחלט לא יכולים לומר זאת. הסלובקים והפולנים עקפו אותנו".

בתחום התשתיות

הוא ממשיך ואומר: "אנו סובלים ממערכת שבונה תשתיות בקצב איטי ומרגיז. נהנינו 10 שנים מריבית מינימלית ומבנייה במינימום שחיתות, אבל פספסנו לחלוטין את ההזדמנות". הוא נותן כדוגמה עובדה אחת - הנסיעה מפראג לערים אחרות בצ'כיה מהירה יותר ברכבת ולא ברכב, לא בגלל קיומה של רכבת מהירה אלא בשל העדרה של תשתית תחבורתית ראויה.

בתחום הנדל"ן

סוגיה דחופה נוספת הוא המחסור בדיור בר השגה. בחמש השנים האחרונות מחירי הדירות החדשות בפראג עלו ב-80 אחוז ודמי השכירות ב-42 אחוזים. הבעיה העיקרית היא שדירות חדשות לא נבנות במספרים שעומדים בביקושים, אמר זינגר.

בשנת 2019, הצ'כי הממוצע הוציא מעל רבע מהכנסותיו על דיור, כאשר דמי השכירות עלו מהר יותר מהשכר. עלות הדיור והמזון, שמהווים את ההוצאה השנייה בגודלה עבור מרבית המשפחות, עלתה ביותר משבעה אחוזים. כצפוי, המגמה הזו עוד צפויה להמשיך ואם אתם רוצים לנצל את חלון ההזדמנויות הזה ולהשקיע בנדל"ן בצ'כיה, נשמח לעזור לכם.

מה צופן העתיד?

משרד האוצר הצ'כי צופה שההאטה במשק תרד ל-2% ב-2020 לעומת 2.5% ב-2019, בעיקר כי ההכנסות ממיסים היו נמוכות מהצפוי ב-2019 (כ-11 מיליארד קרונות צ'כיות מתחת ליעד השנתי) וצפויות להיות כאלו גם ב-2020.

בשנת 2021 משרד האוצר מתכנן גרעון גדול מהרגיל, בעיקר כדי לאפשר למדינה תמרונים תקציביים במידה ותהיה החלשות כלכלית.


טרנד חדש בתחום הנדל"ן בפראג – מגורים משותפים

נשלח 12 בדצמ׳ 2019, 11:26 על ידי Conbiz Info Center   [ עודכן 12 בדצמ׳ 2019, 11:27 ]

טרנד חדש בתחום הנדל"ן בפראג – מגורים משותפים


עליית מחירי השכירות בפראג הביאה את היזמים לרעיון חדש – מגורים משותפים במיקומים אטרקטיביים. במגורים אלו לשוכרים יש חדרים משלהם אבל הם חולקים חללים ומתקנים משותפים כמו המטבח. מגורים משותפים נחשבים אטרקטיביים במיוחד לתיירים, נוודים דיגיטליים ולסטודנטים, כאשר עבור האחרונים הם מהווים אלטרנטיבה למעונות של האוניברסיטה. האטרקטיביות של מגורים משותפים נעוצה בראש ובראשונה במחיר – כמחצית מדמי השכירות שעומדים כיום על כ-100,000 קרונות צ'כיות לשנה.

כיום פועל פרויקט אחד של מגורים משותפים בפראג – פרויקט בשם Collectif מציע 12 חדרים ב-4 בניינים בפראג, כאשר החדר היקר ביותר עולה כ-5000 קרונות צ'כיות בחודש בלבד. פרויקט נוסף של חברת Zeitraum מספק כ-400 מיטות בחדרים בגדלים שונים בהולושוביצה, ז'יז'קוב וורשוביצה.

אחת החברות היזמיות היא Accord Invest שמתכננת להשלים בניית מרכז מגורים משותף בפראג 1, בניין שיציע לדייריו שירותים שלרוב אינם מסופקים בבנייני מגורים כמו בית קפה, מכבסה ועוד.

חברה נוספת שבוחנת אפשרות לבניית מגורים משותפים היא Trigema. פרויקט זה אמור להיות מוקם עד 2023 ב-Nové Butovice. למרות שהמיקום מרוחק ממרכז העיר, הפרויקט יהיה חלק מ-Top Tower - גורד שחקים עתידני שיהיה הבניין הגבוה בצ'כיה ויכלול אלמנטים עיצוביים של הפסל David Černý. לצד המשרדים שבבניין המקום יכלול גם 250 חללים בעלי מטבחים וחללים קהילתיים משותפים – כל אחד מהם בגודל 18 מ"ר.

פרויקט נוסף של Karlín Group שיוקם בסמוך לתחנת המטרו Nádraží Holešovice יכלול כ-700 מיטות. החברה שוקלת הקמה של מגורים משותפים גם במחוז סמיחוב. מוקדם יותר השנה אמר מנכ"ל קבוצת קרלין, Jan Ludvík, כי האזורים קארלין, סמיח'וב, הולשוביצה, ז'יז'קוב ו-וורשוביצה עשויים אף הם להיות אטרקטיביים למרכזי מגורים משותפים, אם כי החברה אינה מעוניינת בחלקים שנמצאים במרחק גדול יותר ממרכז העיר.

מחוץ לפראג ברנו היא העיר היחידה בה יש מגורים משותפים. בעיר קיים בניין Domeq שמנוהל ע"י חברת CTP ומציע מגורים משותפים. עם זאת, הרעיון כולו אינו חדש בצ'כיה וראשיתו בתקופה הקומוניסטית במדינה. בהתבסס על התפיסה החברתית של קולקטיביזם, הרעיון כלל לא רק דיור אלא שירותים נרחבים כמו גנים, קנטינות ומתקני פנאי. הניסוי הגדול ביותר בנושא היה Kolektivní dům (או בקיצור - בית הקולקטיב  Koldům) ב-Litvínov, צפון בוהמיה.

לקריאת מידע נוסף על נדל"ן בפראג



המלונאים בפראג העתיקה לא מצליחים לעמוד בתחרות מול Airbnb

נשלח 4 בדצמ׳ 2019, 10:19 על ידי Conbiz Info Center   [ עודכן 4 בדצמ׳ 2019, 10:20 ]

המלונאים בפראג העתיקה לא מצליחים לעמוד בתחרות מול Airbnb

פלטפורמות הלינה המשותפות דוגמת Airbnb תופסות נתח גדל והולך בתיירות לפראג. בעלי בתי המלון בעיר מנסים להתמודד עם הסוגייה באמצעות פרויקטים חדשים של פיתוח. 

מדי שנה מספר התיירים בפראג עולה ב-300,000 איש. עם זאת, מספר המיטות בעיר עלה בשנתיים האחרונות ב-1.4% בלבד. לעומת זאת – מספר הפלטפורמות ללינות משותפות לטווח קצר דוגמת Airbnb אותה סיקרנו כאן בהרחבה עלה ב-34% והגיע ל-14,000 דירות ב-2018, כך לפי מחקר של חברת הייעוץ דלויט.

עם זאת, העלייה בפופולריות של פלטפורמות הלינה לטווח קצר לא אומרת שהמלונות בעיר ריקים. התפוסה של המלונות בפראג היא כ-78% בשנתיים האחרונות, מספר גבוה בכל קנה מידה. אחת ההשלכות של כך גורמת למחירי הלינה הממוצעים במלונות בפראג לעלות, כך שכיום פראג דומה מבחינת מחירי הלינה במלונות לוינה (!).

חדר במלון 4 ו-5 כוכבים בפראג עולה כיום 90 יורו ובוינה המחיר הוא 120 יורו. הנתונים הסטטיסטיים של התאחדות המלונות הצ'כית מראה שהמחירים בפראג עלו ב-2.2% והתפוסה ב-0.7% לעומת אשתקד.

מנהל הנכסים של דלויט, מירוסלאב לינהארט אמר שהסיכוי לרווחים גבוהים באמצעות פלטפורמות השכרה לטווח קצר דוחף אנשים ממרכז העיר לנצל אופציה זו. הוא צופה שמגמה זה תתרחב גם לשכונות אחרות בעיר. בעיקר אלה הצמודות לעיר העתיקה כמו קרלין, ז'יז'קוב ועוד.

בתמונה: המלונות הצפויים לקום בפראג
בתמונה: המלונות הצפויים לקום בפראג

נתונים של חברת Cushman & Wakefield מראים שכיום נמצאים בפיתוח 16 פרויקטים של בתי מלון, מה שצפוי להוסיף לעיר 2900 חדרי מלון. עם זאת, רק 42% מהם נמצאים בבנייה. דוגמא לכך היא פרויקט של רשת ריץ' קרלטון - בית מלון מפואר שצפוי להיבנות בסמוך לכיכר העיר העתיקה. אמנם הבנייה בעיצומה, אבל הפרויקט תוכנן רק ב-1998.

Bořivoj Vokřínek, מומחה לשוק המלונאות מטעם Cushman & Wakefield אומר ש"כאשר לוקחים בחשבון את חוזקו וגודלו של שוק המלונות בפראג, הבנייה המתוכננת היא יחסית צנועה לביקוש כך שהיא תהיה כמעט בלתי מורגשת, במיוחד כאשר מבינים ששנים רבות עשוית לחלוף עד שיושלמו המלונות". ובקיצור, זו תקופה נהדרת למשקיעי נדל"ן בפראג, בעיקר כאלה שפועלים בעיר העתיקה שלה.

מאחורינו ניסיון של מעל עשור בליווי עסקאות נדל"ן בפראג העתיקה, אל תהססו ופנו אלינו כעת. נשמח לעזור!



1-10 of 175