מצב הנדל"ן בפראג ובצ'כיה לאור אירוע וירוס הקורונה - העמוד מתעדכן כל הזמן

נשלח 3 באפר׳ 2020, 11:25 על ידי Conbiz Info Center   [ עודכן ]

מצב הנדל"ן בפראג ובצ'כיה לאור אירוע וירוס הקורונה - עדכונים שוטפים

זוג לובש מסכות נגד וירוס קורונה בפראג

עדכון קורונה נכון לתאריך 4/4/2020 (עדכונים קודמים בהמשך העמוד...)

הממשלה הצ'כית פועלת כדי למנוע את קריסת שוק הנדל״ן בעקבות אירוע הקורונה והיא נוקטת בפעולות שונות.

  1. הוגשה הצעת חוק לביטול מס רכישת הנדל״ן של 4% שהוטל בשנת 2016 על הרוכשים (במקום המוכרים עד אז). דבר זה יכול להשפיע רבות על שוק הנדל״ן מכמה בחינות:
    1. ראשית הוזלה משמעותית של כל מחירי הנדל״ן מיידית ב 4 אחוזים. 
    2. שנית, עד כה דירות חדשות נהנו מפטור של מס רכישה ונדרשו לשלם רק רוכשי נכסים של יד שניה, כעת האיזון בין דירות חדשות לדירות יד שניה מופר ויהיה מעניין לאן זה יוביל את המשקיעים וכנ״ל את הקבלנים והיזמים שיתרון זה נלקח מהם כעת.
  2. הבנק הלאומי הצ׳כי הוריד במעט את דרישותיו מהבנקים לזכאות למשכנתא - כלומר כעת אדם המרוויח משכורת מעל רף מסויים יוכל לקבל משכנתא גבוהה יותר בעקבות הורדת רף הדרישות של הבנק הלאומי הצ'כי.
  3. הבנק הלאומי הצ׳כי עושה צעד חריג ולמעשה מגדיל את היכולת למנף את הנכסים מ-80%LTV. כעת יהיה אפשרי לקבל 90% מינוף, זהו צעד רגיש מאד לבצע בעת משבר אך הבנק בטוח ביכולת ההחזר של הצ׳כים והוא חש שנדרש תמרוץ מסוג זה כדי למנוע קריסה של שוק הנדל״ן.

שוק הדירות לטווח קצר - בעיקר בעיר העתיקה של פראג

בעקבות אירוע הקורונה נאסרה בין לילה הכניסה לתיירים לצ׳כיה, מה שסגר ביום אחד את שוק הדירות לטווח קצר. הרבה נכסים שהושכרו לטווח קצר למעשה יצאו מיד לשוק השכירות ארוכת הטווח ולמעשה דחקו את מחירי השכירות למטה. במקביל, ההגבלות על התנועה והאיסור להתקהל גרמו להאטה משמעותית בחיפוש דירות ולמעשה אנשים לא עזבו את הדירות שלהם. כולם התרכזו במשבר ובסכנת ההידבקות, דבר שתרם להורדת מחירי השכירות עוד יותר.

מחירי הדירות בצ'כיה נכון להיום

מחירי הדירות בצ'כיה נשארו במידה מסויימת יציבים. בעיקר משום שהבנקים עם פרוץ המשבר נתנו לבעלי משכנתאות אופציה להקפיא תשלומי משכנתא ל-3 חודשים לפחות. עובדה זו לדעתנו דוחה את צניחת מחירי הדירות במספר חודשים לפחות במידה ויתפתח משבר כלכלי בעקבות הקורונה.

עדכון קורונה נכון לתאריך 3/4/2020 (עדכונים קודמים בהמשך העמוד...)

נכון להיום בכל צ׳כיה ישנם קצת יותר מ-3500 נדבקים בקורונה ו-39 מתים. יש גם מגמה של האטה מסויימת בקצב ההדבקות כך שנראה שפעולות הממשל הינם בכיוון הנכון. הממשלה גם נוקטת בפעולות שונות כדי להקל את המצב על האזרחים:

  • הממשלה מציעה בשלב זה מענקים לעצמאים, הלוואות לחברות ללא ריבית עד 12 חודש ולאחר מכן ריבית מופחתת, הממשלה תשלם לכל המפוטרים עד 80 אחוז מהשכר, ועוד הטבות שונות.
  • היום התקבלה הסכמת הממשלה להכניס חוק שבעל דירה לא יוכל לפנות דייר שלא שילם שכ״ד דירה בשל הקורונה, זה טרם אושר בפרלמנט אבל הסיכוי שיאושר הוא גבוה. בעקבות חוק זה אנחנו צופים שיהיו שוכרים שיקפצו על הטרמפ הזה ויהיו עיכובים בתשלומים. עם זאת, חשוב להדגיש כי הממשלה לא נתנה פטור מתשלום שכירות וגם דייר שלא ישלם יהיה מחויב להחזיר את כל החוב שלו עד מאי 2021 אך זה תאריך רחוק עדיין.
  • כמו כן היום בערב הממשלה הודיע שההגבלות יוארכו עד ה 11 למאי, כך שלא נראה שזה הולך להיות קצר (צפי ל-14 אלף נדבקים עד אמצע אפריל וחג הפסחא).

אנו בימים אלו עובדים ומתאמצים ככל האפשר לצמצם את החשיפה של הלקוחות שלנו ובכל בעיה שמתעוררת אנחנו מטפלים מייד - וכמובן בתיאום מלא עם בעלי הנכסים.

דחיית תשלומי המשכנתא

בימים אלו קיבלנו אישור פורמלי מהבנק איתו אנו עובדים שקיימת אפשרות לקבל דחייה בתשלומי המשכנתא בעקבות משבר הקורונה.

הבנק מציע 2 מסלולים אפשריים לבחירה:

אפשרות א - הקפאה של הקרן והריבית ל-3 חודשים:

ניתן לקבל הקפאה מוחלטת של תשלומי המשכנתא (קרן וריבית) למשך 3 חודשים.

אפשרות ב - הקפאה ל-12 חודשים של תשלומי הקרן:

הקפאה של תשלומי הקרן בלבד (הריבית תמשיך להיות משולמת) למשך עד 12 חודשים.

חשוב לציין כי:

  • יש להגיש את הבקשה לפחות 10 ימים לפני מועד משיכת התשלום של המשכנתא מהחשבון.
  • בניגוד לשמועות בנושא, להקפאה זאת לא תהיה השפעה על דירוג האשראי של הלקוח ולא תפגע בו בשום צורה מבחינת דירוג איכות הלקוח לגבי מוסר תשלומים וכדומה.
  • אין עמלות פעולה או עמלות שונות לפעולה הזו ללקוחות שלנו.
  • אם יש לכם כמה נכסים/משכנתאות ורוצים להקפיא את כולם יש להגיש בקשה על כל נכס/משכנתא בנפרד.

עדכון קורונה נכון לתאריך 18/3/2020

נכון לתאריך 18/3/2020 היו בצ'כיה מעל 450 נדבקים בוירוס הקורונה. ממשלת צ'כיה הטילה סגר נושם על כלל התושבים וכל מי שיצא החוצה לרכוש מזון או שהשתמש בתחבורה הציבורית חייב לשים מסכה על הפנים. כל המסעדות, הקניונים, ומקומות הבילוי סגורים. כל מה שלא מוגדר כשירות נחוץ נסגר. נאסרו התקהלויות של יותר מ-10 אנשים ובהרבה מקומות עבודה עברו לעבודה מהבתים עד כמה שניתן.

עסקאות מכירה

השוק כרגע בצ'כיה (כמו ברוב העולם) קפוא. כולם מחכים לראות מה יהיה ורק עסקאות שנמצאות בתהליך מבוצעות. גם מרבית הבנקים שלחו את העובדים לעבוד מהבתים ולכן אישורי משכנתאות מתעכבים יתר על המידה.

הקפאת תשלומי משכנתא

דבר נוסף בעניין זה, הוא שהבנקים בצ׳כיה מוכנים לאשר בעקבות המצב הקפאת תשלומי משכנתא ללא קנסות ל-3 חודשים.

שכירויות של נכסים

הסיכוי למצוא שוכר לדירה שמתפנה בימים אלו נמוך. מי שעובר דירה בימים אלו נתקל בהמון קשיים (אין נותני שירותי סבלות לדוגמה) וגם השוק הזה קפוא. מצד שני שוכרים שאמורים לסיים חוזה בימים אלה, דווקא ביקשו להאריך בחודש-חודשיים את השכירות עד שיתבהר המצב.

צפי למצב השכירויות בעתיד הקרוב

בעתיד הקרוב, גם בשל המשבר הצפוי אנו לא צופים ירידה בביקושי השכירויות הרגילות לטווח ארוך בפראג ובפילזן, למעט ביקוש לדירות יוקרה שיתכן והביקושים אליהם ירדו מעט. בדירות תיירות (בעיקר בעיר העתיקה של פראג) המושכרות לחברות תיירות לטווח ארוך כבר אנו נתקלים באתגרים. שוק התיירות קפוא, החברות לא מצליחות להשכיר את הדירות לתיירים כלל וכבר קיבלנו בקשות מצידם לביטולי חוזים, הקפאות ובקשות לדחיה של שכר הדירה עד אשר יתבהר המצב.

בשל המשבר אנחנו צופים בטווח הקרוב קשיים בתשלומי שכר הדירה בעיקר בקרב השוכרים העצמאיים ואלו שהוצאו לחופשה ללא תשלום מטעם מקום העבודה.

ויש גם צד חיובי לכל הסיפור...

לצד המצב הלא פשוט שהעולם נקלע אליו יש גם פנים אחרות לעניין. העיר פראג ריקה מתיירים כמו שלא היתה מעולם והמראות הדרמטיים האלה רק גורמים לחלק מתושבי פראג שהתלוננו על תיירות היתר בעיר להתגעגע לכמויות התיירים שהציפו אותה ושתרמו המון לכלכלת העיר.


הנה 7 האסטרטגיות המובילות בהן אנו משתמשים כדי למצוא ולממש את עסקאות הנדל”ן הכי טובות בפראג

נשלח 30 במרץ 2020, 11:55 על ידי Conbiz Info Center   [ עודכן 30 במרץ 2020, 14:06 ]

הנה 7 האסטרטגיות המובילות בהן אנו משתמשים כדי למצוא ולממש את עסקאות הנדל”ן הכי טובות בפראג

במהלך יותר מעשור בשוק הנדלן של צ׳כיה, השתמשנו במגוון של אסטרטגיות השקעה. כאן נפרט את אותן אסטרטגיות, שבעינינו הן חיוניות להצלחה בשוק הנדל״ן המאוד תחרותי של פראג. בנוסף, נתאר שיטות ואפילו יישומים בהם אנחנו משתמשים באופן יומיומי, כדי לשפר את המקורות ואת ניתוח העסקאות שלנו.

בנוסף, הגינו תהליך שיטתי של הצגת עסקאות ללקוחותינו, כדי שנוכל לפעול מהר יותר מהמתחרים שלנו. יתרה מכך, האסטרטגיה הכוללת שלנו היא לצבור כמה שיותר ניסיון מגוון ומעמיק בתחום, ככל האפשר, כדי להגדיל באופן דרמטי את השווי שלנו עבור לקוחותינו.

1. אנחנו שואפים להיות הראשונים שיודעים על העסקאות הטובות ביותר

איך? על ידי פיתוח מתמיד של משפך מוביל של הצעות ״אוף מרקט״ (מחוץ לשוק).

אנו רואים בנדל״ן עסק המבוסס על יחסים בין אנשים. בהתאם לכך השקענו, ואנחנו ממשיכים להשקיע, הרבה זמן ואנרגיה ביצירה ופיתוח של קשרים בעלי ערך בשוק הנדל״ן. אחרי שנים רבות של מאמצים ופעילות בפיתוח עסקי, הפכנו לחלק בלתי נפרד מרשת המתווכים הלא רשמית של פראג. אין כמעט יום שאנחנו לא מקבלים הצעה כלשהי מאחד מעמיתנו, כולל מסוכני נדל״ן, משקיעים ומתווכים אחרים. הרבה מאותן הצעות שאנחנו מקבלים הן הצעות שנמצאות ״מחוץ לשוק״, כלומר, שלא מפורסמות באף פלטפורמת נדל״ן ציבורית בצ׳כיה.

יש סיבות שונות מדוע מוכרים עשויים להעדיף להציע נכסים ״מחוץ לשוק״. למשל, כשנכס למכירה הוא בניין דירות, המוכר לרוב יעדיף שהמידע על המכירה לא יתפשט בקרב הדיירים שלו. סיבה נפוצה נוספת היא שהמוכר פשוט רוצה לחסוך לעצמו את עלויות הפרסום, לכן הוא מבקש להפיץ את דבר המכירה בקרב אנשי הקשר והקשרים שלו בעולם הנדל״ן, לפני שהוא יבחר לפרסם את המכירה באופן ציבורי. זה משהו שקורה לעתים קרובות בפרויקטים של קבלנים קטנים יותר.

אנחנו מנויים לרשימות התפוצה של כל הקבלנים הגדולים בפראג. פגשנו רבים מהם פנים אל פנים וניהלנו משא ומתן על תנאי שיתוף פעולה מיוחדים בישיבות אישיות, לכן אנחנו מקבלים הרבה מצגות של פרוייקטים חדשים בתחום הנדל״ן בפראג לפני שהם מגיעים לציבור הרחב.

הצעות נדל״ן ״מחוץ לשוק״ כאלה בצ׳כיה לרוב מאוד מעניינות משקיעים, מכיוון שהתנאים שלהן עשויים להיות אטרקטיבים למדי, ואנחנו לא מתכוונים רק לתמחור טוב. לעתים קרובות יכולים להיות יתרונות נוספים – אפשרויות מימון מעניינות לעסקה, פוטנציאל להגדלת מיקום הנכס, אפשרויות להנחות ועוד.

2. אנחנו גם רוכשים ישירות מבעלי הנכסים

השגרה היומיומית שלנו כוללת סינון של פרסומי נדל״ן מאנשים פרטיים. בצ׳כיה נהוג מאוד למכור, לקנות או להשכיר נדל״ן ללא כל עזרה או תיווך של אנשי מקצוע בתחום הנדל״ן. הסיבה העיקרית לכך היא חוסר האמון בסוכני נדל״ן, שנובע מהיעדר פיקוח על דרישות הכניסה המקצועיות לענף, בשל היעדר חקיקה. לכן עסקאות נדל״ן ללא התערבות של סוכני נדל״ן מהוות חלק גדול מעסקאות הנדל״ן בצ׳כיה, וישנם לא מעט אתרים שמתמחים בסוג כזה של עסקאות.

מה הופך את העסקאות הללו למעניינות עבור משקיעים? אם הבעלים מוכר ללא סוכן, המחיר לרוב יהיה נמוך יותר מכיוון שהבעלים לא מכיר היטב את השוק כמו סוכן מקצועי, ועשוי לתמחר את הנכס זול בהרבה ממה שהשוק מאפשר (כמובן שהם לעתים קרובות מתמחרים גם גבוה מדי, ולכן לא מצליחים למכור).

כדי להפוך את החיפוש אחר עסקאות מהסוג הזה ליותר יעילות, אנחנו משתמשים בתוכנות חיפוש מיוחדות עם מנוי בתשלום. מנועי החיפוש הללו עוקב אחר שוק הפרסומים הפרטיים מדי שעה, ואנחנו מקבלים הודעה ברגע שהצעה טובה מתפרסמת.

עסקאות עם בעלים לרוב מאתגרות יותר מבחינת משא ומתן, מכיוון שהמוכר אינו מתחום הנדלן, והתקשורת אתו עשויה להיות יותר רגשית והפכפכה. לכן חשוב מאוד שהקונה יהיה בקיא לא רק באסטרטגיות של משא ומתן בתחום הנדל״ן, אלא גם במנטליות של בעלי הנדל״ן המקומיים.

3. אנחנו מסוגלים להתמודד עם התפתחויות במחירי הנדל״ן בהתבסס על מאגר נתונים עצום מהטאבו של צ׳כיה

נתונים מצביעים על הפרש של 10-15% בממוצע בין המחירים שמתפרסמים, לבין מחירי הסגירה הסופיים של נכסי נדל״ן בצ׳כיה (בפראג 1 ו-2 המחירים הם מעל 30%). לכן, חשוב מאוד להיות מודעים למחירים הסופיים בהם נמכרים נכסים במיקום מסוים. לשם כך אנו עושים שימוש בכלי נוסף בתשלום – Pricemap, כלי שאוסף נתונים מכל מכירות הנדלן הרשומות בטאבו הצ׳כי (כל רכישת נדל״ן בצ׳כיה חייבת להיות רשומה בטאבו של צ׳כיה ״Katastr Nemovitosti״). 

היכרות עם מחירי הסגירה האמיתיים של עסקאות נדל״ן, מעניקה לנו את הבטחון הדרוש לנו לא רק כדי לייעל את תוצאות המשא ומתן, אלא גם בתכנון העסקי שלנו. כשעובדים על תחזיות מכירה לפרוייקטים גדולים יותר של נדל״ן, במיוחד אז נרצה שהתוכניות העסקיות שלנו תהיינה מדוייקות ככל האפשר, לכן תמיד ננתח מחירים אמיתיים מ-Pricemap.

הערכת יתר של מחירי נדל”ן בשכונות פראג. ציר ה-Y מייצג את הערכת היתר באחוזים, ציר ה-X את ציר הזמן. צולם בכנס הנדל”ן הצ׳כי 2019
בתמונה: הערכת יתר של מחירי נדל”ן בשכונות פראג. ציר ה-Y מייצג את הערכת היתר באחוזים, ציר ה-X את ציר הזמן. צולם בכנס הנדל”ן הצ׳כי 2019

4. אנחנו ממסדרים את תהליך הצגת העסקה ללקוחותינו, וסגירתה

האמת המרה בנוגע להשקעות בנדלן בפראג (ולא רק) היא שעסקאות במחיר אטרקטיבי נעלמות תוך ימים ספורים, לעתים אפילו תוך שעות. כל דירה חמישית בפראג נקנית על ידי משקיע. לכן ישנה תחרות גדולה בין משקיעים בשוק של פראג.

תפקידנו קשה אפילו יותר, בגלל שאנחנו צריכים לחכות לאישור הלקוח לסגירת העסקה. אנחנו מנסים להקל על החסרון הזה בזמן באמצעות גישה שיטתית:

  • אנחנו משתפים צפייה וירטואלית בנכס עם לקוחותינו מיד לאחר הביקור בנכס, באמצעות WhatsApp או כלים דומים שעושים שימוש בענן.
  • יש לנו פורמטים מובנים שמספקים למשקיעים מידע ברור ומפורט על הזדמנויות השקעה.
  • אנחנו לא ממתינים שהלקוח יגיע מהארץ כדי לחתום על הסכם זכרון הדברים. אנחנו יכולים בקלות לאבד מוכרים אם ננקוט בגישה כל כך נוקשה. אנחנו מבקשים מהלקוחות לחתום עבורנו על ייפוי כוח ולשלוח אלינו את חתימותיהם הסרוקות באופן מיידי, וכך אנו יכולים לחתום על חוזי הזמנה מטעמם, לאחר שהם מספקים לנו הסכמה לכך.

5. אנחנו לא חוששים מעסקאות קשות, אם המחיר והיתרונות הפוטנציאלים מצדיקים אותן

צברנו ניסיון וידע נרחב במאות עסקאות נדל״ן בצ׳כיה. אנחנו עובדים עם עורכי דין, רואי חשבון, בנקאים ואנשים מקצוע אחרים המתמחים בעסקאות נדל״ן. אנחנו יודעים איך לרכוש נכס בעייתי בסכום נמוך. עם זאת, במקרים כאלה אנחנו תמיד שואלים את השאלה – האם הנכס הזה באמת שווה את הזמן והכסף שלנו? אם התשובה חיובית, נוכל למנוע את הסיכונים הפוטנציאלים של העסקה הודות לניסיון ולידע שאנחנו מספקים למוכר עם ההצעה שלנו.

על איזה סוג של אתגרים מדובר? יכולה להיות למשל רכישה של נכס בשעבוד של נושה פרטי. או תרחיש שבו הבעלים רוצה למכור את דירתו כעת, אך מסיבות שונות מבקש להמשיך לגור בה עוד מספר חודשים. או מקרה שבו נושא הרכישה אינו הנכס עצמו אלא חברה למטרה מיוחדת (חברת SPV) שבבעלותה הנכס. עסקאות מהסוג הזה מחייבות לרוב השקעה של זמן ומשאבים נוספים בתהליך בדיקת הנאותות, משא ומתן על חוזים וכו׳, אך הדבר משתלם ברגע שהעסקה מסתיימת והבעיות נפתרות, מכיוון ששווי הנכס עולה באופן דרמטי. כמו כן, אם העסקה נראית יותר מסובכת במבט ראשון, לרוב יהיו פחות רוכשים פוטנציאלים, וזה מהווה הזדמנות טובה למשקיעים מקצועיים לנהל משא ומתן על מחיר טוב. 

6. אנחנו יכולים לעזור ללקוחותינו להשקיע בהשבחת נכסים

נכסים שדורשים שיפוץ או עיצוב מחדש בדרך כלל מוצעים במחיר רכישה נמוך. מדי שנה אנחנו משביחים נכסים רבים. יש לנו ניסיון עם כל תהליך הבינוי והשיפוץ – עיצוב פנים, תקצוב, הקצאות משאבים (אנשים וחומרים) וניהול פרויקטים. לכן, אנחנו יודעים ״לעשות את החשבון״ בשביל הלקוחות שלנו. אנחנו מחשבים את העלויות והזמנים של כל פרויקט כזה, כמו גם את הרווח הצפוי לאחר השבחת שווי הנכס, ואחרי הרכישה נוכל בעצמנו לבצע את השיפוץ ואת ניהול הפרויקט.

7. אנחנו מנסים ללמוד את הזדמנויות הנדל״ן מכל הכיוונים

הגישה הכללית שלנו לנדל״ן, אותה אנחנו מנסים ליישם מדי יום, היא לצבור ניסיון נרחב ככל האפשר בתחום. כמומחי נדל״ן אנחנו יודעים שיש יותר מדרך אחת להרוויח באופן משמעותי בעסקאות או השקעות נדל״ן. בעסקה אחת ניתן להרוויח באופן כמעט מידי על ידי מימוש עסקה טובה ומשא ומתן על המחיר. בעסקאות אחרות ניתן לעכב רווחים עד שערך הנכס יגדל על ידי השבחה – אבל אז הרווחים עשויים להיות גדולים בהרבה! בינתיים בעלי הנכסים להשכרה יהנו מדיירים טובים.

אנו רגילים לעבוד מדי יום בתפקידים שונים: כמשקיעים, סוכני נדל״ן, מנהלי נכסים, מנהלי בנייה או יועצים עסקיים.

לדוגמה, בנוסף לתיווך עסקאות עבור לקוחותינו, אנחנו גם מבצעים השקעות משלנו בנדל״ן. זה נותן לנו חוויה חשובה בלתי אמצעית של משקיע. אנו מנהלים גם תיק השקעות גדול של דירות בפראג, פילזן וערים צ׳כיות אחרות. לכן אנחנו מבינים היטב את שוק ההשכרות בצ׳כיה, את התנהגות הדיירים ואת סוגיות ניהול הנכסים, מניסיוננו האישי. אנחנו מאמינים שהיכולת לחשוב ולפעול בכל התפקידים הללו מעניקה לנו יתרון חזק ביצירת אסטרטגיות עבור לקוחותנו – המשקיעים.

רוצים להצטרף להצלחה? צרו איתנו קשר


מחירי הדירות והשכירויות בצ'כיה ממשיכים לעלות ביחס לשאר מדינות אירופה

נשלח 16 בפבר׳ 2020, 7:29 על ידי Conbiz Info Center   [ עודכן 16 בפבר׳ 2020, 7:30 ]

מחירי הדירות והשכירויות בצ'כיה ממשיכים לעלות ביחס לשאר מדינות אירופה

בדו"ח שפירסמה Eurostat (סוכנות הסטטיסטיקה של האיחוד האירופי) נראה כי ביוון נרשמה הירידה הגדולה ביותר במחירי הדירות והשכירות מבין מדינות האיחוד האירופי ב-12 השנים האחרונות (משנת 2007 ועד הרבעון השלישי של 2019).

אגב, יוון לא לבד ויש ירידה במחירי הדירות גם במדינות אחרות החברות באיחוד האירופי, למשל ברומניה היתה ירידה של 27.2% ובאירלנד (ירידה של 16.7%) אבל יוון בראש – ירידה של 40% במחירי הדיור.

מחירי הדירות והשכירויות במדינות האיחוד האירופי - בין 2007 לרבעון השלישי של 2019

גם בתחום מחירי השכירות יוון מובילה את הטבלה עם ירידה של 17.5%. אחריה נמצאת קפריסין עם ירידה של 0.3%.

מנגד, בלא מעט מדינות באיחוד יש עליות מחירים דווקא

למשל, בליטא (עלייה של 101.1%), צ'כיה (78.6%) והונגריה (67.8%), כאשר הממוצע הוא עלייה של 21% במחירי השכירות ועלייה של 19.1% במחירי הדירות.

ככלל, מחירי הדירות והשכירויות באיחוד האירופי ירדו בחדות בעקבות המשבר הפיננסי ב-2008, אבל מחירי הדירות נותרו יציבים פחות או יותר בין 2009 ל 2014. בתחילת 2015 הייתה עלייה מהירה מכיוון שמחירי הדירות עלו בקצב מהיר בהרבה ממחירי השכירות.

ואם דווקא צ'כיה מעניינת אתכם בהיבט הנדלנ"י, פנו אלינו. נשמח לעזור לכם.


2020 והביקוש לדירות חדשות בפראג עולה על ההיצע

נשלח 21 בינו׳ 2020, 11:52 על ידי Conbiz Info Center   [ עודכן 21 בינו׳ 2020, 11:53 ]

2020 והביקוש לדירות חדשות בפראג עולה על ההיצע


הביקוש לדירות חדשות בפראג צפוי לעלות ב-3.4 אחוזים בשנת 2020 בהשוואה לשנת 2019 אבל מספר הנכסים הזמינים יגדל ב-1.4% בלבד – כך עולה מסקר שנערך בקרב 40 יזמים מקומיים ע"י חברת CEEC Research. בשנה הבאה (2021) הביקוש לדירות חדשות אמור לעלות ב-3.1% יחסית ל-2020, אבל ההיצע יהיה גבוה רק ב-0.8%, כך שהיזמים צופים שהעניין בשיפוץ של דירות ישנות יגדל.

מנהל חברת Geosan Development, פטר בנש, אמר לסוכנות הידיעות הצ'כית כי הקצב האיטי בקבלת היתרי בנייה משמעו אחד - היזמים לא הצליחו להגיב בגמישות לביקוש הגבוה כיום בשוק הנכסים. ממשלת צ'כיה התחייבה להאיץ ולפשט את הליך ההיתרים באמצעות נוהל בנייה חדש, אך הוא אמור להיכנס לתוקפו רק החל מהשנה הבאה ומי יודע מה תהיה מידת ההצלחה בשימוש בו.

עם זאת, החקיקה המתוכננת אינה נעדרת מביקורת. התלונה הנפוצה היא שהחקיקה משחקת לידיהם של היזמים על חשבון האינטרס הציבורי. חלק מהמומחים אף כינו את החקיקה בלתי חוקתית, בעיקר בשל העובדה שהיא אושרה במהירות גבוהה במיוחד. היזמים מצידם אומרים כי בנייה במרכז העיר אינה אטרקטיבית להם, כך שהם מצפים שכמה מהפרויקטים האטרקטיביים ביותר שלהם בשנים הקרובות יהיו במרחק נסיעה מפראג. הם גם מאמינים שדירות של 60 מ"ר ומטה ונכסים שנרכשו להשכרה יהיו מבוקשים במיוחד. לעומת זאת, דירות מעל 100 מ"ר במרכז הבירה יהיו לדבריהם פחות מבוקשות.

כמעט שלושת רבעים מהיזמים שרואיינו הגדירו את המצב כבעיה, כלומר העובדה שיש ירידה בזמינותם של בתים לרכישה, ירידה שנובעת ממחירי דירות גבוהים, עליית מחירים של קרקעות, עובדים בתחום הבנייה וחומרים, נטל מס גבוה ומתנאי משכנתא לא נוחים. מנהל איגוד היזמים, Tomáš Kadeřábek, אמר כי המצב הכללי ביחס לזמינותם של בתים לרכישה היה כה קשה – מה שגרם לממשלה לנקוט בפעולת חקיקה.

על פי נתונים של חברות הבנייה והתשתיות Trigema, Skanska Reality ו-Central Group, מחירי הדירות חדשות בפראג עלו בסוף השנה באוקטובר ב -11.5 אחוזים לרמה של 106,713 קרונות צ'כיות למ"ר. לפי סוכנות הידיעות הצ'כית המפנה התרחש באמצע 2015 ובשנתיים שלאחר מכך המחירים עלו ב-2.3%. מאז המחירים טיפסו ב-92%.

רוצים להישאר מעודכנים בכל מה שקורה בשוק הנדל"ן בפראג ולקבל הצעות מעניינות? הרשמו לניוזלטר שלנו כאן.


סיכום שנה כלכלי בצ'כיה - איך היתה 2019?

נשלח 4 בינו׳ 2020, 22:53 על ידי Conbiz Info Center   [ עודכן 6 בינו׳ 2020, 2:15 ]

סיכום שנה כלכלי בצ'כיה - איך היתה 2019?

רכבת דוהרת בצ'כיה

שנת 2019 באופן כללי היתה טובה לצ'כיה אבל עדיין יש מקום לשיפור. הכלכלה הצ'כית צמחה בשנת 2019 בקצב בריא, שיעור האבטלה במדינה הוא הנמוך ביותר מזה עשרות שנים, צמיחת השכר נותרה יציבה והאינפלציה נותרה בשליטה. 

בנוסף, הגרעון של צ'כיה הסתיים עם גרעון קטן מהצפוי (1.25 מיליארד דולר פחות מהצפוי) – זאת למרות שמדובר בגרעון הגדול ביותר ב-4 השנים האחרונות הודות לעלייה בהוצאות ולירידה בצמיחה.

צ'כיה הפגינה ב-2019 את אחד מביצועי התקציב הטובים ביותר מבין מדינות האיחוד האירופי, כך שמשנת 2014 היא נמצאת בצמיחה כלכלית (ממוצע של 2.5-5.3% בשנה) ובשנת 2016 אפילו היה עודף תקציבי.

הכלכלה הצ'כית, כמו מדינות אחרות במרכז אירופה, שמרה על הצמיחה בשנה האחרונה בזכות ירידת האבטלה, עלייה בשכר וצריכה מקומית יציבה המפצים על האטת הסחר עם אזור אירו חלש יותר.

לפי רוב המדדים, 2019 הייתה שנה טובה למדינה אומר הנגיד לשעבר של הבנק המרכזי הצ'כי מירוסלב זינגר.

מצד שני הוא טוען שלמרות שצ'כיה עקפה כמה מדינות במערב אירופה בכל הנוגע לכוח הקנייה, יש עדיין מקום לשיפור בעיקר בתחום התשתיות. זינגר, כיום משמש ככלכלן הראשי של חברת Generali CEE Holding, רואה במשקפיים ורודים את העתיד הכלכלי של צ'כיה למרות המיתון המתקרב בגרמניה השכנה – השותפה המסחרית העיקרית של צ'כיה. הוא אומר: "אני חושב ש-2019 הייתה שנה טובה מאוד מבחינת הכלכלה בצ'כיה. יש לנו את שיעור האבטלה הנמוך ביותר של המדינות המתועשות. בצ'כיה כמו בכל ה- OECD הצמיחה הכלכלית הייתה יציבה. קשה למצוא בזה משהו שלילי".

לדבריו הצריכה המקומית על רקע העלייה בשכר צריכה להיות התחלתה של מגמה כלכלית חיובית. אלא אם יקרה אירוע חיצוני כלכלי גדול, למשל מלחמת סחר בין ארה"ב לסין. צ'כיה כיום היא המדינה המתועשת ביותר במרכז אירופה, אבל כוח הקנייה בה גדל בעיקר כי אזור מערב אירופה (למשל מדינות כמו ספרד) קפא על שמריו.

במונחים ריאליים, כוח הקנייה של צ'כיה עלה פי שתיים וחצי מאז 1989 – השנה בה המדינה אימצה גישה של כלכלת שוק סטנדרטית, גם אם היא מכוונת מאוד לייצור ולתעשיית הרכב. מבחינת זינגר המפתח לסגירת הפער בטווח הרחוק הוא לבצע השקעות בתשתיות, מה שלדבריו היה אמור לקרות מזמן: "אני זוכר שכשפרסמתי מצגות למשקיעים זרים לפני כעשרים שנה, יכולנו לומר שהיתרון של צ'כיה היה שיש לנו את התשתית הטובה ביותר של כלכלות השוק החדשות. כיום, אנו בהחלט לא יכולים לומר זאת. הסלובקים והפולנים עקפו אותנו".

בתחום התשתיות

הוא ממשיך ואומר: "אנו סובלים ממערכת שבונה תשתיות בקצב איטי ומרגיז. נהנינו 10 שנים מריבית מינימלית ומבנייה במינימום שחיתות, אבל פספסנו לחלוטין את ההזדמנות". הוא נותן כדוגמה עובדה אחת - הנסיעה מפראג לערים אחרות בצ'כיה מהירה יותר ברכבת ולא ברכב, לא בגלל קיומה של רכבת מהירה אלא בשל העדרה של תשתית תחבורתית ראויה.

בתחום הנדל"ן

סוגיה דחופה נוספת הוא המחסור בדיור בר השגה. בחמש השנים האחרונות מחירי הדירות החדשות בפראג עלו ב-80 אחוז ודמי השכירות ב-42 אחוזים. הבעיה העיקרית היא שדירות חדשות לא נבנות במספרים שעומדים בביקושים, אמר זינגר.

בשנת 2019, הצ'כי הממוצע הוציא מעל רבע מהכנסותיו על דיור, כאשר דמי השכירות עלו מהר יותר מהשכר. עלות הדיור והמזון, שמהווים את ההוצאה השנייה בגודלה עבור מרבית המשפחות, עלתה ביותר משבעה אחוזים. כצפוי, המגמה הזו עוד צפויה להמשיך ואם אתם רוצים לנצל את חלון ההזדמנויות הזה ולהשקיע בנדל"ן בצ'כיה, נשמח לעזור לכם.

מה צופן העתיד?

משרד האוצר הצ'כי צופה שההאטה במשק תרד ל-2% ב-2020 לעומת 2.5% ב-2019, בעיקר כי ההכנסות ממיסים היו נמוכות מהצפוי ב-2019 (כ-11 מיליארד קרונות צ'כיות מתחת ליעד השנתי) וצפויות להיות כאלו גם ב-2020.

בשנת 2021 משרד האוצר מתכנן גרעון גדול מהרגיל, בעיקר כדי לאפשר למדינה תמרונים תקציביים במידה ותהיה החלשות כלכלית.


טרנד חדש בתחום הנדל"ן בפראג – מגורים משותפים

נשלח 12 בדצמ׳ 2019, 11:26 על ידי Conbiz Info Center   [ עודכן 12 בדצמ׳ 2019, 11:27 ]

טרנד חדש בתחום הנדל"ן בפראג – מגורים משותפים


עליית מחירי השכירות בפראג הביאה את היזמים לרעיון חדש – מגורים משותפים במיקומים אטרקטיביים. במגורים אלו לשוכרים יש חדרים משלהם אבל הם חולקים חללים ומתקנים משותפים כמו המטבח. מגורים משותפים נחשבים אטרקטיביים במיוחד לתיירים, נוודים דיגיטליים ולסטודנטים, כאשר עבור האחרונים הם מהווים אלטרנטיבה למעונות של האוניברסיטה. האטרקטיביות של מגורים משותפים נעוצה בראש ובראשונה במחיר – כמחצית מדמי השכירות שעומדים כיום על כ-100,000 קרונות צ'כיות לשנה.

כיום פועל פרויקט אחד של מגורים משותפים בפראג – פרויקט בשם Collectif מציע 12 חדרים ב-4 בניינים בפראג, כאשר החדר היקר ביותר עולה כ-5000 קרונות צ'כיות בחודש בלבד. פרויקט נוסף של חברת Zeitraum מספק כ-400 מיטות בחדרים בגדלים שונים בהולושוביצה, ז'יז'קוב וורשוביצה.

אחת החברות היזמיות היא Accord Invest שמתכננת להשלים בניית מרכז מגורים משותף בפראג 1, בניין שיציע לדייריו שירותים שלרוב אינם מסופקים בבנייני מגורים כמו בית קפה, מכבסה ועוד.

חברה נוספת שבוחנת אפשרות לבניית מגורים משותפים היא Trigema. פרויקט זה אמור להיות מוקם עד 2023 ב-Nové Butovice. למרות שהמיקום מרוחק ממרכז העיר, הפרויקט יהיה חלק מ-Top Tower - גורד שחקים עתידני שיהיה הבניין הגבוה בצ'כיה ויכלול אלמנטים עיצוביים של הפסל David Černý. לצד המשרדים שבבניין המקום יכלול גם 250 חללים בעלי מטבחים וחללים קהילתיים משותפים – כל אחד מהם בגודל 18 מ"ר.

פרויקט נוסף של Karlín Group שיוקם בסמוך לתחנת המטרו Nádraží Holešovice יכלול כ-700 מיטות. החברה שוקלת הקמה של מגורים משותפים גם במחוז סמיחוב. מוקדם יותר השנה אמר מנכ"ל קבוצת קרלין, Jan Ludvík, כי האזורים קארלין, סמיח'וב, הולשוביצה, ז'יז'קוב ו-וורשוביצה עשויים אף הם להיות אטרקטיביים למרכזי מגורים משותפים, אם כי החברה אינה מעוניינת בחלקים שנמצאים במרחק גדול יותר ממרכז העיר.

מחוץ לפראג ברנו היא העיר היחידה בה יש מגורים משותפים. בעיר קיים בניין Domeq שמנוהל ע"י חברת CTP ומציע מגורים משותפים. עם זאת, הרעיון כולו אינו חדש בצ'כיה וראשיתו בתקופה הקומוניסטית במדינה. בהתבסס על התפיסה החברתית של קולקטיביזם, הרעיון כלל לא רק דיור אלא שירותים נרחבים כמו גנים, קנטינות ומתקני פנאי. הניסוי הגדול ביותר בנושא היה Kolektivní dům (או בקיצור - בית הקולקטיב  Koldům) ב-Litvínov, צפון בוהמיה.

לקריאת מידע נוסף על נדל"ן בפראג



המלונאים בפראג העתיקה לא מצליחים לעמוד בתחרות מול Airbnb

נשלח 4 בדצמ׳ 2019, 10:19 על ידי Conbiz Info Center   [ עודכן 4 בדצמ׳ 2019, 10:20 ]

המלונאים בפראג העתיקה לא מצליחים לעמוד בתחרות מול Airbnb

פלטפורמות הלינה המשותפות דוגמת Airbnb תופסות נתח גדל והולך בתיירות לפראג. בעלי בתי המלון בעיר מנסים להתמודד עם הסוגייה באמצעות פרויקטים חדשים של פיתוח. 

מדי שנה מספר התיירים בפראג עולה ב-300,000 איש. עם זאת, מספר המיטות בעיר עלה בשנתיים האחרונות ב-1.4% בלבד. לעומת זאת – מספר הפלטפורמות ללינות משותפות לטווח קצר דוגמת Airbnb אותה סיקרנו כאן בהרחבה עלה ב-34% והגיע ל-14,000 דירות ב-2018, כך לפי מחקר של חברת הייעוץ דלויט.

עם זאת, העלייה בפופולריות של פלטפורמות הלינה לטווח קצר לא אומרת שהמלונות בעיר ריקים. התפוסה של המלונות בפראג היא כ-78% בשנתיים האחרונות, מספר גבוה בכל קנה מידה. אחת ההשלכות של כך גורמת למחירי הלינה הממוצעים במלונות בפראג לעלות, כך שכיום פראג דומה מבחינת מחירי הלינה במלונות לוינה (!).

חדר במלון 4 ו-5 כוכבים בפראג עולה כיום 90 יורו ובוינה המחיר הוא 120 יורו. הנתונים הסטטיסטיים של התאחדות המלונות הצ'כית מראה שהמחירים בפראג עלו ב-2.2% והתפוסה ב-0.7% לעומת אשתקד.

מנהל הנכסים של דלויט, מירוסלאב לינהארט אמר שהסיכוי לרווחים גבוהים באמצעות פלטפורמות השכרה לטווח קצר דוחף אנשים ממרכז העיר לנצל אופציה זו. הוא צופה שמגמה זה תתרחב גם לשכונות אחרות בעיר. בעיקר אלה הצמודות לעיר העתיקה כמו קרלין, ז'יז'קוב ועוד.

בתמונה: המלונות הצפויים לקום בפראג
בתמונה: המלונות הצפויים לקום בפראג

נתונים של חברת Cushman & Wakefield מראים שכיום נמצאים בפיתוח 16 פרויקטים של בתי מלון, מה שצפוי להוסיף לעיר 2900 חדרי מלון. עם זאת, רק 42% מהם נמצאים בבנייה. דוגמא לכך היא פרויקט של רשת ריץ' קרלטון - בית מלון מפואר שצפוי להיבנות בסמוך לכיכר העיר העתיקה. אמנם הבנייה בעיצומה, אבל הפרויקט תוכנן רק ב-1998.

Bořivoj Vokřínek, מומחה לשוק המלונאות מטעם Cushman & Wakefield אומר ש"כאשר לוקחים בחשבון את חוזקו וגודלו של שוק המלונות בפראג, הבנייה המתוכננת היא יחסית צנועה לביקוש כך שהיא תהיה כמעט בלתי מורגשת, במיוחד כאשר מבינים ששנים רבות עשוית לחלוף עד שיושלמו המלונות". ובקיצור, זו תקופה נהדרת למשקיעי נדל"ן בפראג, בעיקר כאלה שפועלים בעיר העתיקה שלה.

מאחורינו ניסיון של מעל עשור בליווי עסקאות נדל"ן בפראג העתיקה, אל תהססו ופנו אלינו כעת. נשמח לעזור!



נובמבר 2019: מחירי הדירות החדשות בפראג ממשיכים לעלות

נשלח 24 בנוב׳ 2019, 23:18 על ידי Conbiz Info Center   [ עודכן 24 בנוב׳ 2019, 23:19 ]

כצפוי: מחירי הדירות החדשות בפראג ממשיכים לעלות

מחקר של חברת הייעוץ הכלכלי הבינלאומית דלויט הראה שמחירי דירות חדשות בפראג ממשיכים לעלות. באוגוסט 2019 מחיריהן של דירות חדשות בעיר עלו ב-7.7%. המחיר הממוצע היה 110,000 קרונות צ'כיות למ"ר.

אמנם מספר הדירות הזמינות בשוק הנדל"ן בפראג עלה ב-2.3% ל-5441 יחידות דיור, אבל העלייה הנוכחית היא דווקא אחת הנמוכות (למעשה זוהי העלייה השנייה הנמוכה ביותר) מאז שהתחילה חברת דלויט במחקר - כך שניתן לראות בעליית המחירים ניסיון להתאים לביקוש.

עם זאת, המגמה של עליית מחירי הדירות החדשות בפראג בעיצומה

מאמצע 2015 מחירי הדירות החדשות עלו ב-90%. במחוז פראג 1 אמנם המחיר למ"ר הגיע ל-193,000 קרונות צ'כיות, אבל זהו המחוז היחיד בעיר שבו המחירים ירדו מעט בשנה האחרונה אבל בשאר העיר המחירים של דירות חדשות דווקא עלו וכאמור ממשיכים לעלות.

אגב, אם כבר בענייני דירות חדשות עסקינן, זה הפרוייקט החדש שאנחנו משווקים כעת בעיר העתיקה של פראג. תשואות של 7-10% בשנה מתיירות ומימון של 60% מבנק מקומי.

הנה מידע על הפרוייקט


מידע למבקר בפראג

נשלח 16 באוק׳ 2019, 1:42 על ידי Conbiz Info Center   [ עודכן 16 באוק׳ 2019, 1:43 ]

מידע חשוב למבקר בפראג

אם אתם מגיעים לפראג לביקור של יום יומיים למטרת רכישת נכס וזמנכם קצוב, ריכזנו בעמוד זה נקודות חשובות, כתובות ומידע חשוב שיעזור לכם בזמן השהיה שלכם בעיר. שמרו את הלינק במועדפים. אתם עוד תזדקקו לו.


כתובת המשרד שלנו בפראג (קונביז)

M. Horákové 116/109, Praha 6 (קישור לגוגל מפות). לוקחים חשמלית או את הקו הירוק של המטרו עד לתחנת Hradčanská ונכנסים אל  בניין המשרדים הגבוה שמול התחנה. במעלית קומה 7.

נסיעות בפראג

  • כרטיס לתחבורה ציבורית קונים במכונות צהובות בתחנת מטרו או בקיוסק. לפי שעה / יום שלם / 3 ימים
  • כרטיס תחבורה ציבורית מתאים לחשמלית, רכבת תחתית (מטרו, אוטובוסים ואפילו לסירות)
  • אפליקציית UBER

המרת כספים

איפה כדאי לבקר?

לאכול ולשתות

צ'כית ליום יום

  • שלום: Dobry den (דוברי דן)
  • להתראות: Na schledano (נה סחלדאנו)
  • תודה: Děkuju (דייקויו)
  • בירה: Pivo (פיבו)
  • בבקשה: Prosim (פרוסים)
  • מילים נוספות - שיחון צ'כית עברית

מה עוד?



מציאת שוכר לנכס נדל"ן או דירה בצ'כיה - עשה ואל תעשה

נשלח 14 באוק׳ 2019, 23:47 על ידי Conbiz Info Center   [ עודכן 16 באוק׳ 2019, 0:50 ]

מציאת שוכר לנכס נדל"ן או דירה בצ'כיה - כללי עשה ואל תעשה בבחירת הדייר

איך למצוא את השוכרים האידיאלים עבור הנכס שלכם בצ'כיה?

שוכר אידיאלי הוא זה שמשלם את שכר הדירה כראוי ובמועד, מתייחס לנכס בזהירות ולא נכנס לסכסוכים עם השכנים. אתם עשויים לחשוב שמספיק לכתוב עבורו חוזה שכירות בסיסי ואם השוכר לא יצליח לעמוד בתנאים שכתובים בו, תמיד תוכלו לסיים את החוזה איתו ולמצוא שוכר אחר אבל זו טעות. לפי מערכת המשפט הצ'כית זה פשוט אסור. הקודקס של המשפט האזרחי בצ'כיה (Občanského zákoníku) בעניינים מהותיים רבים הוא לטובת הדיירים, ולכן אל לכם להמעיט בחשיבות בחירת הדייר האידיאלי. הנה כמה דוגמאות לכך.

ניתן לסיים את החוזה עם השוכר רק אם הוא חייב למשכירים סכום של לפחות 3 חודשי שכירות. אז יש לדייר 30 יום נוספים למסור את הנכס ורק אם הוא לא עושה זאת אפשר לפנות לבית המשפט ולקבל אישור להוצאת הדייר. המשפט צפוי להיערך כשישה חודשים, אבל הודות להסתייגויות ולערעורים שיכול להגיש העו"ד של הדייר, התביעה יכולה להימשך שנים...

המשמעות היא שכל סעיף בחוזה מבוטל כי הוא מנוגד לקוד האזרחי שבא לטובת הדייר. למעשה, במערכת היחסים עם השוכרים אנחנו כבעלי הנכס נמצאים כשידינו על התחתונה, כך שההגנה הטובה ביותר נגד דיירים לא הולמים היא למנוע אפשרות כזאת מראש ע"י מציאת דיירים מתאימים.

לאור הניסיון הרב שלנו בניהול נכסים בצ'כיה אנחנו יודעים היום להגדיר חמישה מאפיינים לשוכרים שכדאי לשים אליהם לב עוד בפגישה הראשונה עם המועמד הפוטנציאלי. אפשר לטעון ושבצדק ששיטה זו יכולה לסנן גם שוכרים פוטנציאליים טובים, אבל אנחנו מאמינים שלאנשים הוגנים אין מה להסתיר. כשלוקחים בחשבון שבעיות עתידיות עם דיירים עולות לכם בכסף, באנרגיה ובזמן, עדיף להיזהר מאשר להצטער ולהקדים תרופה למכה.

סימן ראשון – סולידיות

מכל המאפיינים של הדייר העתידי האידיאלי סולידיות היא המאפיין הסובייקטיבי מכולם. כל אחד מאיתנו שופט את האחר בצורה קצת אחרת ומבחין בו בתכונות שונות. אף על פי כן ננסה לתאר את התכונות האוניברסליות הנדרשות משוכר פוטנציאלי.

הכל מתחיל בקשר הראשון שנוצר עם הדייר הפוטנציאלי, בין אם מדובר בדוא"ל או בשיחת טלפון. במקרה של תקשורת בדוא"ל, סימן של סולידיות הוא אופן הפנייה אליכם בתחילת המכתב: "שלום" או "אדון נכבד".

בהמשך המייל יש לשים לב אם המכתבים מופרדים בפסיקים כנדרש, אם יש שגיאות הקלדה ושגיאות כתיב ואם השוכר חתם על המכתב בשמו המלא והשאיר אמצעים ליצירת קשר. אחד המאפיינים שמעידים על הרצינות של הדייר הפוטנציאלי הוא כתובת המייל שבה הוא עושה שימוש. למשל, אם כתובת המייל כוללת את שמו זה בסדר, אבל אם היא כוללת אותיות ומספרים שאינם קשורים זה לזה (למשל rxw0362y@email.cz) או שם חיבה מוזר זה צריך לעורר חשד.

אותו הדבר בשיחת טלפון – מועמד רציני יציג את עצמו בתחילת השיחה, יספר על הסיבות שבגינן הוא יוצר קשר ויבקש פרטים על הנכס ואפילו ירצה לתאם סיור. אם המטלפן יוצר קשר בזמנים לא הולמים (למשל בסוף השבוע או מוקדם מאוד בבוקר) במקום לשלוח סמס או מייל – יש בכך אלמנט נוסף שאמור להדליק נורה אדומה.

בנוסף, אם הלקוח מתקשה כבר בהתחלה להציג ערבויות, מבקש הפחתה אפשרית בתשלום החשבונות או הערבות – יש בכך כדי להצביע שיש לו תקציב מוגבל או בעיות כלכליות, כך שכל אירוע לא צפוי יכול לגרום לאי-תשלום של דמי השכירות.

לאנשים מסוג זה יש סיכוי גבוה לעזוב את הדירה המושכרת ללא הודעה מוקדמת, בעיקר כדי להימנע מקונפליקט עם בעלי הנכס. לעומתם, שוכרים סולידיים יספקו הודעה מוקדמת של לפחות שבועיים מראש לפני שירצו לעזוב את הדירה.

אלמנט נוסף שמעיד על סולידיות הוא הסיור בדירה. שוכרים פוטנציאליים סולידיים יגיעו בזמן או יקדימו ובמקרה של איחור – יודיעו על כך מראש. הם בטח לא יתקשרו או ישלחו הודעה 5 דקות אחרי השעה הנקובה שהם "כבר מגיעים" או מבטלים. אם זה קורה צפו לתרחיש דומה גם בעת תשלום שכר הדירה. כאן זה לא ישראל, זו צ'כיה והאיחורים הקטנים שבישראל נתפסים כמובנים מאליהם כאן הם לא מקובלים בלשון המעטה.

עם זאת, אל תלכו שולל אחרי המראה. מועמד סולידי אמנם צריך להיראות בהתאם ולהיות לבוש ומטופח כראוי, אבל כבר קרו לנו מקרים של מועמדים שנראים ייצוגיים מאוד אבל שהתגלו כבעייתיים ולהיפך. לכן, אסור להתרשם לטובה ממראה מרשים ובו בזמן לא להתרשם לרעה ממראה לא מייצג. יש להתמקד באלמנטים נוספים.

שוכרים פוטנציאליים טובים בד"כ מגיבים בקצרה ובדייקנות על השאלות, אבל מועמדים בעייתיים אוהבים לתת תשובות ארוכות יותר כדי להתפאר ולנסות להיראות באור חיובי. 

סימן שני – הסיבה הנכונה

אם הסיבות למעבר הדירות מעידים על חשיבה בוגרת ותכנון מדוקדק – מדובר במועמד יציב שמנהל את חייו מתוך מחשבה תחילה. במקרה כזה, סביר להניח שהוא גם חישב היטב את כוונתו לעבור דירה, שהוא שולט על הוצאותיו ויש לו הכנסה מספקת בכדי לשלם את שכר הדירה.

לכן, סביר להניח שאדם כזה יישאר בנכס זמן ארוך מסיבה אחת – אדם שהוא מיושב בדעתו מעוניין במקום קבוע ומתכנן את צעדיו כדי להימנע ממעברי דירה תכופים. זה כמובן קשור גם לנקודה הקודמת כי מועמד איתן מחשב את פעולותיו מראש ולא ממהר לעבור דירה מלכתחילה.

אנחנו מעדיפים את מי שמחפש דירה מסיבות חיוביות, למשל:

  • רילוקיישן (נפוץ מאוד בפראג).
  • מעבר למגורים משותפים עם בן/בת זוג. אם כי במידה וזהו זוג צעיר או בזוג שנמצא יחד פחות משנה יש להיזהר – מדובר בזוגיות שיכולה להתפרק, כך שרק אחד מבני הזוג יוכל לשלם שכ"ד.
  • הרחבת המשפחה ומעבר לדירה גדולה יותר.
  • שיפור דיור ומעבר מנכס באיכות נמוכה לנכס טוב יותר.
כדאי להיזהר ממי שמחפש לעבור דירה מסיבות שליליות, למשל:
  • גירושין – אלמנט שהופך את המצב הכלכלי של בני הזוג לנמוך יותר ולבלתי יציב, מה שיכול לגרום לדחייה בתשלומי השכירות.
  • הפסקה פתאומית של עבודה או של שכירות במקום מגורים אחר.
  • מעבר לדירה חדשה כי את הקודמת הבעלים רוצה למכור בדחיפות. הרבה פעמים הסיבה לכך היא לרוב אי תשלום שכ"ד, מה שגרם לבעל הדירה למכור את הנכס כדי להחזיר את החובות.

סימן שלישי – עבודה יציבה

סימן נוסף שמאפיין דייר איכותי הוא ותק במקצוע ויציבות תעסוקתית. אלמנט זה מוכיח על אישיות יציבה, מה שמעלה את הסיכוי לשהייה בנכס במשך תקופה ארוכה בלי בעיות. לעומתם, קיים סיכון בדיירים שמחליפים מעסיקים שנה אחרי שנה, בדיירים שמחליפים תחומי עיסוק ובדיירים שעוסקים בתחומיים שאין בהם הכנסה סדירה, למשל יזמים מתחילים, עצמאיים וכו'.

למרות שאנחנו לא רוצים לשפוט אנשים ע"פ הבחירות המקצועיות שלהם, הנסיון שלנו מלמד שיש מקצועות שמעלים את הסיכון לדיירים בעייתיים, למשל מלצרים, נהגים, עובדים לא מיומנים ויזמים מתחילים.

מצד שני אנחנו מאמינים שבכל מקצוע יש גם אנשים הגונים, כך שאנחנו ממליצים לחשב את זה כחלק מההערכה הכללית של הפונה. לכן, תמיד כדאי לשלב שכל ישר בסעיף המקצוע ולהעריך את ההוצאות וההכנסות של הדייר הפוטנציאלי.

למשל, אם ביקשתם שכ"ד של 14,000 קרונות צ'כיות בחודש והעלויות הנלוות הן 2000 קרונות נוספות – סביר להניח ששכיר שמועסק במשרה אדמיניסטרטיבית לא יוכל לעמוד בכך. אמנם המשכורות ההתחלתיות הן כ-30,000 קרונות צ'כיות, אבל הנטו הוא כ-22,000 בלבד. המשמעות היא שלדייר יישאר תקציב של כ-6000 קרונות צ'כיות לאוכל, בגדים, בידור ותשלומים בעבור טלפון.

במקרה כזה די במקרר מקולקל או בהוצאה בלתי צפויה אחרת, כך שהשוכר נכנס לסחרור כלכלי בכל הקשור לתשלום שכר הדירה. זה יכול לקרות לכל אחד, כולל אנשים סולידיים ונורמטיביים שאינם בעייתיים ושאינם משאירים אחריהם חובות בד"כ.

סימן רביעי – ההיסטוריה של הדייר בתחום ההשכרה

אם השוכר הפוטנציאלי גר בדירה שכורה כרגע, רוב הסיכויים שהוא ישכפל את היחסים בינו ובין בעל הנכס גם בשכירות הבאה שלו. לכן עלינו לגלות שני דברים חשובים אודותיו:
  1. משך הזמן שהוא גר במסגרת חוזה השכירות הנוכחי. במידה ומדובר בתקופת שכירות קצרה (שנה ומטה) – יש סיכוי שהייתה בעיה כלשהי. לכן מומלץ להעדיף דייר שמתגורר במסגרת חוזה שכירות רב-שנתי, מה שמעלה את אמינותו כשוכר.
  2. המלצות מבעל הבית הקודם כדי לוודא שני דברים: שיחסי השוכר משכיר היו ראויים ושהשוכר הזה מתאים עבורנו. אדם אמין יהיה מוכן למסור באופן מיידי את פרטי בעל הנכס הנוכחי, אבל מועמד בעייתי לרוב יימנע מכך. למשל, יטען שאין לו קשר איתו, טוען שבעל הנכס בחופשה ולכן לא עונה ואפילו עונה בכעס בסגנון "איך אתה מעז? אתה לא מאמין לי? אתה רוצה לבדוק אותי או משהו?". אין צורך להילחץ אלא לזכור דבר אחד – למועמד הגון אין מה להסתיר.

סימן חמישי – רישום נקי

ברגע שהשוכר הפוטנציאלי עבר בהצלחה את הבירורים הקודמים, נראה מתאים ומגלה עניין בנכס – יש לבדוק אותו ברישומי החייבים. כל שנדרש לעשות הוא לברר את שמו ותאריך הלידה שלו. גם כאן כמה מועמדים נופלים מכיוון שהם מודעים לכך ששמם מופיע שם.

המערכת המשפטית המדויקת והמשתלמת ביותר היא Sokordia iSpis. תמורת 32 קרונות בלבד בכרטיס אשראי, המערכת תתן לכם את הנתונים הבאים:

Centrální evidence exekucí (מרשם האכיפה המרכזי של צ'כיה)

רשימת כל האנשים והיישויות המשפטיות שמתוחזקת, מופעלת ומנוהלת ע"י לשכת ההוצאה לפועל של צ'כיה. גם אם למועמד הפוטנציאלי יש רק רשומה שלילית אחת, מומלץ שלא להשכיר לו את הנכס ולהתעלם מההסברים שלו. זה אולי לא נעים אבל מניסיון למדנו שאסור להתפשר.

ISIR

מרשם חדלות פירעון בו נרשמים הליכי חדלות פירעון. אם מישהו הגיש עתירת חדלות פירעון או עובר תהליך של מחיקת חובות, אנחנו יכולים למצוא אותו כאן. שוב, במקרה כזה לא מומלץ להתקשר חוזית עם אדם שמופיע ברשימה זו.

הופעה ב-ČUZK (המשרד צ'כי למדידות ומיפוי)

בפנקס זה תוכלו לגלות האם המועמד להשכרה מחזיק בבעלות על נכסים. אם הוא הבעלים של נכס שאין עליו עיקולים או חובות, נוכל לחתום על הסכם שכירות במצפון רגוע יותר. אם השוכר לא יצליח למלא את התחייבויותיו, נוכל להבטיח את קבלתנו במהלך הליכי ההוצאה לפועל.

Digitální stopa (מעקב דיגיטלי)

למרות שבדיקה זו אינה הכרחית, היא לפעמים יכולה לעזור לנו לאמת את הדיוק של הנתונים שמספק השוכר הפוטנציאלי. בימינו שכמעט כולם באינטרנט הזינו את שמם, את הדוא"ל או הטלפון שלהם באיזה אתר, די בכך כדי למצוא מידע נוסף אודותיהם. בדרך כלל ניתן למצוא את המידע הרב ביותר בפרופילים של רשתות חברתיות, שם אנו מגלים כיצד אדם חי, אילו חברים יש לו או אילו תחומי עניין יש לו. ניתן להשתמש בלינדקאין כדי לאמת את קורות החיים שלו, מחקרים, תחומי עניין וכדומה. בחינה באינטרנט תמחיש את התמונה הכוללת של המועמד וגם תעזור לנו לאמת את המידע שנמסר על ידו.

בחירה בניהול נכסים על פני ניהול עצמי

אם אתם חיים בישראל ומחזיקים נכס בפראג אתם בטח מודעים למורכבות הכרוכה בניהול נכס מעבר לים. אמנם במאמר זה נגענו בדברים חשובים אבל הם קשורים רק לאספקט של בחירת דייר מתאים. התמונה הכללית של ניהול נכס בשלט רחוק היא מורכבת הרבה יותר כי היא כוללת גם אספקטים שונים של יחסי שוכר משכיר כמו טיפול בתקלות שוטפות, פינוי ומציאת דיירים חדשים בעת עזיבה.

אנחנו מנהלים בצ'כיה מעל 100 נכסים נכון להיום (2019). נשמח להציע לכם את השירותים שלנו, לחסוך לכם כסף ועוגמות נפש אפשריות. צרו איתנו קשר.


1-10 of 172